Du 11 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00491 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GEK

[L] [X]

C/

[R] [P], [B] [F] épouse [P]

— Expéditions délivrées à

[L] [X]

Me [W] BOURABAH

— FE délivrée à [L] [X]

Le 11/07/2025

Avocats : M^e Jamal BOURABAH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [X]

né le 11 Juillet 1957 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par son fils [J] [X], muni d’un pouvoir de représentation,

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [P]

né le 25 Décembre 1974 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Présent et assisté de Maître Jamal BOURABAH, avocat au barreau de Bordeaux,

Madame [B] [F] épouse [P]

née le 23 Mai 1976 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jamal BOURABAH, avocat au barreau de Bordeaux,

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22/11/2023, Madame [M] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I] ont donné à bail à Madame [B] [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant un loyer initial de 1.150 euros. Monsieur [R] [P] s’est porté caution solidaire le 12 novembre 2023 des engagements du de Madame [B] [P].

Monsieur [L] [X] justifie être devenu propriétaire du bien susvisé par acte du 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10/12/2024, Monsieur [L] [X] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.450 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Cet acte a été dénoncé à Monsieur [R] [P] en date du 20 décembre 2024, en sa qualité de caution.

Par actes de commissaire de justice du 21/02/2025, Monsieur [L] [X] a assigné Madame [B] [P] et Monsieur [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 09/05/2025 aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [P] [B] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que sa locataire sera expulsée dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que tout occupant de son chef ;

— Condamner conjointement et solidairement Madame [P] [B] et Monsieur [P] [R] au titre des loyers et charges à la somme de 5.721,86 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 du code civil ;

— Condamner encore conjointement et solidairement les consorts [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1760 du code civil ;

— Condamner conjointement et solidairement les consorts [P] au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— les condamner conjointement et solidairement en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, la dénonciation EXPLOC et de la présente assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 09/05/2025.

Lors de l’audience du 09/05/2025, Monsieur [L] [X], représenté par son fils [J] [X], muni d’un pouvoir de représentation, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.303,99 euros au 09/05/2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délai de paiement faisant valoir la situation personnelle et financière de son père, qui compte sur le paiement des loyers pour compléter sa retraite.

En défense, Madame [B] [P] est représentée par avocat, et sollicite du juge des référés de :

Lui octroyer conformément à l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 un échelonnement de sa dette locative sur une durée de 36 mois ; Suspendre l’effet de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ; En conséquence, Dire n’y avoir lieu à expulsion ; Débouter Monsieur [X] de ses demandes plus amples ou contraires ; En toutes hypothèses, Débouter Monsieur [X] de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [R] [P] comparait en personne, ne conteste pas la validité de l’acte de cautionnement et sollicite l’octroi de délais de paiement au profit de Madame [P].

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11/07/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24/02/2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 09/05/2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11/12/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [L] [X] a fait signifier à Madame [B] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.450 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 10/12/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Il a été dénoncé à Monsieur [R] [P] en sa qualité de caution solidaire en date du 20/12/2024.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [L] [X] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 11/02/2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats notamment du décompte produit que Madame [B] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant des mois de mars et avril 2025, et la part locataire du mois de mai 2025, soit avant la date de l’audience. De plus, Madame [B] [P] est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 2.100 euros et des aides étant susceptibles de lui être octroyées, puisqu’elle a déposé une demande de FSL.

Par suite, et nonobstant le refus du bailleur, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [L] [X] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [B] [P].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [B] [P] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1.150 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [L] [X] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5.303,99 euros à la date du 09/05/2025. Si Madame [P] conteste le décompte dressé, elle ne rapporte pas la preuve d’avoir réalisé des versements supplémentaires, alors que l’ensemble des virements qu’elle évoque sont bien inscrits dans le décompte produit, ainsi que les sommes versées par la CAF.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [B] [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5.303,99 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 09/05/2025– échéance du mois de mai 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [B] [P] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2025.

Sur l’engagement de la caution :

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Monsieur [R] [P] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes, et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé.

En vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il résulte dudit contrat une erreur notable sur le montant du loyer, puisqu’il est indiqué que le loyer est de 926 euros par mois, alors que le bail prévoit un loyer de 1.150 euros mensuel.

Par conséquent, il ne peut être déduit que Monsieur [R] [P] a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement, les mentions étant par ailleurs erronées, il y a lieu de constater la nullité de l’acte de cautionnement et de rejeter les demandes de condamnation formées à son encontre.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [B] [P].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Il convient de condamner Madame [B] [P] à verser à Monsieur [L] [X] la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 11/02/2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 22/11/2023 entre Madame [B] [P] et Monsieur [L] [X] relatif au logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] ;

CONSTATONS la nullité de l’acte de cautionnement de Monsieur [R] [P] ;

CONDAMNONS Madame [B] [P] à payer à Monsieur [L] [X] la somme de 5.303,99 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 09/05/2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [B] [P] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 147 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [B] [P] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1.150 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [B] [P] à son paiement à compter du 1er juin 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [B] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [B] [P] à payer à Monsieur [L] [X] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION