N° RG 22/09460 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHWX

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

74A

N° RG 22/09460 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHWX

Minute

AFFAIRE :

S.A.R.L. SAPA PLANETE

C/

[Localité 12] MÉTROPOLE, S.A. BPCE LEASE IMMO

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER

M^e Henri Michel GATA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier lors du débat

Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier lors du délibéré

DEBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SAPA PLANETE

[Adresse 4]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

S.A. BPCE LEASE IMMO

[Adresse 9]

[Localité 10]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Toutes deux représentées par M^e Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat

N° RG 22/09460 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHWX

DEFENDERESSES :

[Localité 12] MÉTROPOLE

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représenté par son Président en exercice domicilié audit siège,

Représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du 29 mars 2019, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux d’amélioration de la desserte en transport en commun de la zone aéroportuaire de [Localité 15], sur le territoire des communes de [Localité 15], [Localité 14] et [Localité 16] et a autorisé [Localité 12] MÉTROPOLE à procéder aux acquisitions foncières nécessaires à l’opération, par voie amiable ou d’expropriation.

Parmi les parcelles concernées, figurent les parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8], d’une contenance cadastrale totale de 762 m2, issues des parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une contenance totale de 5.420 m2, situées [Adresse 11] et [Adresse 1] à [Localité 15] appartenant à la SA BPCE LEASE IMMO et donnée en crédit bail à la SARL SAPA PLANETE. Le bien immobilier objet de ce contrat est un ensemble commercial comprenant 5 locataires : un restaurant, une salle de sport, un magasin d’articles de sport, un magasin de meubles et un centre de réalité virtuelle.

Le 14 octobre 2020 [Localité 12] MÉTROPOLE a adressé au crédit bailleur et au crédit preneur une offre d’acquisition desdites parcelles, refusée par ses dernières puis, le 12 juillet 2021 a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde aux fins de voir fixer les indemnités pour la dépossession de ce bien.

Par jugement en date du 16 juin 2022 la juridiction de l’expropriation de la Gironde a entre autres dispositions fixé les indemnités de dépossession revenant à la SA BPCE LEASE IMMO et déclinant sa compétence pour statuer sur la demande d’institution d’une servitude de prospect formée à titre reconventionnel par la SARL SAPA PLANETE a renvoyé cette société à se pourvoir devant qui de droit.

Cette décision frappée d’appel a été en grande partie confirmée par la chambre des expropriations de la Cour d’Appel de [Localité 12] aux termes d’un arrêt en date du 10 mai 2024 qui a simplement rejeté une des indemnités allouées en première instance et a déclaré irrecevable l’appel incident formé par la société SAPA PLANETE.

Avant même la décision de la Cour d’appel, la SARL SAPA PLANETE faisant valoir que l’expropriation menée, modifiait la limite de la propriété privée avec le domaine public rendant impossible la reconstruction de l’immeuble à l’identique, a par actes distincts en date du 29 novembre 2022, assigné devant la présente juridiction [Localité 12] MÉTROPOLE et la SA BPCE LEASE IMMO aux fins de voir instituer une servitude de prospect.

Par conclusions d’incident en date du 9 décembre 2024, [Localité 12] MÉTROPOLE a soulevé devant le Juge de la Mise en Etat l’irrecevabilité des demandes formulées à son encontre par la SARL SAPA PLANETE pour défaut d’intérêt à agir.

Le Juge de la Mise en Etat a renvoyé l’examen de cette fin de non recevoir devant la formation de jugement.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2025 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la SARL SAPA PLANETE et la SA BPCE LEASE IMMO demandent au tribunal au visa des articles 637 et suivants du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile et L 111-5 du code de l’urbanisme de :

— juger les sociétés SAPA PLANETE ET BPCE LEASE recevables et fondées en leurs demandes contre [Localité 12] MÉTROPOLE,

— ordonner, par l’institution d’une servitude de prospect, que la société SAPA PLANETE ou ses ayants droits auront le droit, nonobstant toute règle d’urbanisme contraire présente ou à venir, de modifier l’immeuble existant et/ou de procéder à sa reconstruction à l’identique en maintenant son implantation à l’alignement du domaine public tel qu’il découle de l’expropriation de la fraction des parcelles AW [Cadastre 7] et [Cadastre 8] par [Localité 12] MÉTROPOLE ou toute personne publique qui deviendrait propriétaire de ladite emprise,

— condamner [Localité 12] MÉTROPOLE à verser à la SARL SAPA PLANETE la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [Localité 12] MÉTROPOLE aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2025, auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire, [Localité 12] MÉTROPOLE entend voir sur le fondement du code de l’urbanisme et notamment de son article L111-15, du code général de la propriété des personnes publiques, et notamment de son de l’article L 2122-4, du code civil, et notamment ses articles 637 et suivants ainsi que du code de procédure civile et notamment ses articles 31, 122, 789, 699 et 700 :

à titre principal :

— prononcer l’irrecevabilité des demandes présentées par la société SAPA PLANETE à l’encontre de [Localité 12] MÉTROPOLE pour défaut d’intérêt à agir,

— débouter en conséquence la société SAPA PLANETE de toutes ses demandes à l’encontre de [Localité 12] MÉTROPOLE,

à titre subsidiaire :

— débouter la société SAPA PLANETE de toutes ses demandes à l’encontre de [Localité 12] MÉTROPOLE,

en tout état de cause

— condamner la société SAPA PLANETE à verser à [Localité 12] MÉTROPOLE une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SAPA PLANETE aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP CGCB et Associés au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 27 juin 2025.

Le 1er juillet 2025 la SARL SAPA PLANETE et la SA BPCE LEASE IMMO ont notifié par RPVA de nouvelles conclusions (n°5) portant communication d’une pièce complémentaire n° 7 intitulée “délégation de pouvoir du 28 novembre 2023 par la société BPCE LEASE IMMO”, ajoutant un argumentaire relatif à ce pouvoir et maintenant pour le surplus les prétentions et moyens tels que présentés dans leurs dernières conclusions notifiées avant l’ordonnance de clôture.

Par conclusions n°7 notifiées par RPVA le 8 juillet 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour plus ample exposé des moyens, BORDEAUX MÉTROPOLE demande au tribunal en réplique de :

à titre principal

— rejeter des débats les conclusions responsives n° 5 des requérants ainsi que leur pièce n° 7 et les déclarer irrecevables,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de la société SAPA PLANETE pour défaut d’intérêt à agir et la débouter en conséquence de ses demandes,

à titre subsidiaire

— révoquer l’ordonnance de clôture du 10/04/2025 au jour des plaidoiries,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de la société SAPA PLANETE pour défaut d’intérêt à agir et la débouter en conséquence de ses demandes?

à titre infiniment subsidiaire

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 10/04/2025 au jour des plaidoiries,

— débouter la société SAPA PLANETE de l’ensemble de ses demandes,

— en tout état de cause :

— condamner la société SAPA PLANETE à verser à BORDEAUX MÉTROPOLE une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la SCP CGCB.

MOTIVATION

1-SUR LA RECEVABILITÉ DES CONCLUSIONS POSTÉRIEURES A L’ORDONNANCE DE CLÔTURE

Au visa des articles 802 et 803 du code de procédure civile, [Localité 12] MÉTROPOLE s’oppose à titre principal à toute révocation de l’ordonnance de clôture du 27 juin 2025 et conclut donc à l’irrecevabilité des conclusions et pièces communiquées par les requérantes postérieurement à cette ordonnance. A titre subsidiaire, elle requiert la révocation de cette ordonnance au jour des plaidoiries afin que ses propres conclusions en réplique notifiées le 8 juillet 2025 puissent être prises en compte.

Sur ce,

L’article 802 du code civil dispose que, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaires, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque la cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exception de procédure, les incidents d’instance, les fins de non recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

En l’espèce, la SARL SAPA PLANETE et la SA BPCE LEASE IMMO ont notifié le 1er juillet 2025 soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, des conclusions modifiées et une nouvelle pièce (n° 7) sans pour autant saisir le tribunal d’une demande de révocation de l’ordonnance de clôture, ni justifier cette notification par une des causes énumérées aux alinéas 2,3 comme 4 de l’article 802 précitées.

Les conclusions notifiées le 1er juillet 2025 tendent uniquement à obtenir la prise en compte par le tribunal d’une nouvelle pièce (n°7) intitulée “délégation de pouvoir du 28 novembre 2023 par la société BPCE LEASE IMMO”, alors que les requérantes ont bénéficié de délais largement suffisants avant l’ordonnance de clôture du 27 juin 2025 pour la verser au débat, étant précisé que la contestation de ce mandat a été mis dans les débats pour la première fois par la défenderesse dans ses conclusions d’incident du 9 décembre 2024.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevables les conclusions et la pièce n° 7 notifiées par RPVA par les requérantes le 1er juillet 2025.

Le tribunal statuera aux seules vues des dernières conclusions et pièces des parties notifiées avant l’ordonnance de clôture du 27 juin 2025

2-SUR L’IRRECEVABILITÉ DES DEMANDES DE LA SARL SAPA PLANETE

Au visa des articles 122 et 31 du code de procédure civile [Localité 12] MÉTROPOLE fait valoir que la SARL SAPA PLANETE n’a ni intérêt ni qualité pour demander l’établissement d’une servitude de prospect à son profit.

S’agissant du défaut d’intérêt, elle expose que la société SAPA PLANETE ne justifie pas d’un intérêt né et actuel ; le préjudice invoqué au soutien de la demande de servitude de prospect soit l’impossibilité de reconstruire l’immeuble à l’identique en cas de démolition accidentelle, n’étant qu’hypothétique tandis que toutes les conséquences de l’expropriation sur la nouvelle configuration des lieux ont été indemnisées par le juge de l’expropriation. Elle ajoute que la

société SAPA PLANETE ne justifie pas au surplus d’un intérêt personnel à agir en établissement de ladite servitude, n’étant pas propriétaire de l’immeuble mais seulement crédit preneur.

S’agissant du défaut de qualité à agir [Localité 12] MÉTROPOLE, souligne qu’il n’est en rien justifié par la société SAPA PLANETE d’un mandat spécial de la société BPCE LEASE IMMO pour agir en justice en son nom en vue d’obtenir une servitude de prospect sur le domaine public de [Localité 12] MÉTROPOLE.

La SARL SAPA PLANETE soutient en réplique qu’elle a parfaitement intérêt et qualité pour demander l’établissement d’une servitude de prospect à son profit. Elle se prévaut d’abord d’un mandat spécial à cette fin donnée par la société BPCE LEASE IMMO et fait ensuite valoir que sa qualité à agir à été reconnue par la Chambre d’expropriation de la Cour d’appel de [Localité 12] dans son arrêt du 10 mai 2024.

Les requérantes exposent également que l’expropriation ayant reculé la limite de propriété, il ne leur sera plus possible, en cas de démolition accidentelle de leur immeuble, de procéder à sa reconstruction à l’identique tel que prévu par l’article L 111-15 du code de l’urbanisme, les règles de prospect ne pouvant plus être respectées y compris au terme du délai de 10 ans. Elles considèrent donc avoir intérêt à demander l’institution d’une servitude de prospect afin de permettre le maintien de l’implantation de leur bâtiment à l’alignement du domaine public. Les requérantes ajoutent que ce préjudice n’a pas été réparé par le juge de l’expropriation qui n’a traité que de la valorisation foncière des surfaces dont s’est vue dépossédée la société SAPA PLANETE.

Sur ce,

L’article 31 dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Ainsi que rappelé à l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’intérêt à agir, s’entendant de l’avantage ou utilité d’une prétention à la supposer fondée, s’apprécie au jour de l’introduction de l’action en justice.

Il est constant que la recevabilité d’une action est subordonnée à un intérêt personnel né et actuel ce qui exclut par principe les actions préventives.

En l’espèce, il est sollicité dans l’acte introductif d’instance, une servitude de prospect afin de maintenir l’implantation de l’immeuble objet du crédit bail établi avec la BPCE LEASE IMMO à l’alignement du domaine public tel qu’il découle de l’expropriation des parcelles AW [Cadastre 7] et [Cadastre 8] par [Localité 12] MÉTROPOLE, et permettre sa reconstruction à l’identique, dans l’hypothèse de sa démolition par l’effet d’un sinistre. Les requérantes invoquant l’impossibilité de reconstruire à l’identique en l’absence de servitude de prospect du fait des règles actuelles d’urbanisme.

La servitude est donc manifestement sollicitée dans un but préventif, pour pallier une éventuelle impossibilité à reconstruire à l’identique l’immeuble si celui-ci était démoli suite à un sinistre, autant d’événéments qui sont purement hypothétiques, d’autant que l’impossibilité est justifiée au regard des règles actuelles du PLU dont rien ne permet d’affirmer qu’elles seront toujours applicables à la date où l’éventuel sinistre subviendrait et tandis que l’article L 111-15 du code de l’urbanisme garantit au contraire l’implantation initiale de l’immeuble en cas de sinistre.

L’article L 111-15 du code de l’urbanisme dispose en effet que “Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans, nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.”

La demande de servitude de prospect sollicitée initialement par la SARL SAPA PLANETE et à laquelle s’est associée la société BPCE LEASE IMMO, propriétaire des parcelles AW [Cadastre 7] et [Cadastre 8], appelée en la cause, ne repose donc sur un aucun intérêt né et actuel, l’alignement actuel de l’immeuble et le prospect existant n’étant au demeurant nullement contesté ni remis en cause, et doit donc être déclarée irrecevable sans nécessité de répondre aux autres motifs d’irrecevabilité.

3- SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL SAPA PLANETE partie succombante qui a introduit l’instance, supportera la charge des dépens de l’instance avec distraction au profit de la SCP CGCB et Associés avocats au barreau de Bordeaux conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité conduit par ailleurs à la condamner à verser à [Localité 12] MÉTROPOLE la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— DÉCLARE irrecevables les conclusions et la pièce complémentaire n° 7 notifiée 1er juillet 2025 soit postérieurement à l’ordonnance de clôture par la SARL SAPA PLANETE et la SA BPCE LEASE IMMO,

— DIT que sont seules recevables les dernières conclusions et pièces des parties notifiées avant l’ordonnance de clôture du 27 juin 2025,

— DÉCLARE irrecevables les demandes de la SARL SAPA PLANETE et la SA BPCE LEASE IMMO pour défaut d’intérêt à agir,

— CONDAMNE la SARL SAPA PLANETE à payer à [Localité 12] MÉTROPOLE la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SARL SAPA PLANETE aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP CGCB et Associés avocats au barreau de Bordeaux.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente et Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT