N° RG 24/09589 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYNJ

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

5EME CHAMBRE CIVILE

30Z

N° RG 24/09589 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYNJ

AFFAIRE :

S.A.R.L. CHARLOTTEACROQUER

C/

[G] [X], [M] [U]

[F]

le :

à

Avocats :

la SELARL AUSONE AVOCATS

la SELARL BARDET & ASSOCIES

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats Madame Isabelle SANCHEZ et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS

A l’audience d’incident du 8 juillet 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE AU FOND

DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.A.R.L. CHARLOTTEACROQUER

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS AU FOND

DEFENDERESSE A L’INCIDENT

Madame [G] [X]

Née le 12 janvier 1977 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Monsieur [M] [U]

né le 12 Mars 1974 à [Localité 10] ( Madagascar)

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentés par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 06 février 2024, Madame [G] [X] et Monsieur [M] [U] ont donné à bail commercial à la SARL CHARLOTTEACROQUER des locaux situés [Adresse 2] à [Adresse 8] (33), à savoir les lots n°3 et n°14 de l’ensemble immobilier cadastré section HD n°[Cadastre 6], pour une durée de neuf années à compter du 06 février 2024 aux fins de pouvoir exploiter son activité de biscuiterie, chocolaterie et salon de thé sur place et à emporter, le tout avec préparation et cuisson sur place.

Alors qu’ils ont fait procéder à la dépose du coffrage préexistant installé sur la devanture de la vitrine, les preneurs ont constaté des désordres affectant la façade et ont alerté les services compétents en matière d’immeubles dangereux de [Localité 9] Métropole.Des travaux d’étaiement d’urgence sur la façade du bâtiment ont été réalisés au mois d’avril 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 07 juin 2024, Madame [X] et Monsieur [U] ont mis en demeure la SARL CHARLOTTEACROQUER d’avoir à lui régler l’intégralité des loyers des mois de mai et juin 2024.

Faisant valoir qu’elle se trouvait dans l’impossibilité d’accueillir du public en l’absence de travaux réparatoires concernant l’extérieur de la façade de l’immeuble, la SARL CHARLOTTEACROQUER a été autorisée à assigner ses bailleurs en référé d’heure à heure par ordonnance sur requête du 15 juillet 2024.

Par ordonnance de référé du 05 août 2024, la SARL CHARLOTTEACROQUER a été déboutée de ses demandes visant à voir notamment ordonner la suspension du versement du loyer et des charges à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux réparatoires autorisant l’ouverture à la clientèle et condamner les bailleurs en indemnisation de ses préjudices.

Le 04 octobre 2024, la mairie de la ville de [Localité 9] a pris un arrêté de péril ordinaire et mis en demeure les copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] d’avoir à effectuer les travaux de réparation définitive des piédroits, de l’arcade et du linteau de la porte d’entrée, suivant les préconisations de reprises établies par un bureau d’étude structure ainsi que le traitement et la protection de tous fers et bois conservés ou remplacés apparents en façade dans un délai de 4 mois à compter de la notification de l’arrêté.

Le 08 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la SARL CHARLOTTEACROQUER un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur les loyers et charges pour les mois allant de mai à septembre 2024.

Par acte du 30 octobre 2024, Madame [X] et Monsieur [U] ont fait assigner la SARL CHARLOTTEACROQUER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par acte délivré le 13 novembre 2024, la SARL CHARLOTTEACROQUER a fait assigner Madame [X] et Monsieur [U] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir notamment, à titre principal, refuser l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, condamner les époux [V] à lui verser les sommes correspondant au montant des loyers des mois de mai à octobre 2024, réputer non-écrite la clause intitulée « impôts – charges et abonnements », faire application du mécanisme de la compensation légale concernant l’arriéré de loyers, suspendre les effets de la clause résolutoire visant les loyers de mai à septembre 2024 et lui octroyer un délai de six mois pour régler la somme de 300 euros à compter de la date d’achèvement des travaux ainsi que celle de 60 euros correspondant au loyer du mois d’octobre 2024 et, en tout état de cause, ordonner la suspension de l’exigibilité des loyers à compter du 01 novembre 2024 et condamner les époux [V] en indemnisation de ses multiples préjudices.

Par conclusions du 25 mars 2025, la SARL CHARLOTTEACROQUER a saisi le juge de la mise en état d’un incident qui a été audiencé le 08 juillet 2025, après un renvoi à la demande des parties.

L’arrêté de péril a été levé le 6 mai 2025.

Dans le cadre de la procédure de référé, les époux [V] se sont désistés de leurs demandes fondées sur la clause résolutoire le 27 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES SUR L’INCIDENT

Par conclusions notifiées par voie électronique les 25 mars et 13 juin 2025, la SARL CHARLOTTEACROQUER demande au juge de la mise en état de :

ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert-comptable qu’il plaira, lui confiant mission complète et usuelle afin de faire chiffrer la perte d’exploitation qu’elle a subie, ordonner un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes, réserver les dépens. La SARL CHARLOTTEACROQUER fait tout d’abord valoir que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil dans la mesure où les locaux étaient loués en vue de l’accueil de personnes, puisqu’il s’agissait d’une boutique de biscuiterie, chocolaterie avec salon de thé, et alors qu’il ressort des constats réalisés ainsi que de l’arrêté de péril ordinaire du 24 septembre 2024 que cet accueil s’avère être impossible depuis l’intervention de la société ID BATIMENT le 20 avril 2024 qui a obstrué son accès sur la rue. Elle précise que si des travaux de rénovation et de consolidation de l’arcade ainsi que de la façade ont débuté le 27 janvier 2025, l’accès à la boutique n’a toujours pas été rétabli. Dès lors, elle affirme que les manquements de ses bailleurs à leur obligation de délivrance compromettent l’exploitation du fonds de commerce ce qui, par conséquent, permet d’engager leur responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil et lui cause un préjudice de perte d’exploitation qu’il conviendra de faire chiffrer par un expert judiciaire.

Elle soutient également que c’est de manière inopérante que les bailleurs font valoir qu’ils ne seraient pas responsables de la perte d’exploitation subie par la locataire puisque cela serait uniquement imputable au syndicat des copropriétaires alors que, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (3ème civ., 3 décembre 2020, n°19-12.871), ils le sont nécessairement lorsque les désordres invoqués sont structurels, affectent les parties communes et ont des conséquences sur les parties privatives. Or, en l’espèce, la SARLCHARLOTTEACROQUER souligne que les désordres affectant l’arcade et la façade étaient cachés par l’ancien coffrage en bois et, par conséquent, compte tenu de leur ancienneté, existaient au jour de la conclusion du contrat.

De surcroît, la SARL CHARLOTTEACROQUER affirme que dans la mesure où l’article 1719-1° du code civil est d’ordre public, il résulte de la jurisprudence constante que les clauses visant à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance sont inefficaces et, notamment, celles invoquées par les bailleurs à savoir, d’une part, celle selon laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent et, d’autre part, la clause de renonciation à tout recours à l’encontre de ceux-ci en cas de vice ou de défaut de l’immeuble loué.

Egalement, elle soutient que le sinistre est imputable à un défaut d’entretien ancien et non, comme l’allèguent les bailleurs, aux travaux qu’elle a fait réaliser par la société ID BATIMENT, celle-ci précisant au demeurant que ces travaux concernaient uniquement l’aménagement intérieur des locaux et que la dépose du coffrage en devanture n’a au contraire fait que révéler la présence de graves désordres préexistants. Elle ajoute que les travaux entrepris étaient autorisés par le bail commercial conclu et ne nécessitaient aucune autorisation administrative. Elle ajoute que le projet de remplacement de l’ancien coffrage en bois est aujourd’hui caduc puisque la boutique bénéfice désormais, grâce aux travaux réalisés, d’une façade en pierre.

Afin d’obtenir un chiffrage précis du préjudice subi, la SARL CHARLOTTEACROQUER fait valoir, sur le fondement des articles 144, 789 du code de procédure civile et 1231-1 du code civil, qu’il appartient au juge de la mise en état de désigner un expert-comptable en lui confiant une mission complète et usuelle afin qu’il chiffre sa perte d’exploitation, celle-ci précisant à ce titre que le prévisionnel établi estimait la marge sur coûts variables pour l’année 2024 à 123.750 euros, ainsi que de prononcer un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport.

Elle relève que les bailleurs soutiennent, à tort, qu’elle ne rapporterait pas la preuve d’un préjudice de perte d’exploitation alors qu’elle verse précisément aux débats les comptes annuels de l’exercice 2024 qui démontre que son chiffre d’affaires n’est que de 19.092 euros, celle-ci reconnaissant avoir tout de même réalisé du click and collect ainsi que des ventes lors d’événements extérieurs, tandis que le prévisionnel l’évaluait à 165.000 euros, outre le taux de marge sur coûts variables à 75%, et, d’autre part, qu’elle ne préciserait pas la période temporelle de sa perte d’exploitation alors qu’elle indique fixer le point de départ au 16 avril 2024, date de la visite de l’expert en immeubles dangereux qui a retenu une mise en sécurité urgente de la façade et de l’arcade, jusqu’au 06 mai 2025, date de publication de la levée de l’arrêté de péril. Elle ajoute que, même en tenant compte de la période couverte par une assurance perte d’exploitation qu’elle aurait dû souscrire pour la couvrir 12 mois, il convient de chiffrer contradictoirement la perte d’exploitation sur la période allant du 17 avril 2025 au 6 mai 2025, de façon à chiffrer l’indemnisation au titre de la perte de chance d’exploiter le local.

Enfin, la SARL CHARLOTTEACROQUER sollicite le rejet de la demande de communication de pièces formulée par les bailleurs au motif que les travaux d’aménagement intérieurs étaient autorisés au terme du bail et d’ores et déjà détaillés par la réalisation d’un procès-verbal de constat le 15 janvier 2025 produit aux débats, et que, s’agissant de la liste des marchés de travaux conclus, les travaux de modification de l’installation électrique en triphasé ont été réalisés par ENEDIS, les travaux de rénovation des murs à la société SAAS DECORATION et les travaux restants par la gérante ainsi que ses amis. Elle ajoute que si les bailleurs demandent à ce que soient communiqués le nom de l’architecte et la société de contrôle technique qui serait intervenue, ceux-ci ne sont nécessaires que lorsque les travaux nécessitent des autorisations administratives et, qu’en l’espèce, tel n’est pas le cas, de sorte qu’ils devront en être déboutés. Les travaux de rénovation de l’arcade et des pierres de la façade ayant été entièrement supervisés par ces derniers, la SARL CHARLOTTEACROQUER indique qu’il leur appartenait de faire suivre le chantier par un architecte ainsi qu’une société de contrôle technique.

Par conclusions notifiées par voie électronique les 13, 23 mai et 03 juillet 2025, Madame [X] et Monsieur [U] demandent au juge de la mise en état de :

débouter la SARL CHARLOTTEACROQUER de sa demande de mesure d’instruction, ordonner la communication par la SARL CHARLOTTEACROQUER, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir : la liste des travaux qu’elle a entrepris au sein du local professionnel situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1] (33), les contrats et marchés de travaux qu’elle a conclus dans le cadre de ces travaux, le nom de l’architecte et/ou de la société de contrôle technique intervenue dans le suivi de ces travaux, une attestation de non-contestation de la déclaration de conformité effectuée, condamner la SARL CHARLOTTEACROQUER aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien du rejet de la demande d’expertise judiciaire formulée par la SARL CHARLOTTEACROQUER, Madame [X] et Monsieur [U] font valoir, sur le fondement des articles 143, 144 et 789 du code de procédure civile, que celle-ci ne tend qu’à suppléer sa carence dans l’administration de la preuve et s’avère être, en tout état de cause, prématurée.

De surcroît, ils soutiennent, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit lorsque les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers résultent d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes, ou des éléments d’équipement commun, concernant lesquelles les bailleurs n’ont aucun pouvoir ou possibilité d’intervention, ceux-ci étant cantonnés aux parties privatives leur appartenant. A ce titre, ils précisent que le bailleur, pris individuellement, ne peut être tenu responsable de désordres occasionnés par les parties communes de l’immeuble que lorsqu’il n’aurait pas accompli les diligences nécessaires afin que le syndicat des copropriétaires y mette un terme. Or, en l’espèce, Madame [X] et Monsieur [U] exposent que les fissures affectant la façade et l’arcade, révélées après dépose du coffrage, d’une part, étaient dissimulées sous celui-ci et, d’autre part, la façade relevait des parties communes, de sorte que ce défaut d’entretien ne peut leur incomber, outre le fait qu’il n’est pas démontré qu’ils préexistaient ou de dater leur apparition, ceux-ci précisant également que ces désordres pourraient également résulter des travaux qui ont été entrepris par le preneur. A ce jour, les bailleurs indiquent que les travaux de mise en conformité ont été réalisés par le syndic, conformément à l’attestation de conformité délivrée par la société CIBLE le 25 avril 2025, et que la mainlevée de l’arrêté de péril a été notifiée le 05 mai 2025 par la mairie de [Localité 9]. Dès lors, ils affirment que l’action en indemnisation intentée par le preneur a été mal dirigée puisqu’elle aurait dû être engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires qui est seul responsable de son éventuelle perte d’exploitation, de sorte que la mesure d’expertise sollicitée au contradictoire des bailleurs s’avère être inutile.

En tout état de cause, Madame [X] et Monsieur [U] relèvent que la SARL CHARLOTTEACROQUER ne dispose d’aucun recours à leur égard conformément aux stipulations contractuelles du bail commercial qui dispose notamment, en son article 13, que le preneur prend le bien en location dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de la visite et s’engage à ne formuler aucune demande à l’encontre du bailleur compte tenu de l’état du bien ou encore que le preneur entend au demeurant renoncer à tout recours à l’encontre de son bailleur. Ils précisent, d’une part, qu’il n’existait au jour de la signature du bail commercial aucune procédure en matière d’insalubrité ou de péril concernant l’immeuble donné en location et, d’autre part, que le preneur ne peut se prévaloir des dispositions de l’alinéa 1 de l’article 1719 du code civil applicable en matière de logement d’habitation uniquement. Ils font également valoir que c’est de manière inopérante que la SARL CHARLOTTEACROQUER prétend que lesdites clauses seraient inefficaces en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance alors que les décisions qu’elle invoque au soutien de son argumentation ne concernent pas des cas d’immeubles en copropriété. A ce titre, ils soulignent que ces clauses sont valables sous réserve qu’elles ne contredisent pas l’ordre public ou prive le preneur de ses droits essentiels et, qu’en l’espèce, tel n’est pas le cas puisqu’elles précisent que le bailleur n’est pas responsable des désordres affectant les parties communes et, en conséquence, ne privent pas le preneur de tout recours puisqu’il dispose d’un recours contre le syndicat des copropriétaires. Madame [X] et Monsieur [U] ajoutent qu’il ne s’agit pas au demeurant d’une renonciation totale à un recours puisqu’en cas de vice ou de défaut de l’immeuble relevant de la responsabilité des constructeurs, le bailleur s’engage à mettre en œuvre la procédure adaptée.

Au soutien de leur demande de communication des contrats et marchés conclus par la SARL CHARLOTTEACROQUER, ils affirment que des autorisations administratives sont nécessaires pour réaliser certains travaux et, qu’en l’espèce, celle-ci ne justifie pas avoir eu recours à un architecte. De surcroît, ils soulignent que si le preneur réplique avoir uniquement réalisé des travaux d’aménagement intérieur qui ne sont pas soumis à autorisation préalable, il n’est cependant pas établi avec certitude que seuls des travaux autorisés par le contrat de bail ont été réellement effectués puisque la SARL CHARLOTTEACROQUER ne les a pas convoqués pour dresser un état des lieux à l’achèvement des travaux, ce qui aurait ainsi permis de vérifier leur conformité, ceux-ci relevant que le montant des factures produites parait très faible au regard de l’ampleur des travaux qui ont été réalisés. Madame [X] et Monsieur [U] ajoutent à ce titre que le procès-verbal de constat produit par le preneur, outre le fait que les photographies aient été prises uniquement à l’intérieur du local, évoque des travaux qui ne sont pas prévus dans le contrat de bail, ou à tout le moins sans le contrôle d’un architecte, à savoir de changement de façade, d’installation de placoplâtres neufs et d’une verrière ainsi que de la réalisation de trous dans les murs en pierre du local.

En tout état de cause, les bailleurs affirment, sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile, que la mesure d’expertise ne peut suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve et, qu’en l’espèce, si la SARL CHARLOTTEACROQUER sollicite qu’une expertise soit ordonnée afin d’obtenir un chiffrage exact de la perte d’exploitation qu’elle aurait subie, celle-ci ne communique aucune pièce, à l’exception d’un budget prévisionnel, qui permettrait de démontrer la réalité de son préjudice. Ils soulignent que c’est pour cette raison qu’elle a d’ailleurs été déboutée de sa demande de provision dans le cadre de l’instance de référé, le préjudice allégué s’analysant tout au plus en une perte de chance d’avoir réalisé cette marge puisqu’il n’est pas avéré que l’activité de biscuiterie et salon de thé exploitée dans le local aurait généré la marge prévue. Ils précisent également que la SARL CHARLOTTEACROQUER, d’une part, a tout de même pu exploiter son activité en effectuant de la vente à emporter, des collectes ou en réalisant des ventes lors d’événements extérieurs et, d’autre part, s’était engagée à souscrire une assurance perte d’exploitation sur 12 mois dans le cadre du bail commercial.

S’agissant de la période sur laquelle le preneur estime avoir subi une perte d’exploitation, Madame [X] et Monsieur [U] contestent la date du point de départ fixée par celui-ci au passage de l’expert de la mairie le 16 avril 2024 au motif qu’il n’était pas dans l’impossibilité de recevoir des clients, de sorte que la seule période indemnisable correspond à celle durant laquelle l’exploitation a été effectivement empêchée par l’effet direct de l’arrêté de péril et ne peut donc précéder la date de notification de cet arrêté en date du 04 octobre 2024. Son assurance perte d’exploitation ayant nécessairement pris en charge le sinistre dans son intégralité pour une durée de 12 mois, les bailleurs font valoir qu’aucune indemnisation ne pourra lui être versée dans la mesure où celui-ci a cessé le 05 mai 2025 et, qu’à tout le moins en retenant la date du 17 avril 2024, le sinistre aurait été pris en charge jusqu’au 17 mai 2025 comme la requérante l’indique désormais.

MOTIVATION

1/ Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :/ 5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ; (…)”

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile : “Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible”.

Conformément à l’article 145 du code de procédure civile : “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Selon l’article 146 du même code : “Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. / En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve”.

Par ailleurs, en application de l’article 232 du code de procédure civile, l’expertise a pour objet d’éclairer le juge sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

L’assignation introductive d’instance délivrée à la demande de la société preneuse comporte notamment une demande indemnitaire pour le préjudice d’exploitation, « somme à parfaire dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire à intervenir ». Il n’est pas contesté que la société preneuse n’a pas pu ouvrir le local au public mais a pu avoir une petite activité de vente en "click & collect ». Il ressort des dernières conclusions d’incident que la demande d’évaluation de la perte d’exploitation ne concerne au final qu’une petite période, allant du 17 avril 2025 au 6 mai 2025 et ne concernerait plus l’ensemble de la période allant du 16 avril 2024, date de visite de l’expert municipal, au 6 mai 2025, date de la levée de l’arrêté de péril, la société ayant semble-t-il été indemnisée de son préjudice de perte d’exploitation par son assurance. A ce titre, il convient de constater qu’en page 20 du bail, il est indiqué que « le preneur souscrira également une assurance perte d’exploitation sur douze mois ». L’activité n’ayant jamais fonctionné normalement, le préjudice d’exploitation, s’il est retenu par le tribunal, ne pourra qu’être évalué à partir de projections comptables, et ne nécessite pas un examen détaillé de la comptabilité de la société. A ce titre, il convient de relever que sont produits aux débats un dossier prévisionnel établi par la chambre des métiers et de l’artisanat, les comptes annuels 2024, un courrier d’un cabinet d’expertise comptable, et un prévisionnel établi par ce même cabinet pour les années 2025 à 2027.

Le préjudice et les responsabilités sont largement discutées par les défendeurs. La période concernée pour l’évaluation du préjudice est très restreinte.

A ce stade, il apparaît prématuré d’ordonner une expertise judiciaire pour évaluer ce préjudice dont l’indemnisation reste à ce jour hypothétique. Il appartiendra le cas échéant au tribunal de statuer d’abord sur l’existence d’une faute du bailleur et d’un lien de causalité avec le préjudice allégué. S’il ne s’estime pas suffisamment éclairé, il pourra lui-même ordonner une expertise comptable.

2/ Sur la demande de communication de pièces

En vertu de l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

Aux termes de l’article 142 du code de procédure civile, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites et leur production a lieu, conformément aux articles 138 et 139 du même code, lesquels énoncent notamment que le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte. La communication de pièces prévue à l’article 138 du code de procédure civile ne peut être obtenue que si elle a pour but la sauvegarde d’un droit légalement reconnu ou judiciairement constaté.

En l’espèce, il doit d’abord être constaté que les bailleurs n’ont pas conclu au fond, de sorte que leur position sur les demandes des preneurs est à ce jour inconnue.

La demande de communication de pièces concernant les travaux semble être fondée sur une suspicion de responsabilité des preneurs dans les désordres constatés sur l’immeuble.

Il ressort toutefois des photographies prises par l’expert de la ville de [Localité 9] que les désordres affectant la façade sont manifestement anciens et ne sauraient résulter de la dépose du coffrage préexistant. L’arrêté de péril a été notifié au syndic des copropriétaires qui a fait procéder aux travaux permettant la levée du péril au mois de mai 2025. Il n’est pas allégué que le syndic aurait entrepris des démarches pour se retourner contre le preneur, estimant que celui-ci serait à l’origine des désordres affectant l’immeuble.

A défaut de justifier de l’intérêt de la communication des pièces demandées, sous astreinte, il y a lieu à ce stade de rejeter la demande.

Au vu des circonstances du litige, il y a lieu d’inviter les parties à donner leur avis quant à la possibilité de régler leur litige selon la procédure de règlement amiable (ARA).

3/ Sur les frais du procès

En l’espèce, la procédure poursuivant son cours, il convient de réserver l’examen des dépens, dont le sort suivra ceux de l’instance au fond, et de débouter les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formulée par la SARL CHARLOTTEACROQUER ;

REJETTE la demande de communication de pièces ;

RESERVE les dépens ;

DEBOUTE Madame [G] [X] et Monsieur [M] [U] ainsi que la SARL CHARLOTTEACROQUER de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

INVITE les parties à donner leur avis sur la possibilité de régler leur litige selon la procédure de règlement amiable (ARA), AVANT Le 22 OCTOBRE 2025 ;

En cas de désaccord sur l’ARA, RENVOIE le dossier à l’audience de mise en état continue du 14 Janvier 2026 pour conclusions au fond de Madame [G] [X] et Monsieur [M] [U];

La présente décision a été signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, Juge de la mise en état, et par Monsieur Lionel GARNIER, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT