TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 25/00410 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NDTH

AFFAIRE :

[M]

C/

[B]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : M^e Marie-Joëlle DESBISSONS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE + dossier plaidoirie

Copie : M. [V] [B]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [R] [M] épouse [N]

née le 19 Juillet 1956 à MARSEILLE (13000)

de nationalité Francaise

Les Gabians

109 avenue de la Salissette

06160 JUAN LES PINS

représentée par M^e Marie-Joëlle DESBISSONS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [B]

Lotissement Le Pélican Village

1191 boulevard Jean Baptiste Abel

83000 TOULON

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 07 novembre 2016, Madame [R] [M] épouse [N] a consenti à Madame [J] [B] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement 1191 Boulevard Jean Baptiste ABEL – Lotissement Le Pelican Village n°19 – 83000 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 1 358,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1 358,00 euros.

Madame [J] [B] et Monsieur [Z] [B], qui avaient contracté mariage le 18 septembre 2004, ont conclu une convention de divorce par acte d’avocat en date du 05 mai 2021 et seul Monsieur [Z] [B] a continué à vivre dans le logement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 juin 2024, un commandement de payer les loyers, de justifier d’une assurance locative et sommation de justifier de l’occupation du logement a été délivré par Madame [R] [M] épouse [N] à Monsieur [Z] [B] pour la somme en principal de 6 196,16 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 03 avril 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 07 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 09 septembre 2024, Madame [R] [M] épouse [N] a fait assigner Monsieur [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ; Constater que la location qui a été consentie à Monsieur [Z] [B] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ; A défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [Z] [B] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7a de la loi du 06 juillet 1989 ; Ordonner que Monsieur [Z] [B] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; Condamner Monsieur [Z] [B] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 12 318,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue ; Condamner Monsieur [Z] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ; Condamner Monsieur [Z] [B] au paiement d’une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamner Monsieur [Z] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 16 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle Madame [R] [M] épouse [N] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 21 958,00 euros.

Sur le fondement de l’article 1751 du code civil, elle argue de ce que Monsieur [Z] [B] était cotitulaire du bail, même s’il a été conclu uniquement par Madame [J] [B], en raison de la conclusion antérieure de leur mariage.

Au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1193, 1231-6, 1231-7, 1728, 1217 et 1229 du code civil, elle soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [Z] [B] est acquise suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée par le locataire dans le délai de deux mois.

A titre subsidiaire elle soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement du loyer aux échéances convenues.

En tout état de cause elle considère que le défendeur occupe les lieux sans droit ni titre depuis la date de résiliation du contrat de location et qu’il doit être condamné à payer les impayés locatifs, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à complète libération des locaux.

Monsieur [Z] [B], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [Z] [B] s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail conclu par son épouse Madame [J] [B] avec Madame [R] [M] épouse [N], de façon postérieure à son mariage, de sorte que la cotitularité de l’intéressé au bail est indéniable en application de l’article 1751 du code civil. De plus, il résulte de la convention de divorce en date du 05 mai 2021 que Monsieur [Z] [B] a conservé seul le logement objet du contrat de bail. Or ce dernier a délibérément mis fin à l’exécution de son obligation contractuelle le liant à la bailleresse, dès lors qu’il cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article VIII du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 05 juin 2024, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle il ne s’est pas présenté.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article VIII du bail.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [Z] [B], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 1191 Boulevard Jean Baptiste ABEL – Lotissement Le Pelican Village n°19 – 83000 TOULON selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 24 février 2025 que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 21 958,00 euros, mois de février 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [Z] [B] sera condamné à verser cette somme de 21 958,00 euros à la bailleresse, jusqu’au mois de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement 1191 Boulevard Jean Baptiste ABEL – Lotissement Le Pelican Village n°19 – 83000 TOULON à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 1 568,15 euros correspondant au montant du dernier loyer charges comprises, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [B], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Monsieur [Z] [B] sera également condamné à payer à Madame [R] [M] épouse [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis 1191 Boulevard Jean Baptiste ABEL – Lotissement Le Pelican Village n°19 – 83000 TOULON conclu le 07 novembre 2016 entre Madame [R] [M] épouse [N] et Monsieur [Z] [B] est résilié de plein droit par l’acquisition de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

ORDONNE à Monsieur [Z] [B] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [Z] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis 1191 Boulevard Jean Baptiste ABEL – Lotissement Le Pelican Village n°19 – 83000 TOULON et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [R] [M] épouse [N] la somme de 21 958,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [R] [M] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 568,15 euros à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [R] [M] épouse [N] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT