Du 20 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02204 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2BW

[T], [U], [J] [I]

C/

[Z], [S] [C]

— Expéditions délivrées à

M^e Martin LONGO

M^e Gaston ROMY

— FE délivrée à M^e Gaston ROMY

Le 20/06/2025

Avocats : M^e Martin LONGO

M^e Gaston ROMY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [T], [U], [J] [I]

née le 21 Mai 1972 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gaston ROMY (Avocat au barreau de CAEN)

DEFENDERESSE :

Madame [Z], [S] [C]

née le 27 Octobre 1987 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Martin LONGO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Avril 2025

Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2022 Mme [T] [I] a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [C], bail portant sur un logement situé à [Adresse 10] [Adresse 9] n° 790, moyennant un loyer mensuel révisable de 732 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 130 euros).

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, Mme [T] [I] a fait délivrer à Mme [Z] [C] un commandement de payer la somme de 2.396,80 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 16 septembre 2024 Mme [T] [I] a fait assigner Mme [Z] [C] à l’audience du 22 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de du bail par acquisition de la clause résolutoire, et obtenir son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la [Localité 8] Publique si besoin est, ainsi que sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 1.121,90 euros à valoir sur sa créance au 26 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— à compter du 1er juillet 2024 d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu et éventuellement révisé, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— d’une indemnité de 550 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 4 avril 2025.

Mme [T] [I] , représentée par avocat, a maintenu ses demandes à l’audience du 4 avril 2025, sauf à porter à 750 euros l’indemnité demandée sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile, et en actualisant sa créance à la somme de 4.164,75 euros au jour des débats. Elle fait valoir que les trois versements effectués par Mme [Z] [C] avant la délivrance du commandement de payer ont été imputés sur des loyers plus anciens (novembre 2023 à janvier 2024) et qu’au jour du commandement de payer Mme [Z] [C] était bien débitrice des sommes visées, qui n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 26 juin 2024. Elle a conclu au rejet des demandes reconventionnelles.

Mme [Z] [C], représentée par avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer en date du 26 avril 2024

— déclarer non acquise la clause résolutoire à défaut de suspendre le jeu de la clause résolutoire

— condamner Mme [T] [I] à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure.

Á titre subsidiaire elle a demandé au juge des contentieux de la protection statuant en référé de constater sa bonne foi, suspendre les effets du commandement de payer et lui octroyer les plus larges délais de paiement.

En tout état de cause elle a demandé la condamnation de Mme [T] [I] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux dépens, et de débouter Mme [T] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. Elle soutient avoir régularisé les causes du commandement et qu’il existe même un trop-perçu compte tenu de ses versements et de ceux de la CAF, de sorte que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail. Elle conclut à la nullité du commandement de payer.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de la première audience.

Mme [T] [I] justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 29 avril 2024.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment et prévoit un délai de régularisation de deux mois.

Par exploit du 26 avril 2024, Mme [T] [I] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.396,80 euros au titre des loyers échus sur la période de février à avril 2024 inclus sous déduction de l’aide au logement versée par la CAF.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il découle des pièces produites que Mme [Z] [C] avait antérieurement accumulé un arriéré de loyers, et que ses paiements de décembre 2023, février 2024 et mars 2024 ont permis de régulariser les sommes dues jusqu’au 31 décembre 2023, de sorte que les loyers visés par le commandement de payer étaient impayés, à sa date tandis que les paiements faits dans le délai de deux mois, en sus du montant des loyers courants n’ont pas permis de régulariser l’arriéré dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer, le solde s’élevant encore au 26 juin 2024 à la somme de 1.121,90 euros.

Il s’avère en outre que l’ensemble des versements dont Mme [Z] [C] justifie sont bien pris en compte dans le décompte produit à l’audience par Mme [T] [I] .

Il s’ensuit que Mme [Z] [C] ne conteste pas sérieusement les causes du commandement de payer et son effet, étant observé que le juge des contentieux de la protection statuant en référé n’a pas le pouvoir de prononcer la nullité du commandement de payer.

Ce défaut de régularisation fonde Mme [T] [I] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 27 juin 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Mme [Z] [C] demande néanmoins à titre subsidiaire la suspension des effets de cette clause et l’octroi de délais de paiement pour payer sa dette.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

L’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause de résiliation de plein droit est donc subordonné à la reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience.

Or il ressort du décompte produit à l’audience que Mme [Z] [C] n’a versé aucune somme depuis le 1er novembre 2024 et n’a donc pas repris au jour de l’audience le paiement intégral du loyer alors qu’elle a bénéficié de plusieurs reports de l’audience.

Par conséquent la demande de Mme [Z] [C] n’est pas recevable et sera rejetée.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 27 juin 2024 et ne peut qu’être constatée.

Mme [Z] [C] et tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. Il n’y a pas lieu en effet de supprimer ou réduire les délais accordés de plein droit par la loi aux personnes expulsées d’un local d’habitation.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce Mme [Z] [C] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, Mme [T] [R] [E] est fondée à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de Mme [Z] [C], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées Mme [Z] [C] est redevable de la somme de 3.277,17 euros jusqu’au mois de mars 2025 inclus.

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, Mme [Z] [C] sera condamnée à payer la somme de 3.277,17 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance.

Elle sera en outre condamnée au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025.

Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de ce qui précède que Mme [T] [I] est recevable et fondée en son action, ce dont il suit que son action n’est pas abusive.

Dès lors Mme [Z] [C] sera déboutée en sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif. En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Mme [Z] [C] sera condamnée à payer à Mme [T] [I] la somme de 700 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à effet du 27 juin 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS Mme [Z] [C] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 10] [Adresse 9] n° 790 ;

AUTORISONS, à défaut pour Mme [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (887,58 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Mme [Z] [C] à payer à Mme [T] [I] la somme de 3.277,17 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [Z] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS Mme [Z] [C] à payer à Mme [T] [I] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection