Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01562 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24WI

[M], [I], [E] [Y],

[F], [P] [A]

C/

[N], [R] [J], [Z], [V], [S] [U]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Emilie CAMBOURNAC

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [M], [I], [E] [Y]

né le 27 Juillet 1980 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [F], [P] [A]

née le 08 Septembre 1985 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Emilie CAMBOURNAC, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [N], [R] [J]

né le 05 Janvier 1967 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Absent

Madame [Z], [V], [S] [U]

née le 12 Mars 1969 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 août 2024, Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] ont donné à bail à Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer de 1.250,00 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.750,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 06 août 2025, Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] ont assigné Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contractuellement prévue en raison du non-paiement des causes du commandement de payer délivré le 1 avril 2025 et JUGER que par suite, le bail consenti à Madame [Z] [U] et Monsieur [N] [J] en date du 2 août 2024 est résilié depuis le 14 mai 2025 ;

— ORDONNER l’expulsion de Madame [Z] [U] et Monsieur [N] [J] et de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— DIRE que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;

— AUTORISER Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant la maison objet du bail dans tous garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de Madame [Z] [U] et Monsieur [N] [J] ;

— RÉSERVER la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX pour liquider l’astreinte ;

— CONDAMNER solidairement Madame [U] et Monsieur [J] à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A], par provision, les sommes suivants :

—  8.757,28 € euros, indemnité d’occupation du mois de juillet 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025,

— Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à la libération effective et totale des lieux :

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [N] [J] à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [N] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce qui comprend le coût du commandement du payeur du 1er avril 2025 et de la notification à la CCAPEX ;

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à actualiser leur créance en sollicitant une somme de 12.537,07 euros au titre de la dette locative.

Il sera renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé des moyens de Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A], en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] ne comparaîssent pas ni personne pour eux.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 05 décembre 2025.

Par une note autorisée, Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] ont produit les accusés de réception des procès-verbaux de signification prévus à l’article 659 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et expulsion

* Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique 07 août 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 octobre 2025.

En application du même texte, les bailleurs justifient également avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 la situation d’impayés le 02 avril 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] ont fait signifier à Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.750,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 1er avril 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 mai 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date.

Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessous, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte. La demande formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] produisent le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] restent devoir, la somme de 12.537,07 euros à la date du 08 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

De cette somme, il convient de déduire les charges non justifiées par des pièces, à savoir la somme de 7,28 euros correspondant à la régularisation des charges 2024.

Pour le surplus, la créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] doivent, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 12.529,79 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

En application de la clause contractuelle instaurant la solidarité entre les colocataires, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant actuel du loyer et des charges, soit une somme de 1.262,48 euros.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenus aux dépens, Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] une indemnité que l’équité commande de fixer à 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 14 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 août 2024 et liant Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] à Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 9] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 1.262,48 euros;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] à titre provisionnel la somme de 12.529,79 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 08 octobre 2025, échéance de octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes formées par Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [A] ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE