TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/03/2025

à : Maitre Isabelle CHENE

Copie exécutoire délivrée

le : 25/03/2025

à : Maitre Florence MARTIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/08819

N° Portalis 352J-W-B7I-C54VV

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndic le cabinet [Localité 8] GESTION – [Adresse 7]

représenté par Maitre Florence MARTIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #C1181

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [I] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maitre Isabelle CHENE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #G0842

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/08819 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54VV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé signé le 15/10/2015, [Y] [I] [D] a été employée comme gardienne d’immeuble par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice le cabinet [Localité 8] GESTION SAS, et a bénéficié de la jouissance d’un logement de fonction, en tant que rémunération en nature.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice le cabinet [Localité 8] GESTION SAS a notifié à [Y] [I] [D] son licenciement par courrier recommandé du 16/10/2023 avisé le 07/11/2023 lui rappelant son obligation de quitter les lieux dans un délai de trois mois.

Par acte de commissaire de justice remis en date du 17/09/2024 à étude, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice le cabinet [Localité 8] GESTION SAS a fait assigner [Y] [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire était appelée à l’audience du 14/11/2024 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 17/02/2025.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice le cabinet [Localité 8] GESTION SAS, représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses derniers écritures de voir :

— débouter [Y] [I] [D] de l’ensemble de ses exceptions de procédures, incompétence, irrecevabilité, nullité de l’assignation, sursis à statuer ou autres et se déclarer compétent,

— ordonner l’expulsion de [Y] [I] [D] ainsi que de tous occupants de la loge de gardienne qu’elle occupe sis [Adresse 5], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— ordonner l’évacuation des meubles et objets mobiliers de la défenderesse ;

— condamner [Y] [I] [D] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 500 euros charges comprises, à compter du 16/01/2024;

— condamner [Y] [I] [D] au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

[Y] [I] [D], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions, et au visa des articles 54, 56, 57 et suivants, 750-1, 834 et suivants du code de procédure civile, de voir :

— à titre principal: se déclarer incompétent au profit du Conseil des prud’hommes de [Localité 9] déjà saisi de la contestation du licenciement et à défaut prononcer la nullité de l’assignation ;

— à titre subsidiaire: déclarer le demandeur irrecevable en ses demandes à défaut de tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative ;

— à titre encore plus subsidiaire: constater l’existence d’une contestation sérieuse et l’absence de trouble manifestement illicite, débouter le demandeur de sa demande d’expulsion et à défaut sursoir à statuer sur le fond dans l’attente de la décision du Conseil des prud’hommes ;

— à titre infiniment subsidiaire: débouter le demandeur de sa demande de provision ;

— en tout état de cause: débouter le demandeur de toutes ses demandes et le condamner au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 25/03/2025 par mise à disposition au greffe.

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/08819 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54VV

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’incompétence au profit du Conseil des prud’hommes

[Y] [I] [D] justifie de la saisine du Conseil des prud’hommes par requête du 14/10/2024 déposée le 15/10/2024 aux fins de contestation de son licenciement et demandes d’indemnisation.

Néanmoins, la saisine du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par le syndicat des copropriétaires est fondée sur une occupation à titre d’habitation d’une loge de fonction lui appartenant. Ce litige est de la compétence du juge des contentieux de la protection. Par ailleurs, si [Y] [I] [D] justifie du dépôt d’une requête devant le Conseil des prud’hommes, elle ne démontre pas solliciter auprès de cette juridiction une réintégration.

Ainsi, la demande d’incompétence est mal fondée et sera rejetée.

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

[Y] [I] [D] soulève la nullité de l’assignation pour défaut de précision des locaux visés par la demande d’expulsion (loge technique et/ou logement de fonction), la confusion des moyens en fait entre ces locaux et l’absence de moyen de droit applicable au litige.

En l’espèce, s’il résulte de l’assignation délivrée par le demandeur que les moyens de droit ne sont pas exposés et qu’une confusion est faite entre logement de fonction dans la motivation et loge de gardienne dans le dispositif, ces éléments ont fait l’objet d’une régularisation dans les dernières écritures déposées à l’audience de plaidoirie. La défenderesse n’a pas subi de grief.

En effet, il résulte de la lecture des dernières écritures du demandeur, portées à la connaissance de la défenderesse qui a pu y répondre, que le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur l’existence d’un trouble manifestement illicite et demande l’expulsion de la loge technique du rez-de-chaussée et non du lot 102 appartenant à la société FINAPAR. La mention de l’article 873 en lieu et place de l’article 835 du code de procédure civile n’est pas de nature à causer un grief à la défenderesse, puisque la notion de trouble manifestement illicite est clairement inscrite par le demandeur. La défenderesse évoque elle-même dans ses dernières écritures les articles 834 et suivants du code de procédure civile.

Ainsi, la procédure étant orale et le défendeur ne démontrant pas de l’existence d’un grief de nature à causer la nullité de l’acte au jour de l’audience, la demande de nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de tentative de résolution amiable

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, si une partie du présent litige porte sur une demande de provision, cette provision est de nature évolutive et les autres demandes sont incertaines et non quantifiables (expulsion). Les dispositions de l’article susvisées ne s’appliquent donc pas.

La demande d’irrecevabilité à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision prud’hommales

En l’espèce, et comme relevé précédemment, [Y] [I] [D] ne justifie pas de la saisine du Conseil des prud’hommes aux fins de solliciter une réintégration dans les locaux. La requête déposée ne concerne que des demandes indemnitaires. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à surseoir à statuer dans l’attente de la décision du Conseil des prud’hommes.

La demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite de la loge de fonction

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le juge apprécie souverainement le choix de la mesure conservatoire ou de remise en état propre à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L7212-1 du code du travail, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé par décret en Conseil d’Etat ou sans le paiement d’une indemnité. Le montant de cette indemnité est égal au prix de la location trimestrielle d’un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu’il perçoit.

Selon l’article R7212-1 du même code, le délai minimum avant lequel, en application de l’article L7212- 1, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement est de trois mois.

Aux termes de l’article 14 de la convention collective nationale des gardiennes, concierges et employés d’immeubles, réécrite par l’avenant n° 74 du 27 avril 2009 portant modification de la convention, en cas de rupture du contrat de travail du fait du salarié, le logement de fonction devra être libre à l’expiration du préavis sous réserve de l’application des articles L7212-1 et R7212-1 du code du travail.

En l’espèce selon le contrat de travail produit aux débats, un logement de fonction est mis à disposition d'[Y] [I] [D] pour son habitation personnelle en tant que rémunération en nature.

Il n’est pas contesté par les parties qu'[Y] [I] [D] bénéficiait du lot 102 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B appartenant à la SCI FINAPAR pour y habiter. Il résulte de la sommation interpellative du 02/09/2024 délivrée par le Syndic qu'[Y] [I] [D] occupe également aux fins d’habitation la loge technique de gardienne située au rez-de-chaussée du bâtiment A, qui dispose d’une cuisine contrairement au lot 102.

[Y] [I] [D] invoque l’absence de trouble manifestement illicite, puisque le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa qualité de propriétaire de la loge de fonction, qu’il manque de clarté sur les locaux visés par la demande d’expulsion, et que seule une rupture conventionnelle a été votée par l’assemblée générale de copropriétaire et non un licenciement pour raison économique.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires sollicite l’expulsion de la loge technique de gardienne et non du lot 102 de manière claire dans le dispositif et la motivation de ses dernières conclusions. Aussi, le syndicat des copropriétaire produit l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], où la loge technique n’est pas inscrite comme lot privatif. Sur le plan produit par le demandeur, non contesté par [Y] [I] [D], la loge apparaît bien au rez-de-chaussée du bâtiment A, et constitue dès lors une partie commune de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires. Enfin, et s’agissant de la résolution en assemblée générale actant la rupture conventionnelle et non le licenciement d'[Y] [I] [D], il convient de rappeler que le licenciement du gardien relève de la seule responsabilité du Syndic et le défaut de vote en assemblée générale des copropriétaires n’est pas de nature à remettre en cause la procédure du licenciement.

Dans ces conditions, les moyens soulevés par [Y] [I] [D] ne remettent pas en cause son obligation de quitter la loge de fonction suite à son licenciement, dument avisé.

Du fait de la rupture de son contrat de travail en date du 16/10/2023, notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception du 07/11/2023 et à défaut d’avoir libéré la loge de gardienne constituant à l’accessoire de son contrat de travail (habitation), [Y] [I] [D] occupe sans droit ni titre les lieux depuis le 16/01/2024 minuit, donc le 17/01/2024.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux et en dehors du sursis à exécution de la trêve hivernale.

Le requérant sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril d'[Y] [I] [D] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le requérant sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à compter du 16/01/2024.

Sur le montant de l’indemnité, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice le cabinet [Localité 8] GESTION SAS, sollicite la somme de 500 euros par mois, mais ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce montant. Il n’est transmis aucun élément sur le loyer moyen dans la zone géographique pour la taille et la composition de la loge technique.

La défenderesse conteste le principe et le montant d’une indemnité d’occupation, estimant que seul le lot 102 constitue le logement de fonction et non la loge technique.

En l’espèce, et comme le soulève la défenderesse, la loge technique ne constitue pas le logement de fonction d'[Y] [I] [D] tel que prévu par les dispositions contractuelles. Toutefois, [Y] [I] [D] n’a pas libéré la loge technique après le plein effet de son licenciement, et occupe sans droit ni titre le local, comme cela ressort de la sommation interpellative du 02/09/2024.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation afin de compenser le préjudice nécessairement subi par le syndicat des copropriétaires qui ne dispose plus de la jouissance de sa loge de gardien. L’indemnité sollicitée sera toutefois réduite à de plus justes proportions, en raison des éléments susvisés.

Dès lors l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée à la somme de 150 euros par mois, charges comprises.

En conséquence, [Y] [I] [D] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 150 euros par mois, charges locatives récupérables comprises, à compter du 17/01/2024 et jusqu’à la complète restitution des lieux constituée par la remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

[Y] [I] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens application de l’article 696 du code de procédure civile.

[Y] [I] [D] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite,

REJETTE les demandes d’incompétence, de nullité de l’assignation, d’irrecevabilité et de sursis à statuer d'[Y] [I] [D] ;

CONSTATE qu'[Y] [I] [D] est occupante sans droit ni titre de la loge technique de gardienne située [Adresse 6], rez-de-chaussée, depuis le 17/01/2024 ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion d'[Y] [I] [D] ainsi que de tous occupants de son chef hors les lieux, avec si besoin le concours de la force publique et celui d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

PRECISE que les dispositions de l’article L412-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ont lieu à s’appliquer ;

AUTORISE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice le cabinet [Localité 8] GESTION SAS, à faire procéder à la séquestration et au transport des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril d'[Y] [I] [D] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le local est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [Y] [I] [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice le cabinet [Localité 8] GESTION SAS, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation pour la loge technique d’un montant de 150 euros, charges comprises, à compter du 17/01/2024 inclus et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clefs du local ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE [Y] [I] [D] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice le cabinet [Localité 8] GESTION SAS, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [I] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection