Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01807 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTOX

S.A. DOMOFRANCE

C/

[P] [O], [F] [N]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [E] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [O]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [F] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Présents

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privés conclus les 20 et 22 décembre 2021, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°38 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 23 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette.

Le 17 juillet 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé à l’audience du 21 novembre 2024 en lui demandant :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 22 décembre 2021 à la date du 24 juin 2024 et que Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] sont occupants sans droit ni titre,

— d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— en tant que de besoin fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— de les condamner solidairement à payer par provision la somme de 4423,01 euros au titre des loyers dus à la date du 24 juin 2024(terme de mai 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3654,27 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,

— de les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, de la résiliation du bail jusqu’à la complète restitution des lieux visés par les baux en date du 22 décembre 2021, vides de tout occupation et de tout objet mobilier,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue, à l’audience du 21 novembre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3976,77 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires sollicités en défense.

Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N], qui comparaissent en personne, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement (à hauteur de 130 euros par mois) et de suspendre les effets des clauses de résiliation de plein droit. Ils indiquent percevoir un revenu mensuel de 1700 euros pour Monsieur [P] [O] et de 1800 euros pour Madame [F] [N] et avoir un enfant à charge.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 24 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et les locataires disposent d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 3654,27 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 24 juin 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DES CLAUSES RÉSOLUTOIRES ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par DOMOFRANCE les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3976,77 euros à la date du 20 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé ainsi qu’à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation et des indemnités d’occupation.

Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 3976,77 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Le contrat de bail relatif au logement comporte une clause de solidarité, de sorte que la condamnation de Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] au paiement des loyers afférents au logement sera prononcée solidairement.

A l’inverse, aucune clause de solidarité n’est insérée au contrat relatif à l’emplacement de stationnement n°38 conclu entre DOMOFRANCE et Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N].

Toutefois, dans la mesure où le bail relatif à l’emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, la condamnation des locataires au paiement de la dette issue du contrat de bail relatif à l’emplacement de stationnement n°38 sera également solidaire.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] ont repris le paiement des loyers courants et apparaissent en situation de régler, en plus des loyers et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur l’accepte en vue de la suspension des effets des clauses résolutoire.

Les effets des clauses résolutoires seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets, l’expulsion de Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] pourra être poursuivie et qu’ils seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 718,89 euros.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 24 juin 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 20 et 22 décembre 2021, liant la société anonyme DOMOFRANCE à Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] et l’emplacement de stationnement n°38 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] à payer à la société anonyme DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 3976,77 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] à s’acquitter de leur dette, outre les loyers et les charges courants, en 30 mensualités de 130 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N], seront tenus solidairement de payer à la société DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 718,89 euros, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes de la société anonyme DOMOFRANCE ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [O] et Madame [F] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE