Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01548 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24E7

S.C.I. LEO

C/

[Y], [K] [O] [I], [G] [E] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. LEO

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Julien LE CAN (Avocat au barreau de BORDEAUX),

DEFENDEURS :

Monsieur [Y], [K] [O] [I]

né le 10 Mai 1987 à PORTUGAL (04935)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Absent

Madame [G] [E] [M]

née le 31 Juillet 1972 à [Localité 7] (ESPAGNE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort,

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 2021, la SCI LEO a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1750 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5325 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] le 4 juin 2025.

Par assignations du 11 août 2025, la SCI LEO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

10650 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2025,500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 24 octobre 2025, la SCI LEO maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2025, s’élève désormais à 14200 euros. La SCI LEO considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile et à personne, M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La SCI LEO ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI LEO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5325 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI LEO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI LEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2025, M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] lui devaient la somme de 14200 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 10650 euros, suivant décompte arrêté au 6 août 2025.

M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1775 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI LEO ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la SCI LEO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2021 entre la SCI LEO, d’une part, et M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 8] (33160) est résilié depuis le 5 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1775 euros (mille sept cent soixante-quinze euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] à payer à la SCI LEO la somme de 14200 euros (quatorze mille deux cents euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI LEO de dommages et intérêts pour résistance abusive,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] à payer à la SCI LEO la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [O] [I] et Mme [G] [E] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 juin 2025 et celui desassignations du 11 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

La Greffière La Juge