TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/55218

N° Portalis 352J-W-B7I-C5BHU

N° : 14

Assignation du :

12 juin 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 novembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEUR

L’E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT-OPH

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. MOUTON BLANC

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 27 septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 13 mars 2015, L’EPIC [Localité 8] HABITAT – OPH a donné à bail à la SARL MOUTON BLANC un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 7 957,20 euros hors taxes hors charges.

Faisant valoir un défaut de paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au preneur par acte d’huissier de justice du 24 avril 2024, pour une somme de 12 472,36 euros au principal, à titre de l’arriéré locatif dû au 17 avril 2024, outre le coût du commandement de payer.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, L’EPIC PARIS HABITAT – OPH a, par exploit délivré le 12 juin 2024, fait citer la SARL MOUTON BLANC devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

«- RECEVOIR [Localité 8] HABITAT en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondé,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial liant [Localité 8] HABITAT-OPH à la société MOUTON BLANC à compter du 24 mai 2024,

— CONDAMNER par provision la société MOUTON BLANC à verser à [Localité 8] HABITAT-OPH la somme de 12 436,40 euros en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 (anc. 1154) du code civil,

— ORDONNER l’expulsion de la société MOUTON BLANC ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

— ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de [Localité 8] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de la société MOUTON BLANC et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et

R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER par provision la société MOUTON BLANC à verser à [Localité 8] HABITAT-OPH une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la

libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs,

— RAPPELER, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de

référé à intervenir,

— CONDAMNER la société MOUTON BLANC à verser à [Localité 8] HABITAT-OPH la somme de 1 450,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société MOUTON BLANC aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure ».

A l’audience du 27 septembre 2024, le requérant a réitéré les prétentions formulées au titre de son acte introductif d’instance. La défenderesse, assignée à l’étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de constitution de la défenderesse

Régulièrement assignée, la SARL MOUTON BLANC n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, le paragraphe 20 du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse.

Le commandement du 24 avril 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire susvisée. Un décompte des sommes dues y est joint.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire au 25 mai 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à libération des lieux.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur les demandes de paiement de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort du décompte actualisé produit par le demandeur que la société MOUTON BLANC est redevable de la somme de 12 436,40 euros au titre de l’arriéré locatif au 2ème trimestre 2024 inclus. Il en résulte que l’obligation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, au paiement duquel la société preneuse sera condamnée à titre provisionnel, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 12 juin 2024.

En l’espèce, la requérante ne justifie d’aucune mention contractuelle relative à la capitalisation des intérêts ni d’aucune circonstance le justifiant, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant principalement à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en l’absence de toute tentative amiable et mise en demeure préalable à la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 25 mai 2024,

Ordonnons l’expulsion de la SARL MOUTON BLANC et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 3] ([Adresse 5]), avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons la demande de condamnation au paiement d’une astreinte,

Condamnons la SARL MOUTON BLANC à payer à L’EPIC [Localité 8] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Condamnons la SARL MOUTON BLANC à payer à L’EPIC [Localité 8] HABITAT – OPH, à titre provisionnel, une somme de 12 436,40 euros au titre de l’arriéré locatif au 2ème trimestre 2024 inclus, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024.

Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL MOUTON BLANC aux dépens,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 8] le 22 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE