Du 23 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00260 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BC6

S.A. INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRE

C/

[P] [L]

— Expéditions délivrées à

la SELAS DS AVOCATS

[P] [L]

— FE délivrée à

la SELAS DS AVOCATS

Le 23/05/2025

Avocats : la SELAS DS AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître PADIU substituant Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [P] [L]

née le 03 Février 1979 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Adresse 3] [Adresse 6]

[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 18 avril 2014, la SA INCITÉ a donné à bail à Madame [P] [L] un logement n°4 dans la Résidence WEIGLIA, [Adresse 7], à [Localité 10].

Par acte de Commissaire de justice du 22 octobre 2024, 15 mai 2023, la SA INCITÉ a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4501,96 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenu au contrat de bail.

Par acte de Commissaire de justice du 24 janvier 2024, la SA INCITÉ a fait assigner Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l’audience du 28 mars 2025 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location du 18 avril 2014,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [L] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,

Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

La voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 5379,58 euros, outre la clause pénale,

La voir condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer principal, outre les charges (646,44 euros), jusqu’à la libération effective des lieux,

La voir condamner au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, la SA INCITÉ, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5544,88 euros, terme de mars 2025 inclus et maintient ses demandes conformes à la teneur de l’assignation.

En défense, Madame [L] comparait en personne. Elle sollicite du juge des contentieux de la protection saisi, de constater l’effacement de la dette locative à concurrence de 4501,96 euros, selon décision de la commission de surendettement du 13 février 2025, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

La défenderesse expose avoir déposé un dossier de surendettement. Elle précise que la commission de surendettement a déclaré son dossier recevable et a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 13 février 2025. Elle sollicite la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier, lequel a été porté à la connaissance du bailleur. Il en ressort notamment que le logement litigieux n’est pas adapté au handicap de l’un des enfants de Madame [L].

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 mars 2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 11 octobre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail, l’expulsion et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 VIII de la loi précitée prévoit que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si aucun élément produit aux débats n’atteste d’un recours contre la décision de la commission de surendettement du 13 février 2025, aucune décision définitive d’effacement de la dette n’a encore été prononcée.

Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société INCITÉ a fait signifier à Madame [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 4501,96 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 octobre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la société INCITÉ à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 23 décembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort des débats, du diagnostic social et financier, et du décompte locatif, que Madame [L] exerce une activité professionnelle à temps partiel, qu’elle perçoit un revenu de 950 euros mensuels auxquels s’ajoutent diverses allocations (familiales, RSA, AAH, logement), totalisant 2900 euros mensuels.

Elle a repris le paiement du loyer courant et sa dette locative n’a pas progressé depuis l’assignation.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la bailleresse sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [L].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la bailleresse produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5544,88 euros au 28 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Comme il a été vu supra, aucun effacement de la dette n’a été acté à la date de l’audience.

La créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5544,88 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 28 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er avril 2025.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [L].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, l’équité commande de n’appliquer aucune condamnation à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 23 décembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 18 avril 2014, relatif au logement n°4 dans la Résidence WEIGLIA, [Adresse 7], à [Localité 10],

CONDAMNONS Madame [P] [L] à régler à la société INCITÉ la somme de 5544,88 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 28 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse),

ACCORDONS à Madame [P] [L] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 145 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [P] [L] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (941,38 euros par mois à la date de l’audience, parking inclus), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [P] [L] à son paiement à compter du 1er avril 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [P] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION