Du 07 novembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01318 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XXP

S.A. DOMOFRANCE,

venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE

C/

[C] [J]

— Expéditions délivrées à

Mme [C] [J]

— FE délivrée à

SA DOMOFRANCE, venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

RCS [Localité 12] N° 458 204 963

Venant aux droits da la SA CLAIRSIENNE

[Adresse 1]

[Adresse 16]

[Localité 6]

Représentée par M. [Z] [G] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [C] [J]

[Adresse 7] [Adresse 10] [Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par son fils M. [F] [S], muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé conclus les 7 octobre 2009 et 1er juillet 2022, la société anonyme CLAIRSIENNE (CLAIRSIENNE) a donné à bail à Madame [C] [J] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] [Adresse 15] [Adresse 11] [Adresse 2] à [Localité 14] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°13 situé à la même adresse, moyennant un loyer de 401,51 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, CLAIRSIENNE a fait signifier à Madame [C] [J] le 1er avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. CLAIRSIENNE lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 26 juin 2025, CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé à l’audience du 19 septembre 2025 en lui demandant de :

— Constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Constater également la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 7 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion des lieux, habitation et emplacement de stationnement, sans délai, de Madame [C] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la [Localité 13] Publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner Madame [C] [J] à la somme de 8.343,24 € à titre provisionnel, ainsi qu’à des indemnités d’occupation équivalentes au montant des loyers et charges, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux, et dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée telle une redevance et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette période,

— Condamner Madame [C] [J] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [C] [J] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

Par fusion du 31 août 2025, la S.A. CLAIRSIENNE a été absorbée par la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE).

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2025.

Lors des débats, DOMOFRANCE, venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé :

— De constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location,

— D’ordonner l’expulsion de Madame [J] [C] ainsi que tous les occupants de son chef, du logement sis : [Adresse 17] [Adresse 9],

— De condamner Madame [J] [C] à payer à DOMOFRANCE (anciennement dénommée CLAIRSIENNE) la somme de 13.398,23 €,

— De condamner Madame [J] [C] à payer à DOMOFRANCE (anciennement dénommée CLAIRSIENNE) une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— De condamner Madame [J] [C] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer,

— De condamner Madame [J] [C] au paiement d’une somme de 150.00 € au titre de l’article 700 du C.P.C.

— D’assortir l’ordonnance de l’exécution provisoire.

Pour le surplus, DOMOFRANCE donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires sollicités en défense.

En défense, Madame [C] [J], régulièrement représentée, expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. Elle indique exercer la profession de serveuse en CDI et percevoir à ce titre 1.850,00 euros par mois, avec un fils à charge.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par DOMOFRANCE à l’audience soutenues oralement, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue des débats, la date du délibéré a été fixée au 7 novembre 2025.

Par une note autorisée, DOMOFRANCE a produit un décompte actualisé au 19 septembre 2025 laissant apparaître une dette locative de 503,19 euros, après suppression du supplément de loyer de solidarité induite par la transmission de l’avis d’imposition de Madame [C] [J].

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

1-Sur la demande de résiliation des baux

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 30 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte de l’article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux présents baux, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d’assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n’a pas été réitérée à l’audience.

Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Le bail relatif au logement contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant que le bail sera résilié dans les conditions légales, soit deux mois après la signification du commandement de payer.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Or, le bail relatif à l’emplacement de stationnement n°13 conclu entre CLAIRSIENNE et Madame [C] [J] prévoit que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Dans la mesure où le bail relatif à l’emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d’appliquer l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à l’emplacement de stationnement n°13 loué par CLAIRSIENNE à Madame [C] [J] et ainsi de prévoir que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régler sa dette résultant du bail relatif à l’emplacement de stationnement et non d’un délai d’un mois.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [C] [J] le 1er avril 2025, pour la somme en principal de 5.207,22 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 2 juin 2025.

2- Sur la suspension des effets des clauses résolutoires et les demandes en paiement:

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par DOMOFRANCE les baux ainsi qu’un décompte et une note en délibéré reçue le 19 septembre 2025 mentionnant que Madame [C] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (289,64 + 160,23 = 449,87), la somme de 53,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 19 septembre 2025 (mois de septembre non compris).

Madame [C] [J] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 53,32 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [C] [J] apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur l’accepte en vue de la suspension des effets des clauses résolutoires.

Les effets des clauses résolutoires seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets, l’expulsion de Madame [C] [J] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 511,19 euros.

3- Sur les mesures accessoires:

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 2 juin 2025, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 7 octobre 2009 et 1er juillet 2022 et liant la société anonyme CLAIRSIENNE aux droits de laquelle vient la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE, à Madame [C] [J], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] [Adresse 15] [Adresse 11] [Adresse 2] à [Localité 14] ainsi que l’emplacement de stationnement n°13 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [C] [J] à payer à la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE venant aux droits de la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 53,32 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 19 septembre 2025, échéance de septembre 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [C] [J] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 53,32 euros majorée du solde de la dette en principal et intérêts;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que le versement de la mensualité devra intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA DOMOFRANCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [C] [J] sera tenue de payer à la SA DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 511,19 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [C] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les plus amples demandes formées par la SA DOMOFRANCE;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE