Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp referes, 16 mai 2025, n° 24/01067

TJ Bordeaux 16 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect de l'obligation d'assurance
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas produit de justificatif d'assurance au moment du commandement, rendant la résiliation du bail légitime.
Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a relevé que les locataires avaient admis ne pas avoir réglé l'intégralité des loyers, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires étaient occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, justifiant ainsi leur expulsion.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a constaté que la créance du bailleur n'était pas sérieusement contestable, ordonnant le paiement des arriérés de loyers.
Accepté
Indemnité d'occupation due par les locataires
La cour a jugé que les locataires devaient verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à leur libération effective des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que les locataires, ayant succombé dans leurs demandes, devaient être condamnés aux dépens.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a accordé une indemnité au bailleur pour couvrir les frais non compris dans les dépens, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp réf., 16 mai 2025, n° 24/01067
Numéro(s) :	24/01067
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Baptiste MAIXANT

Texte intégral

Du 16 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/01067 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGU5

[M] [H]

[G] [R] [J] épouse [V], [K] [Y] [U] [I]

— Expéditions délivrées à

M^e Baptiste MAIXANT

[G] [R] [J] épouse [V],

[K] [Y] [U] [I]

— FE délivrée à

M^e Baptiste MAIXANT

Le 16/05/2025

Avocats : M^e Baptiste MAIXANT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 mai 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [H]

né le 18 Juin 1986 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Baptiste MAIXANT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [G] [R] [J] épouse [V]

née le 18 Juillet 1990 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Présente

Monsieur [K] [Y] [U] [I]

né le 26 Juillet 1988 à [Localité 11] (COLOMBIE)

[Adresse 6]

[Localité 2]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Février 2025,

Délibéré du 18 avril 2025 prorogé au 16 mai 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2023, Monsieur [M] [H] a donné à bail à Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, Monsieur [M] [H] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 11.190€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par actes introductifs d’instance du 29 mai 2024, Monsieur [M] [H] a fait assigner Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 6 septembre 2024 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à usage d’habitation du 24 février 2023 liant Monsieur [M] [H] à Madame [G] [V] et Monsieur [K] [U] [I] dans la mesure où les causes du commandement signifié le 10 avril 2024 sont restées infructueuses aussi bien pour le défaut de justification d’une assurance locative que pour le défaut de paiement des loyers

— Prononcer dès lors la résiliation du bail à usage d’habitation du 24 février 2023 à compter soit du 10 mai 2024 (défaut d’assurance locative) soit du 22 mai 2024 (dette locative)

— condamner Madame [G] [V] et Monsieur [K] [U] [I] à verser à titre provisionnel à Monsieur [M] [H] la somme de 12.340€ au titre des loyers visés dans le commandement visant la clause signifié le 10 avril 2024 et restés impayés

— Dire que cette somme sera assortie au taux d’intérêt légal

— Condamner Madame [G] [V] et Monsieur [K] [U] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7]

— Ordonner à défaut pour Madame [G] [V] et Monsieur [K] [U] [I] d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L411-2 du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— Condamner Madame [G] [V] et Monsieur [K] [U] [I] à verser à Monsieur [M] [H] à compter du 10 mai 2024 (défaut d’assurance locative) soit du 22 mai 2024 (dette locative) et jusqu’à la parfaite libération et remise des clés une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges si le contrat n’avait pas été résilié par l’effet de la clause résolutoire

— Condamner Madame [G] [V] et Monsieur [K] [U] [I] à verser à Monsieur [M] [H] la somme de 1.800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de poursuite

A l’audience du 6 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 4 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [M] [H], représenté par son conseil, a exposé que la dette locative s’élèvait désormais à la somme de 14.640€ et a confirmé les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] ont comparu. Ils ont contesté la créance alléguée par Monsieur [M] [H]. Ils ont admis ne pas avoir réglé l’intégralité des loyers échus mais ont accusé leur bailleur de les avoir menacé à plusieurs reprises en leur demandant de quitter les lieux compte tenu d’une irrégularité dans le bail.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 novembre 2024.

Par ordonnance en date du 22 novembre 2024, le Juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 janvier 2025 afin d’inviter Monsieur [H] à produire une copie complète comportant la page n°6 du bail conclu le 15 février 2023.

A l’audience du 10 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée au 21 février 2025.

A cette audience, Monsieur [M] [H], représenté par son conseil, fournit la page manquante du contrat et maintient les termes de ses demandes initiales portant à la somme de 14.640€, sa dette locative.

En défense, Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] comparaissent et indiquent s’agissant de l’assurance qu’ils ont fourni une attestation qui n’a pas été acceptée. Ils précisent ne pas avoir restitué les clefs car ils sont en train de nettoyer. Ils indiquent subir des intimidations et qu’ils ont arrêté de payer le loyer pour cette raison. Ils expliquent que, pour le moment, ils ne peuvent rien payer. Ils indiquent que Monsieur [K] [U] [I] travaille dans le bâtiment et perçoit environ 1.600€ et qu’il est en arrêt de travail depuis le mois de septembre 2024 en raison d’un AVC et qu’il touche 860€. Ils précisent avoir trois enfants.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de Monsieur [M] [H].

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 mai 2024 soit au mois six semaines avant l’audience du 6 septembre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 avril 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 alinéa 1er du même code, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. En outre le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du paragraphe 7 g) précité.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, Monsieur [M] [H] a fait délivrer à Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail. Il reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient par ailleurs de préciser que s’agissant de l’obligation d’assurance, d’une part les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas, d’autre part l’absence d’assurance au jour du commandement et à l’issue du délai d’un mois suivant ce commandement emporte résiliation du bail de plein droit sans que le juge puisse prendre en compte une régularisation postérieure.

En l’occurrence, si Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] soutiennent avoir fourni une attestation d’assurance qui n’a pas été acceptée, ils ne produisent aucun élément aux débats. Ils ne produisent ainsi aucun justificatif selon lequel ils auraient souscrit une assurance couvrant les risques locatifs au jour du commandement soit le 10 avril 2024 ou dans le délai d’un mois suivant celui-ci.

A cet égard, ces derniers ne peuvent s’exonérer d’une telle obligation en produisant invoquant l’état d’insalubrité éventuelle du logement tel qu’indiqué dans le diagnostic social et financier.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 11 mai 2024, sans qu’il y ait besoin d’examiner le bien fondé de cette demande au regard du défaut de paiement des loyers et charges.

Dès lors, Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 11 mai 2024, ce qui constitue pour Monsieur [M] [H] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et charges

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En revanche, si les moyens opposés en défense sont inopérants, mal fondés ou insuffisamment prouvés, aucune contestation sérieuse n’existe.

A cet égard, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Suivant l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [M] [H] produit un décompte selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 14.640€ à la date du 1er septembre 2024. Il ne produit pas de décompte actualisé.

Si les défendeurs indiquent avoir cessé de régler le loyer en raison des intimidations qu’ils soutiennent subir de la part du bailleur, il y a lieu de rappeler que cela ne peut justifier une suspension du paiement du loyer.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] seront donc condamnés au paiement de la somme de 14.640€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er septembre 2024-échéance du mois de septembre 2024 incluse. Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.150€ par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation au représentant de l’État, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] à verser à Monsieur [M] [H] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Monsieur [M] [H] a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance par commandement en date du 10 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] à quitter les lieux loués [Adresse 5] à [Localité 8];

AUTORISONS, à défaut pour Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1.150€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 14.640€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er septembre 2024-échéance du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] à payer, en derniers ou quittances, à Monsieur [M] [H], à compter du 1er octobre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation au représentant de l’État;

CONDAMNONS Madame [G] [V] née [J] et Monsieur [K] [U] [I] à payer à Monsieur [M] [H] une indemnité de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION