TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.A.R.L. AVA DEV 1

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Mylène MULQUIN

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04900 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4HF

N° MINUTE :

1/26

JUGEMENT

rendu le mardi 14 avril 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par M^e Mylène MULQUIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire :#G65

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AVA DEV 1, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière, lors des plaidoiries, et de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière, lors des délibérés

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 avril 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière

Décision du 14 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04900 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4HF

EXPOSE DU LITIGE

La SARL AVA DEV1 est propriétaire du lot n°31 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré AB [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 1284/10167ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SARL AVA DEV1 a été condamnée :

— par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 6 mai 2022 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7602,02 euros au titre de ses charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 4 octobre 2021, outre 104 euros de frais de recouvrement, 200 euros de dommages et intérêts et 1115 euros de frais irrépétibles ;

— par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juillet 2023 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6068,45 euros au titre de ses charges de copropriété impayées entre le 1 janvier 2022 et le 6 avril 2023, outre 400 euros de dommages et intérêts et 1000 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société [Localité 1] FONCIA RIVE DROITE en exercice, a assigné la SARL AVA DEV1 devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  6065,04 euros au titre des charges de copropriété appelées après le 6 avril 2023 et arrêtées au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-1500 euros de dommages et intérêts,

-2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; qu’en dépit de deux précédentes décisions de justice, la défenderesse persiste à ne pas régler ses charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 février 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à domicile, la SARL AVA DEV1 n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°31, indiquant la répartition des tantièmes et la fiche de renseignement du immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, établissant la qualité de copropriétaire de la SARL AVA DEV1 ,

— les précédents jugements des 6 mai 2022 et 18 juillet 2023 de condamnation au paiement des arriérés de charges respectivement arrêtés au 4 octobre 2021 et 6 avril 2023,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 octobre 2024 au 1 juillet 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives de l’exercice 2024,

— l’historique du compte du 1 octobre 2024 au 29 août 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5065,04 euros (en ce inclus 856,62 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2024 et 28 mai 2025 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2023 et 2024,

— vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2025 et 2026,

— vote des travaux ou opérations suivantes : ratification d’un appel de fonds extraordinaire,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 3595,57 euros adressée à la SARL AVA DEV1 le 10 juin 2025, (pli avisé le 12 juin 2025),

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 856,62 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 4208,42 euros.

La SARL AVA DEV1 sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4208,42 euros, portant sur la période allant du 1 octobre 2024 au 1 juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 septembre 2025, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 856,62 euros se décomposant comme suit :

—  18 x 2 = 36 euros au titre de prélèvements impayés,

—  52 euros pour l’envoi d’une mise en demeure (18/02/2025),

—  62 euros pour l’envoi d’une mise en demeure (07 mars 2025),

—  117,62 euros au titre d’honoraires de l’avocat,

—  360 euros pour l’envoi du dossier à l’avocat,

—  229 euros au titre du « suivi contentieux ».

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure en date du 18 février 2025 et de l’envoi d’une mise en demeure par avocat en date du 10 juin 2025 ; il n’est pas justifié des frais de prélèvements impayés facturés par la banque, pas plus qu’il n’est justifié de l’envoi du courrier en date du 7 mars 2025, de sorte que les 36 + 62 euros réclamés à ces titres ne peuvent donner lieu à condamnation.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat, ou au suivi contentieux, de sorte que les diligences accomplies à ces titres doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 169,62 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SARL AVA DEV1 présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 3ème fois ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SARL AVA DEV1.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement/ chacun à proportion de ses parts divises la SARL AVA DEV1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société [Localité 1] FONCIA RIVE DROITE :

— la somme de 4208,42 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 octobre 2024 au 1 juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 septembre 2025,

— la somme de 169,62 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 septembre 2025,

— la somme de 800 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SARL AVA DEV1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société [Localité 1] FONCIA RIVE DROITE, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SARL AVA DEV1 aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 1], le 14 avril 2026

La Greffière La juge