N° RG : N° RG 23/00202 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XLWM

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30G

N° RG : N° RG 23/00202 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XLWM

AFFAIRE :

S.A.R.L. LES ITALIENS

C/

S.C.I. [Localité 4] BT 59

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

la SELAS CILIENTO AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025,

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LES ITALIENS

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 527 670 442

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître François CILIENTO de la SELAS CILIENTO AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. [Localité 4] BT 59 immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 831 968 664

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

N° RG : N° RG 23/00202 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XLWM

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Suivant bail verbal du 1er octobre 2010, la société VILLOGIA, aux droits de laquelle vient la SCI BEGLES BT 59 (ci-après “le bailleur”) a donné à bail commercial à la SARL LES ITALIENS (ci-après “le preneur”) un local de 252 m2 outre une terrasse de 107 m2, situés [Adresse 9] à BEGLES (ci-après “les locaux”), pour une durée de 9 ans, entre autre à destination de restaurant dénommé “le Fellini”, pour un montant annuel de 22.800€ HT.

Le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement le 20 février 2019, offrant un loyer annuel de 41.000 euros.

Par courrier du 28 mai 2019, le preneur a notifié au bailleur son accord sur le principe du renouvellement mais son désaccord sur le montant du loyer proposé et indiquant qu’il refusera de payer la provision pour charges disant que celle-ci n’avait aucune base légale, ni facture justificative.

Le 1/01/2021, les locaux ont fait l’objet d’un incendie criminel.

Les loyers ont continué à être versé par le preneur.

Les travaux ont été entrepris à l’initiative et en grande partie aux frais du bailleur indemnisé par son assureur, avec l’aide d’un maître d’oeuvre rémunéré (GPSO).

Le 15/11/2021, un huissier a constaté la remise en état des locaux.

Un désaccord a opposé les deux parties s’agissant de la qualité de la réfection du sol, le preneur exigeant un sol à l’identique, soit une dalle de béton ciré ; le bailleur disant satisfaisants les travaux effectués portant sur un sol ragréé et revêtu d’une peinture Epoxy.

Le preneur a repris son activité de restauration à thème fin 2021.

En parallèle, par assignation en date du 22/04/2022, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux en vue de la fixation du loyer à la somme de 41.000€ HT.

Par jugement du 26 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux a dit qu’il n’avait pas le pouvoir de trancher la question soulevée par le preneur, relative à la prescription de l’action du bailleur et renvoyé l’affaire devant la 5e chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Procédure :

Le 23/12/2023, la SARL LES ITALIENS (le preneur) a assigné la SCI [Localité 4] BT 59 (le bailleur) à fin d’ordonner des travaux de reprise du sol, de réparation de la chaudière, de pose de portes coupe-feu avec occulus entre la cuisine et la salle, outre indemnisations, ainsi que la condamnation du bailleur à répétition des provisions et charges versés par le preneur.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— le défendeur a constitué avocat et fait déposer des conclusions,

— par Ordonnance en date du 26/09/2024, le Juge de la mise en état – saisi par l’ordonnance du Juge des loyers se disant incompétent pour connaître de la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action – a déclaré prescrite l’action en fixation du loyer du bail renouvelé engagé par la SCI BEGLES BT 59.

— l’ordonnance de clôture est en date du 9/07/2025.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 18/09/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20/11/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, SARL LES ITALIENS, preneur :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1/04/2025 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :

DEBOUTER la SCI BEGLES BT 59 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A TITRE PRINCIPAL

ORDONNER à la SCI BEGLES BT 59 de reprendre l’intégralité des anomalies constatées dans le local loué à la SARL [Adresse 6] [Adresse 8], s’entendant de :

— La reprise du sol

— La réparation de la chaudière,

— La pose de portes coupe-feu avec oculus entre la salle et les cuisines,

— La réparation du système électrique et sa mise en conformité qui doit être conforme au bon fonctionnement du restaurant

Et ce, sous astreinte de 400 € par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir.

A TITRE SUBSIDIAIRE, Si par extraordinaire votre juridiction ne s’estimait pas suffisamment éclairée par l’origine du désordre

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec la mission habituelle en pareille situation (description de la mission demandée) EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la SCI [Localité 4] BT 59 à payer à la SARL LES ITALIENS la somme de 1.891,64 € au titre des frais engagés pour la chaudière

CONDAMNER la SCI BEGLES BT 59 à payer à la SARL LES ITALIENS la somme de 10.399,48 € au titre de la répétition de l’indu des provisions sur charges payées à tort par la société LES ITALIENS

CONDAMNER la SCI [Localité 4] BT 59 à payer à la SARL LES ITALIENS la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral.

CONDAMNER la SCI [Localité 4] BT 59 à payer à la SARL LES ITALIENS la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI [Localité 4] BT 59 aux entiers dépens

SI PAR EXTRAORDINAIRE vous condamneriez la société LES ITALIENS au titre des loyers réclamés par la société [Localité 4] BT 59 qui ne sont pas dus,

vous ne pourrez qu’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en raison de la trésorerie aujourd’hui très limitée de la société LES ITALIENS et compte tenu de la parfaite mauvaise foi du bailleur.

Le preneur reproche au bailleur de ne pas avoir respecté son obligation de délivrer un local conforme à l’objet du bail.

Il affirme que suite au travaux de remise en état consécutifs à l’incendie, dont par ailleurs il ne rend nullement responsable le bailleur, des vices affecteraient la chose louée, ce en violation de l’obligation de délivrance conforme, sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière.

Il prétend que dès lors que le désordre serait de nature décennale il relèverait d’un défaut de délivrance reposant sur le seul bailleur et non pas les entreprises intervenues sur le chantier.

Si le bail est oral et donc “toute activité”, il n’en demeurerait pas moins que l’activité du preneur, la restauration, était connue du bailleur, lequel doit lui permettre de poursuivre son activité en lui délivrant des locaux adaptés.

En l’espèce, le preneur soutient que le revêtement du sol des locaux ne serait pas satisfaisant n’ayant pas été refait à l’identique du sol béton ciré existant avant l’incendie et affirme que les rayures du sol et marques de peintures en plusieurs endroits constitueraient d’importantes cloques qui rendraient le sol particulièrement inesthétique (aspect sale et peu stable) qui compliqueraient en outre les manipulations de la salle de restauration. Il dit inexact que certaines traces seraient de son fait (engin de livraison).

Il reproche également, l’absence d’oculus ou de partie vitrée sur la porte battante séparant la cuisine de la salle, contrairement à la situation antérieure et au devis avant travaux, ce qui présenterait un danger pour les salariés.

Le preneur prétend à un défaut électrique (absence d’un capot, tableau et disjoncteur non conformes).

Il soutient que la chaudière aurait dysfonctionné dès le constat d’huissier du 18/12/2021, ce qui l’aurait amené d’une part faire intervenir à ses frais à plusieurs reprises (1.891,64€) une entreprise et d’autre part à subir un surcoût d’énergie au titre de chauffages d’appoint, il exige l’intervention du bailleur sur cet équipement à ses frais, outre une indemnisation.

A titre subsidiaire, il demande la désignation d’un expert.

Au visa de l’article 1302 code civil, il demande également la répétition de l’ensemble des provisions sur charges qu’il a versé par erreur au bailleur (pour 10.399,48€) en ce qu’il ne serait tenu d’aucune charge, alors qu’il payerait directement ses propres consommations d’eau et d’électricité ainsi que son assurance, les autres frais n’étant pas prévus au contrat (verbal), ni dans la loi. A ce titre, il indique avoir été remboursé par l’ancien bailleur des provisions pour charge que ce dernier avait perçu.

En outre il invoque subir un préjudice moral dont il demande réparation en raison des paiements indus et de l’acharnement du bailleur à percevoir des charges non dues.

Il s’oppose à la demande reconventionnelle du bailleur en paiement de loyer, rappelant ne pas devoir de provisions pour charges alors que les factures de loyers incluent les dites sommes.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, SCI [Localité 4] BT 59, bailleur :

Dans ses dernières conclusions en date du 30/08/2023 le défendeur demande au tribunal de :

REJETER l’ensemble des demandes de la SARL LES ITALIENS

LA CONDAMNER au paiement de la somme de 15.890,04 € au titre des loyers impayés dus au 31/12/2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes

LA CONDAMNER au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Le bailleur fait valoir que s’il est tenu à l’obligation de délivrance, il ne garantit pas les trouble qui émane d’un tiers (art. 1725 c civ) ; alors que les désordres résultant de l’incendie criminel auraient été réparés et qu’il ne serait pas porté atteinte à la jouissance paisible du preneur.

S’agissant de la reprise du sol, il prétend que l’obligation résultant de l’article 1719 du Code civil (délivrance) consisterait à permettre au preneur d’exploiter les locaux pour l’usage convenu entre les parties. Or, s’agissant d’un bail tous commerces (car bail verbal) la jurisprudence citée (Cass Civ 3° 3/11/2016 n°15-21.799*) n’imposerait pas au bailleur d’adapter les locaux à l’activité du preneur. De plus, le sol serait en fait conforme aux souhaits du preneur, lequel ne démontrerait pas son inadaptation.

Sur la question de la chaudière, il relève qu’aucune facture d’intervention ne serait produite par le preneur et qu’elle est sans lien avec l’incendie ; l’expert n’ayant pas indiqué qu’elle aurait été touchée ; alors que le preneur serait tenu aux réparations locatives énoncés aux articles 1730, 1731, 1754 et 1755 du Code civil, lesquels trouveraient leur limite dans la vétusté et les grosses réparations incombant au bailleur.

Sur la pose d’un oculus, la porte aurait été posée de type coupe-feu, alors que la demande du preneur sur ce point ne serait intervenue qu’après la pose.

Enfin, le bailleur indique avoir fait effectuer des travaux dans les locaux à la suite de l’incendie pour un total de 301.625€, dont il verse les factures, ainsi que le constat d’huissier de remise en état des locaux.

Sur la demande du preneur de répétition des provisions pour charges, il dit que le preneur ne justifierait pas de la preuve du quantum qu’il invoque ; alors que l’obligation de bonne foi ferait obstacle à cette demande en ce que ce dernier n’aurait pas fait état d’être non-redevable de charges, l’ancien bailleur ayant procédé à une régularisation de charges et non pas à un remboursement (pour 2013: 4.572,56€ “ont été remboursé” (sic) sur 4.800€ par l’ancien bailleur).

A titre reconventionnel sur la base d’un état comptable au 31/12/2023, le bailleur prétend que le preneur lui resterait devoir la somme totale de 15.890,04€.

Par ailleurs, le preneur étant une société commerciale il lui appartiendrait de démontrer de quel préjudice moral elle peut justifier.

— - -

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande du preneur tendant à ordonner au bailleur d’effectuer des travaux en lien avec son obligation de délivrance conforme

Pour rappel cette demande repose sur un supposé manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme au moment de la réception des locaux après de longs travaux de remise en état consécutifs à un incendie criminel ; les reproches portant tant sur la qualité du revêtement du sol de la salle de restauration, que de l’état de la chaudière, que de l’absence d’un oculus sur les portes séparant la salle de restauration de la cuisine et enfin de l’installation électrique.

En droit, aux termes des articles 1719, 1° et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur des locaux permettant l’usage convenu et de les entretenir en état de servir à cet usage.

Par ailleurs, un bail commercial non-écrit doit nécessairement être tenu comme consacrant un usage : “toute activité”, puisqu’aucune restriction ne peut être démontrée.

Or, il a été jugé qu’en présence d’un bail « toute activité », le preneur prend les locaux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, après les avoir visités et examinés, les estimant conformes à l’usage qu’il entend en faire, qu’il appartient au preneur de réaliser lui-même et à ses frais, avec l’accord du bailleur, les travaux pour que l’installation soit adaptée à la nature et à l’importance de son activité commerciale [Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-21.799].

Ainsi, la jurisprudence n’impose pas au bailleur d’adapter les locaux aux besoins particuliers de l’activité choisie par le preneur.

En l’espèce, il ressort du constat d’huissier du 15/11/2021 (pièce 5, demandeur), établit contradictoirement, en présence tant du bailleur, que du preneur, et des pièces communiquées que les locaux ont été remis en état et que le preneur en a repris l’exploitation fin 2021, sans que ce dernier n’émette d’objection ou de réserve sur une éventuelle entrave à la reprise de son exploitation.

En outre :

— s’agissant du revêtement du sol de la salle de restauration, le preneur par le constat d’huissier établit à sa demande et non contradictoirement le 18/12/2021 (sa pièce 4) n’établit pas l’existence d’un défaut structurel du revêtement de sol de nature à compromettre l’exploitation. Le constat ne faisant état que de rayures ou traces d’ordre esthétique sur le sol, sans démontrer par ailleurs la supposée gêne aux clients ou encore lors des manipulations du mobiliers.

Surtout, il ne justifie pas de l’état antérieur ( dalle béton ciré supposément parfaitement lisse) ni les caractéristiques techniques exigées.

La demande portant sur la réfection du sol sera rejetée.

— s’agissant de l’absence d’oculus sur les portes séparant cuisine et salle de restauration, le preneur ne démontre ni que la porte séparative était initialement équipée d’un oculus, ni que la réglementation applicable imposerait, dans la configuration des lieux et l’activité exercée, un oculus en sus d’une porte coupe-feu conforme. Il n’est versé aucune pièce probante établissant une non-conformité ou un risque non traité par l’équipement posé.

Aussi, la demande tendant à imposer la pose d’un oculus sera également rejetée.

— s’agissant de l’absence de fermeture du coffret électrique, tant le constat d’huissier (contradictoire) du 15/11/2021, que le rapport de contrôle sur l’installation électrique (pièce 17, demandeur) ne font état de cette supposée non-conformité.

De plus, le preneur ne procède que par affirmation en prétendant que “le tableau électrique n’est pas aux normes et l’implantation électrique présente un caractère dangereux”. En effet le rapport technique invoqué à l’appui de ce reproche (sa pièce 17) ne conclut nullement en ce sens, tout au plus fait-il six observations techniques, notées NC1 à NC6 (page 4/36 du rapport), portant toutes sur des éléments d’équipement qui relèvent de la responsabilité du preneur en lien avec l’adaptation à son activité et non pas “toute activité” ; aucune non-conformité du tableau électrique n’y est relevée.

La demande tendant à la réparation et mise en conformité du système électrique sera de même rejetée.

— s’agissant de la réparation de la chaudière,

Il sera rappelé qu’en droit, les réparations autres que locatives incombent au bailleur (art. 1730 C. civ.), tandis que les réparations locatives et l’entretien courant sont à la charge du preneur (art. 1731, 1754 et 1755 C. civ.), sauf vétusté ou grosse réparation ; alors que la charge de la preuve pèse sur celui qui allègue (art. 9 CPC).

En application de ces règles, il a été jugé que, sauf convention contraire, l’entretien courant et petites réparations (contrats d’entretien annuel, remplacement de pièces d’usure, détartrage, ramonage, petites interventions techniques) sont la charge du preneur, comme charges locatives ; alors que les réparations importantes assimilables à de grosses réparations (ex. remplacement complet de la chaudière, changement du brûleur principal ou de l’installation de chauffage en raison de sa vétusté) sont à la charge du bailleur, au titre de son obligation de délivrance et de gros travaux.

En l’espèce, les factures d’interventions sur la chaudière produites par le preneur (sa pièce 12) portent sur des postes (transformateur d’allumage, électrode d’allumage, déblocage vanne trois voies) relevant de l’entretien et des réparations locatives.

En outre, il n’est pas établi que la chaudière ait été atteinte par l’incendie ni qu’elle présentait, lors de la remise des lieux, un défaut structurel relevant de la délivrance.

Enfin, le preneur ne justifie pas non plus d’un entretien régulier préalable.

Aussi, la demande tendant à imposer la réparation de la chaudière sera également rejetée.

— s’agissant de la demande d’assortir d’une astreinte, la demande tendant à ordonner au bailleur de faire effectuer des travaux étant rejetée dans ses quatre branches, la demande complémentaire du preneur de l’assortir d’une astreinte de 400€ par jour de retard devient sans objet.

Sur la demande subsidiaire du preneur tendant à ordonner une expertise

En droit, aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, le juge ne peut ordonner une mesure d’instruction que s’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’expertise judiciaire a pour objet d’éclairer le juge sur des faits techniques dont la preuve ne peut être rapportée autrement ; elle ne saurait suppléer la carence probatoire d’une partie.

En l’espèce, la SARL LES ITALIENS sollicite, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert afin de déterminer l’origine et l’imputabilité des désordres affectant le sol, la chaudière et les équipements électriques.

Or, il résulte des constats d’huissier (15 novembre 2021 et 18 décembre 2021) et des pièces techniques produites que l’état des locaux après sinistre est suffisamment établi. Les éléments versés aux débats permettent au Tribunal d’apprécier les conditions de remise en état, la nature des réparations effectuées et la conformité des installations.

En outre, le preneur ne démontre pas l’existence d’une contestation sérieuse sur un point technique nécessitant le recours à un technicien, ni même d’éléments nouveaux non susceptibles d’être appréciés sur pièces.

L’expertise sollicitée tend ainsi à pallier le défaut de preuve du demandeur sur des faits dont il lui appartient de justifier, ce que prohibe expressément l’article 146 du code de procédure civile.

Aussi, le Tribunal estime dès lors être suffisamment informé pour statuer au fond et que la mesure sollicitée n’est ni utile ni nécessaire à la solution du litige.

La demande subsidiaire d’expertise judiciaire sera donc rejetée.

Sur la demande du preneur de remboursement de frais en lien avec la chaudière

Comme déjà développé ci-dessus, les frais correspondant aux factures produites par le preneur doivent rester à sa charge.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande du preneur tendant à la répétition du montant des charges versé au bailleur de novembre 2017 à fin 2019

En droit, la répétition de l’indu est régie par l’article 1302 du code civil : celui qui a reçu indûment une somme doit la restituer.

En matière de bail commercial, la répartition des charges, impôts, taxes et redevances suppose une stipulation contractuelle claire, à défaut de quoi le bailleur ne peut en réclamer le paiement au preneur ; l’exigence d’écrit a été renforcée par l’article L. 145-40-2 du code de commerce (issu de la loi du 18 juin 2014), sans préjudice du droit commun antérieur imposant déjà une clause pour rendre exigibles des charges re-facturées.

La preuve du paiement indu et de son montant incombe au demandeur à la répétition.

En l’espèce, le bail est verbal ; à fortiori aucune clause écrite, ou engagement ultérieur, n’est produit quant au transfert de charges au preneur.

Le preneur justifie, par pièces comptables et relevés (sa pièce 13, outre la pièce 33 du bailleur), avoir versé au bailleur la somme totale de 10.399,48 € à titre de provisions sur charges pour la période comprise entre novembre 2017 jusqu’à fin 2019 ; alors qu’il démontre avoir acquitté directement ses consommations (eau, électricité ; ses pièces 8 et 9) ainsi que son assurance, et que les autres postes ne sont pas contractuellement mis à sa charge.

Le bailleur ne démontre ni l’existence d’une stipulation attributive de charges, ni une base légale autonome. Son argument tiré d’une « régularisation » opérée antérieurement par l’ancien bailleur ne vaut pas preuve de l’exigibilité de nouvelles provisions en l’absence de clause ; alors que de surcroît cette “régularisation” opérait en fait un remboursement par l’ancien bailleur de 21.748,89€ sur 23.200€ réglé par le preneur, soit près de 94% de trop perçu.

Aussi, la demande en répétition de l’indu sera accueillie à hauteur de 10.399,48 €.

Sur la demande de condamnation du bailleur pour préjudice moral

En droit, une personne morale peut, en principe, obtenir réparation d’un préjudice moral (atteinte à l’image, à la réputation). Toutefois, il appartient à celui qui l’invoque d’apporter tout élément susceptible de permettre à la juridiction d’en apprécier tant la nature exacte, que le quantum du préjudice qui en découle. sous réserve d’en établir l’existence et l’étendue (art. 9 CPC).

En l’espèce, la SARL LES ITALIENS n’apporte aucun élément probant (pièces de presse, constats, attestations, dossiers clients, ou données économiques corrélées) établissant une atteinte à l’image ou un trouble distinct de celui résultant des seules difficultés contractuelles. Le préjudice spécifique allégué n’est pas caractérisé.

Aussi, la demande de condamnation de 10.000 € au titre d’un préjudice moral sera rejetée.

N° RG : N° RG 23/00202 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XLWM

Sur la demande reconventionnelle du bailleur en paiement d’un restant dû

En droit, le bailleur qui réclame des arriérés de loyers et charges locatives supporte la charge de prouver la dette (existence, quantum), tandis que le débiteur qui se prétend libéré doit prouver le paiement (art. 1342-8 C. civ.).

Par ailleurs, en présence de loyers facturés avec provisions contestées, il appartient au bailleur de détailler loyers et charges ainsi que le solde comptable.

En l’espèce, la SCI [Localité 4] BT 59 verse un état comptable arrêté au 31/12/2023 qui distingue précisément les loyers nets des provisions sur charges dont il convient de rappeler que la présente décision de justice retient l’indu (chapitre “répétition du montant des charges”). De sorte qu’abstraction faite – de la somme représentative de l’indu, ce tant pour la période concernée par la demande de répétition de l’indu que postérieurement puisque le bailleur a persisté à en exiger le paiement et le preneur quant à lui à ne verser que le montant du loyer – aucune dette n’est caractérisée.

A titre superfétatoire, il sera également relevé que les “relevés individuels par répartition” produits par le bailleur (ses pièces 30 à 32) qui indiquent un montant global de “charges générales” ainsi que une “base” et un “tantième” ne justifient pour autant aucunement ni la réalité (factures détaillées) de ces montants de charges générales, ni des chiffres de la “base” et du tantième retenu pour affecter au restaurant sa supposée cote part.

Dès lors, la preuve de la créance invoquée n’est pas rapportée.

La demande reconventionnelle en paiement de 15.890,04 € sera rejetée.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Au cas présent il convient de retenir que chacune des parties succombe au moins partiellement, les dépens seront partagés par moitié.

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— REJETTE les demandes principales de la SARL LES ITALIENS tendant à voir ordonner au bailleur des travaux de reprise du sol, de réparation de la chaudière, de pose de portes coupe-feu avec oculus et de mise en conformité électrique, ainsi que la demande d’astreinte ;

— DIT n’y avoir lieu à mesure d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNE la SCI [Localité 4] BT 59 à payer à la SARL LES ITALIENS la somme de 10.399,48 € au titre de la répétition de l’indu (provisions sur charges) pour la période comprise entre novembre 2017 et fin 2019 ;

— DÉBOUTE la SARL LES ITALIENS de sa demande de condamnation du bailleur au remboursement des frais de réparation de la chaudière ;

— DÉBOUTE la SARL LES ITALIENS de sa demande de condamnation du bailleur au titre d’un préjudice moral ;

— DÉBOUTE la SCI [Localité 4] BT 59 de sa demande reconventionnelle en paiement de 15.890,04 € au titre d’un solde restant dû par le preneur au 31/12/2023 ;

— FAIT masse commune des dépens et DIT qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;

— DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT