Du 20 mai 2025

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 25/00395 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CW4

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[X] [O], [W] [K]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à M^e Olivier KREBS

Le 20/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 20 mai 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat, Vice Présidente, chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES RCS PARIS 824 541 148

19-21 quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentée par M^e Olivier KREBS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [X] [O]

née le 19 Juin 1988 à NOUMEA (98800)

10 rue du Chateau Grillon

33530 BASSENS

Ni présent, ni représenté

Monsieur [W] [K]

né le 22 Février 1985 à LIFOU

10 rue du Château Grillon

33530 BASSENS

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé Contradictoire

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 26 juin 2023 à effet du 4 juillet 2023, la société IN’LI Sud-Ouest a consenti un bail d’habitation à M. [W] [K] et Mme [X] [O], portant sur un logement avec emplacements de stationnement accessoires, situé à Bassens, 10 rue du Château Grillon. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements des locataires quant au paiement des loyers et charges.

Par acte introductif d’instance du 13 décembre 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [W] [K] et Mme [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux afin de :

— faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit par l’effet d’un commandement de payer délivré le 30 novembre 2023 et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ou subsidiairement faire prononcer cette résiliation aux torts et griefs du preneur,

— faire ordonner l’expulsion de M. [W] [K] et Mme [X] [O] et de tous occupant de leur chef,

— les faire condamner solidairement au paiement de la somme de 5.647,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 sur la somme de 2.300 euros et pour le surplus à compter de l’assignation

— faire fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges

— faire condamner M. [W] [K] et Mme [X] [O] solidairement à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux

— les faire condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens comprenant le commandement de payer

— voir dire n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 25 mars 2025 la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par avocat, a maintenu ses demandes. Elle fait valoir qu’étant subrogée dans les droits et actions du bailleur, elle a qualité pour agir en résiliation du bail et recouvrement de la créance qu’elle a réglée. Elle actualise sa créance arrêtée au 17 mars 2025 à la somme de 7.684,68 euros.

M. [W] [K] et Mme [X] [O], bien que régulièrement cités à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier de justice, n’ont pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs du jugement

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 2308 alinéa 1er du code civil dispose que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, et l’article 2309 du même code prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il s’ensuit que l’action en résiliation du contrat de bail est ouverte à la caution, subrogée dans les droits et actions du bailleur auquel elle a payé les loyers dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse en l’espèce aux débats :

— la convention ETAT-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif VISALE

— le contrat de location entre la société IN’LI Sud-Ouest, bailleur, et M. [W] [K] et Mme [X] [O], locataire,

— le contrat de cautionnement VISALE entre la société IN’LI Sud-Ouest et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, contrat qui rappelle la subrogation de la caution dans l’action aux fins de résiliation du bail et expulsion

— la quittance subrogative en date du 6 novembre 2024 portant sur un montant de 6.730,90 euros, ramené au jour de l’assignation à 5.647,44 euros par laquelle le bailleur, la subroge dans ses droits et actions.

Elle justifie en conséquence de sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du bail.

Par ailleurs conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 4 décembre 2023.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte en date du 30 novembre 2023 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.300 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à effet du 31 janvier 2025, ce qui sera constaté.

L’expulsion de M. [W] [K] et Mme [X] [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré et des indemnités d’occupation à échoir

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

De plus en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats la quittance subrogative en date du 6 novembre 2024 selon laquelle elle a versé à la société IN’LI Sud-Ouest la somme de 6.730,90 euros au titre de sa garantie, somme correspondant en tout ou partie aux loyers échus impayés au titre des mois de de juillet à novembre 2023 et janvier, février, avril, puis juillet à septembre 2024, dette ramenée à 5.647,44 euros au 22 novembre 2024 en raison de reversements du bailleur et de versement des locataires.

Elle produit en outre la quittance subrogative en date du 17 mars 2025 selon laquelle elle a versé au bailleur par la suite des sommes au titre des mois d’octobre 2024 à janvier 2025, et se trouve subrogée pour ces nouvelles sommes dans les droits et actions du bailleur, sa créance s’élevant par suite à la somme de 7.684,68 euros selon le dernier décompte communiqué à M. [W] [K] et Mme [X] [O].

Subrogée dans les droits et actions de la société IN’LI Sud-Ouest et en l’absence de preuve du paiement des sommes visées par le décompte, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande. M. [W] [K] et Mme [X] [O] seront donc condamnés au paiement de la somme de 7.684,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.300 euros, de l’assignation sur celle de 3.347,44 euros et du présent jugement sur le surplus. Cette condamnation sera prononcée solidairement en considération de la clause contractuelle figurant au contrat de bail.

M. [W] [K] et Mme [X] [O] seront en outre condamnés à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de février 2025 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative. Concernant ces indemnités d’occupation la condamnation sera prononcée in solidum entre les défendeurs.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [K] et Mme [X] [O], parties perdantes, seront tenus aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile l’équité commande de condamner M. [W] [K] et Mme [X] [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à effet du 31 janvier 2025, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE M. [W] [K] et Mme [X] [O] à quitter les lieux loués (logement et emplacements de stationnement accessoires) situés à Bassens, 10 rue du Chateau Grillon ;

ORDONNE à défaut pour M. [W] [K] et Mme [X] [O] de libérer volontairement les lieux, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (854,08 euros en janvier 2025), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [K] et Mme [X] [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7.684,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 sur la somme de 2.300 euros, du 13 décembre 2024 sur celle de 3.347,44 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [K] et Mme [X] [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de février 2025 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [K] et Mme [X] [O] aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ainsi qu’à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection