TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DE DÉPOSSESSION.

le MERCREDI VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00121 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRAJ

NUMERO MIN: 25/00033

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 17 Avril 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 10] Communauté de Communes

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame Amélie DINET-GARBAY, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 28/05/2025

à : Avocats

Expédition le : 28/05/2025

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Par délibération du Conseil communautaire du 3 mars 2006, publiée le 8 mars 2006, la ZAC « [Adresse 11] » a été créée sur le territoire de la commune de [Localité 13].

Par arrêté du 21 mars 2008, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires à la création de cette ZAC. Cette déclaration d’utilité publique (DUP) a été prorogée à deux reprises, d’abord par arrêté préfectoral du 19 juillet 2012 puis par décret en Conseil d’Etat du 20 mars 2018 (jusqu’au 20 mars 2023).

La réalisation du projet nécessite l’acquisition de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] d’une contenance de 905 m², située lieu-dit « [Adresse 9] » à [Localité 13], appartenant à Monsieur [J] [L].

Par arrêté du 3 mars 2022, la préfète de la Gironde a déclaré cessible cette parcelle, au profit du [Localité 7] Cubzaguais Communauté de Communes.

Par ordonnance du 13 juillet 2022, rectifiée par ordonnance du 1er septembre 2022, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée pour cause d’utilité publique la parcelle susvisée.

Par courrier du 16 mai 2022, signifié par Huissier de justice le 27 mai 2022, le [Localité 7] Cubzaguais Communauté de Communes a notifié à monsieur [L] son offre.

A défaut d’accord, le [Localité 7] Cubzaguais Communauté de Communes a saisi le juge de l’expropriation par mémoire reçu au greffe le 4 septembre 2024 aux fins de voir fixer à la somme totale de 8 645 euros, pour un bien libre de toute occupation, les indemnités d’expropriation pour l’acquisition de la parcelle précitée.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 4 décembre 2024, s’est déroulé le 20 janvier 2025 en présence du conseil et des représentants du [Localité 7] Cubzaguais Communauté de Communes, de monsieur [L] et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 avril 2025 après un renvoi.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 3 avril 2025, le [Localité 7] Cubzaguais Communauté de Communes demande au juge de l’expropriation de :

— fixer à la somme totale de 3 258 euros le montant de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi,

— rejeter les demandes de monsieur [L],

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, l’expropriant expose que l’emprise à exproprier est non bâtie en nature de de pré, situé dans le périmètre d’une ZAC. De sorte qu’en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant fixe la date de référence au 8 mars 2006, correspondant à la date de publication de la délibération du Conseil communautaire du 8 mars 2006 qui a créé la ZAC. A la date de référence, l’emprise expropriée se situait en zone NC du POS de [Localité 13], approuvé le 11 mars 2022 ; elle était entièrement recouverte d’un espace boisé classé. L’expropriant en déduit que cette zone, naturelle à vocation agricole, était alors inconstructible. Il ajoute qu’à cette date la [Adresse 16] n’était pas encore desservie par les réseaux de voiries, assainissement, eau potable, etc. Il ajoute qu’en application de l’article L. 111-1-4 du code de l’urbanisme (devenu L. 111-6), le terrain était inconstructible du fait de la règle de recul de 75 mètres. L’expropriant en déduit que le terrain ne peut être considéré comme un terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ainsi, pour son évaluation, il estime que le bien exproprié doit être évalué au regard de son usage effectif, à savoir un terrain non bâti dans une zone naturelle.

Concernant l’évaluation du bien, l’expropriant souligne que si le terrain supporte un local modulaire, celui-ci n’a fait l’objet d’aucune autorisation d’urbanisme, alors que seuls les préjudices attachés à un droit juridiquement protégé peuvent donner lieu à indemnisation.

Pour justifier son évaluation à 3 euros le m², soit un prix plus bas que ce qu’il avait pu proposer en phase amiable, l’expropriant souligne l’évolution jurisprudentielle issue d’un arrêt de la Cour de cassation venu préciser que la dépossession d’une parcelle édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible n’ouvrait pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite. Il se fonde, outre sur un des deux termes de comparaison retenus par l’administration des domaines dans son avis initial, sur 10 termes de comparaison issus d’un rapport d’expertise. L’expropriant souligne par ailleurs que monsieur [L] ne produit quant à lui aucun terme de comparaison et que l’évaluation faite par les domaines en phase amiable se fondait sur un postulat erroné d’une situation privilégiée au regard de la proximité avec le centre commercial, alors que ce nouvel équipement ne peut être pris en compte au regard de l’article L. 322-2 4° du code de l’expropriation.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 10 mars 2025, monsieur [L] demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession à hauteur de 22 000 euros et de condamner l’expropriant à lui verser 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il motive sa demande d’indemnisation à hauteur de 22 000 euros sur la proposition amiable initialement faite par le [Localité 7] Cubzaguais, qui, dans le cadre de la procédure judiciaire a réduit drastiquement son offre. Une telle diminution de valeur en trois ans lui paraît injustifiée.

Aux termes de ses conclusions enregistrées au greffe le 9 janvier 2025, le commissaire du gouvernement est d’accord avec la date de référence retenue par l’expropriant et sur la qualification d’un terrain non bâti en zone naturelle. Il se fonde sur 5 termes de comparaison issus de transactions effectuées dans un rayon de 3 km dans les 5 dernières années, à l’exception du terme n°2 mais qui se situe à proximité immédiate de la parcelle, pour retenir une moyenne de 8 euros le m², outre une indemnité de remploi.

MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”

En l’espèce, le transfert de propriété par ordonnance d’expropriation est intervenu le 13 juillet 2022. A cette date, la parcelle expropriée avait les mêmes caractéristiques que celles constatées lors du transport sur les lieux.

L’emprise expropriée est un terrain non bâti sur la commune de [Localité 13]. Il se situe le long de la route départementale n°137 et du [Adresse 6]. Elle est en nature de pré avec des broussailles, entouré de clôtures. Un local modulaire est présent, de même qu’un compteur électrique. Le terrain est également desservi par le réseau d’eau.

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après, code de l’expropriation) : “Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance./ Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 [enquête préalable à la déclaration d’utilité publique] (…) ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique(…) ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] est située à l’intérieur du périmètre de la ZAC « Parc d’Aquitaine », qui a été créée par délibération du 3 mars 2006, publiée le 8 mars 2006, soit plus d’un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la DUP qui s’est ouverte le 28 novembre 2007. La date de référence est donc le 8 mars 2006, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

A cette date, la parcelle était classée en zone NC du POS de [Localité 12], correspondant à une zone naturelle à vocation agricole.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.

L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes.

En l’espèce, la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] est située, à la date de référence, en zone NC du POS de [Localité 13], soit dans une zone désignée comme non constructible. Dès lors, indépendamment du fait que le terrain soit desservi par les réseaux, même à supposer ce que cela ait déjà été le cas à la date de référence, il y a lieu d’évaluer le bien selon son usage effectif, l’un des deux critères faisant défaut.

A la date de référence, il s’agissait d’un terrain nu en nature de pré non exploité, la circonstance que le terrain supporte un local modulaire, édifié sans autorisation d’urbanisme, étant inopérante dans le cadre de la procédure d’indemnisation.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

La méthode par comparaison n’est pas discutée par les parties.

Le bien à évaluer étant un terrain nu en nature de pré d’une superficie de 905 m², la recherche doit se concentrer sur des termes de comparaison issus de cessions intervenus dans un délai maximal de 5 ans, sur des terrains de même nature et de superficie comparable, en zone N, sur la commune de [Localité 13] ou sur d’autres communes proches, en zone agricole

L’exproprié ne produit aucun terme de comparaison.

L’expropriant se fonde sur 10 termes de comparaison résultant d’un rapport d’expertise établi par monsieur [I], qui a porté sa recherche sur des terrains situés en zone agricole à proximité de [Localité 13].

Le TC 1 est relatif à une cession intervenue le 9 mars 2022 à [Localité 14]. Le terrain est de 800 m². Le prix unitaire de 5 euros peut être retenu comme pertinent.

Le TC 2 également car il porte sur une cession de terrain de 876 m², en zone A à [Localité 15] ; le prix unitaire est de 3.42 euros. Les TC 3 et 4 doivent être écartés car portent sur des terrains d’une superficie de 1524 m² et de 1940 m², soit bien plus importante que celle du terrain à évaluer. Il en va de même des TC 5 à 9.

Enfin, le dernier terme de comparaison doit être écarté ; bien qu’il porte sur un bien situé à [Localité 13] et soit d’une superficie similaire, la cession a eu lieu en juillet 2006.

Le commissaire du gouvernement s’appuie quant à lui sur 5 termes de comparaison, tous relatifs à des terrains situés sur le territoire de la commune de [Localité 13].

Le TC 1 qui est relatif à un terrain en nature de bois doit être écarté. Le terme n° 2 doit être écarté pour être trop ancien (2018). Le TC 4 relatif à un terrain de 472 m² située en zone Nh1, soit deux fois plus petit que le terrain à évaluer doit également être écarté.

Le TC 3 porte sur une cession d’un terrain situé [Localité 8], le 1er décembre 2022. Le terrain est de 1346 m². Le prix unitaire est de 6.32 euros, situé en zone N. Ce terme a également servi de base à l’évaluation faite par les domaines dans la phase amiable. Il peut être retenu comme pertinent.

Enfin, le TC4 est un terrain de 799 m² au prix unitaire de 2.50 euros ; il s’agit d’une parcelle de terre sis en zone N. La cession a eu lieu le 19 mars 2024.

Soit une moyenne de 4.3 euros le m².

Ainsi, pour une parcelle d’une surface totale de 905 m², l’indemnité de dépossession est de : 905x4.30 = 3891.50 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 778.30 euros (3891,50x20%)

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, le [Localité 7] Cubzaguais communauté des communes supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il sera fait droit à la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles formulée par monsieur [L].

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

FIXE la date de référence au 8 mars 2006,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à monsieur [J] [L] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] d’une contenance totale de 905 m², aux sommes suivantes :

3 891.50 euros au titre de l’indemnité principale,

778.30 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Condamne le [Localité 7] Cubzaguais Communauté de Communes aux dépens.

Condamne le [Localité 7] Cubzaguais Communauté de Communes à verser à monsieur [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation