Du 08 avril 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/03106 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3PK

[W] [S]

C/

[K] [O]

Expéditions délivrées à :

M^e BRASSIER

FE délivrée à :

M^e BRASSIER

Le 08/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 08 avril 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [S] né le 17 Février 1969 à BORDEAUX (33000), demeurant 20, route de Latresne 33270 BOULIAC

Représenté par M^e Luc BRASSIER, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [O] né le 09 Août 1979 à ORAN (ALGERIE) (20000), demeurant 63 route de Grimard – n° 9 – 33670 CREON

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Selon contrat signé le 30 octobre 2020, Monsieur [W] [S] a donné à bail à Monsieur [K] [O] un logement situé 63, route de Grimard n° 9 à CREON (33), moyennant un loyer révisable de 650 € outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, Monsieur [W] [S] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par un nouvel acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, Monsieur [W] [S] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Par acte introductif d’instance en date du 5 novembre 2024, Monsieur [W] [S] arguant du défaut de paiement des loyers a fait assigner Monsieur [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

▸ ordonner l’expulsion immédiate du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours s’il y a lieu de la Force Publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 50 € par jour de retard,

▸ ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal aux frais, risques et périls du locataire,

▸ condamner le locataire au paiement des loyers et charges échus d’un montant de 16.295,59 € à la date du 30 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 16 novembre 2023 sur la somme de 10.672,16 €, à compter du commandement de payer du 5 août 2024 sur la somme de 14.901,26 €, et sur le surplus à compter de l’assignation, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 € hors charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner le locataire au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, en ce compris les frais des deux commandements.

Lors de l’audience, Monsieur [W] [S] a maintenu ses prétentions, et actualisé la dette à la somme de 19.545,59 € au jour de l’audience.

Assigné par procès-verbal de commissaire de justice déposé en étude, Monsieur [K] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Le jugement a été mis en délibéré au 8 avril 2025.

MOTIFS :

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 7 novembre 2024 soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 août 2024.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée.

En l’espèce, Monsieur [W] [S] justifie avoir fait délivrer à Monsieur [K] [O] un commandement de payer les loyers le 16 novembre 2023, puis le 5 août 2024, sans que la dette ait été régularisée entre ces deux dates.

Le second commandement vise également la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d’une assurance locative, laquelle a été justifiée postérieurement.

Ces commandements comportent les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionnent, conformément à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, un délai de 6 semaines pour régularisation des paiements. Il sont réguliers et les causes selon le décompte produit, n’ont pas été réglées dans les six semaines de la signification, puisqu’à l’inverse la dette s’est aggravée.

La délivrance de deux commandements de payer n’était pas nécessaire, en l’absence de régularisation de la dette.

Il convient de constater la résiliation du bail à la date du 28 décembre 2023.

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, rien ne justifiant de réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la demande en paiement des loyers :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il résulte en l’espèce du décompte versé aux débats par le bailleur, qu’il est dû la somme de 16.295,59 € au titre des loyers et charges échus au 30 septembre 2024.

Il y a lieu néanmoins de déduire de cette somme les montants réclamés au titre de la taxe d’ordures ménagères, en l’absence de pièce produite pour en justifier, soit 385,59 € au total.

En l’absence de preuve du paiement, Monsieur [K] [O] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 15.910 €, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 9.410 € à compter du 16 novembre 2023, et sur le surplus à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges qui devront être dument justifiées.

Monsieur [K] [O] sera condamné à en payer le montant.

Sur l’astreinte :

L’expulsion de Monsieur [K] [O] étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [O] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, observation faite que seul un commandement de payer sera mis à sa charge.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [K] [O] à payer à Monsieur [W] [S], contraint de plaider, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La Juge chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 28 décembre 2023, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

A défaut pour Monsieur [K] [O] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte de Monsieur [W] [S] ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles, outre les charges dument justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à Monsieur [W] [S] la somme de 15.910 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés échus à la date du 30 septembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 9.410 € à compter du 16 novembre 2023, et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à Monsieur [W] [S] les indemnités d’occupation ci-dessus fixées à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 novembre 2023, de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à Monsieur [W] [S] la somme de 800 € en vertu de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE