TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 24 avril 2026

à M^e Patrice BALDO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 avril 2026

à Mme [H] [J] épouse [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/07073 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7JDR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [F]

né le 30 Avril 1985 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [K] [Z]

né le 14 Février 1990 à , demeurant Résidence [Adresse 3] – [Adresse 4]

représenté par Mme [H] [J] épouse [Z]

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 février 2025, la société par actions simplifiée (SAS) [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [K] [Z], un local à usage d’habitation meublé, avec services para-hôteliers, situé à la [Adresse 6], [Adresse 7], appartement MSL07B0006 dans le [Localité 2] [Localité 3], pour une redevance de 768 euros.

Monsieur [E] [F] s’est porté caution de Monsieur [K] [Z] selon acte sous seing privé séparé du 17 février 2025.

Le 18 septembre 2025, des loyers étant demeurés impayés, la SAS Résidences Services Gestion a fait signifier à Monsieur [K] [Z] un commandement de payer la somme de 2.333,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par actes de commissaire de justice du 11 décembre 2025 et 16 décembre 2025, la SAS Résidences Services Gestion, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [K] [Z] et Monsieur [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, et expulsion,

— condamnation solidaire aux paiements de la somme de 4.803,13 euros arrêtée au 1er novembre 2025 à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce inclus tous les frais d’huissier exposés,

— dire et juger qu’en cas de résiliation de bail, Monsieur [K] [Z] devra produire, sur demande du bailleur, une attestation d’assurance habitation pendant toute la durée d’occupation des lieux.

A l’audience du 12 février 2026, la SAS Résidences Services Gestion, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance à la somme de 7.610,91 euros sur laquelle il faut déduire 500 euros correspondant au dépôt d’acte. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles.

Monsieur [K] [Z], représenté par son épouse Madame [J] [H] épouse [Z], a reconnu le principe de la dette mais conteste son montant estimant être redevable de 6.910 euros. Il indique souhaiter trouver un nouveau logement mais ses recherches demeurent infructueuses à ce jour. Il précise avoir commencé à travailler depuis le 11 février 2026. Son épouse est architecte mais la préfecture ne l’a pas autorisé à travailler en raison d’un défaut de récépissé de son titre de séjour, son RSA a été suspendu en août. Il sollicite des délais de paiement et des délais pour quitter le logement.

Cité dans les termes de l’article 659 du [Etablissement 1] de procédure civile, Monsieur [E] [F] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [E] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la loi applicable

L’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, dispose :

I.-Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d’activité est prévue, le contrat peut être d’une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.

Si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.

II.-Lorsque la location d’un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi.

Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires.

En l’espèce, le contrat de bail est soumis à l’application du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Résidences Services Gestion justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 22 septembre 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 12 février 2026.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 février 2025 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2025, pour la somme en principal de 2.333,14 euros et visant un délai de régularisation de la dette de deux mois.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 novembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la bailleresse dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du locataire par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 768 euros actuellement, et de condamner Monsieur [K] [Z] à son paiement.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [Z] reconnaît la dette dans son principe mais conteste son montant estimant n’être redevable que de 6.910 euros sans toutefois justifier de versements venant en déduction des sommes réclamées par la partie demanderesse.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] [Z] reste devoir, la somme de 7.107,13 euros, après déduction des frais de procédure à la date du 2 février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2026 inclus.

Monsieur [K] [Z] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7.107,13 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 2 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que Monsieur [K] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [K] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de la contestation en l’absence de dénonce du commandement de payer du 18 septembre 2025.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [K] [Z] justifie d’un niveau de fortune précaire de nature à fonder sa demande. Monsieur [K] [Z] bénéficiera d’un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux.

Sur la demande de fournir une attestation d’assurance habitation

Monsieur [K] [Z] étant occupant sans droit ni titre, il ne peut souscrire une assurance contre les risques locatifs après la résiliation du bail. La demande, mal fondée, sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [Z] sera en outre condamné à payer à la SAS Résidences Services Gestion la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juin 2023 entre la SAS Résidences Services Gestion d’une part, et Monsieur [K] [Z] d’autre part, concernant le logement, situé à la [Adresse 8] dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 18 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de trois mois et quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Résidences Services Gestion pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à verser à la SAS Résidences Services Gestion, à titre provisionnel, la somme de sept mille cent sept euros et treize centimes (7.107,13 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 2 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent soixante-huit euros (768 euros) à ce jour, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [E] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à la SAS Résidences Services Gestion la somme de quatre cents euros (400 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS Résidences Services Gestion du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente