TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01015 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JRY

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 17/11/2025

à M^e Albane DEMPTOS-JOURNU

Rendue le DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [X] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Albane DEMPTOS-JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. TOP DECOR, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 25 avril 2025, Madame et Monsieur [W] ont fait assigner la SARL TOP DECOR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater l’absence de créancier inscrit sur le fonds de commerce ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu avec la SARL TOP DECOR ;

— juger que le bail commercial conclu avec la SARL TOP DECOR est résilié à compter du 17 février 2025 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL TOP DECOR et de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait, et ce, avec l’assistance si nécessaire d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnisssant les lieux dans un garde-meubles qui les rendra, ou dans tels autres lieux au choix de la bailleresse aux frais et risques de la SARL TOP DECOR et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— condamner la SARL TOP DECOR, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2508,53 euros conformément au décompte joint, outre les intérêts légaux à compter du 17 février 2025 ;

— condamner la SARL TOP DECOR à leur payer ensemble une indemnité d’occupation journalière correspondant au double du montant du dernier loyer annuel TTC ;

— condamner la SARL TOP DECOR au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Les demandeurs exposent que, par acte sous-seing privé en date du 30 septembre 2020, Madame [W] a donné à bail à Monsieur et Madame [I], agissant pour le compte de la SARL TOP DECOR alors en cours de formation, des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] ; qu’à compter du mois de janvier 2022, la SARL TOP DECOR a commencé à ne plus payer son loyer régulièrement ; que la ville de [Localité 7] a pris le 13 juin 2023 un arrêté de mise en sécurité ordinaire autorisant le maintien de l’habitation et de l’exploitation du commerce dans l’immeuble ; que cependant, la SARL TOP DECOR a cessé tout règlement en ce compris les charges et la taxe foncière ; que par acte du 16 janvier 2025, ils ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vain.

Appelée à l’audience du 08 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 06 octobre 2025.

Par conclusions d’intervention volontaire en date du 05 septembre 2025, la SAS 49 VH demande qu’il lui soit donné acte de son intervention volontaire en qualité de demanderesse à la procédure, venant aux droits de Madame et Monsieur [W], et reprend à son compte l’ensemble des demandes formulées dans l’assignation tout en actualisant le montant de la demande de condamnation de la SARL TOP DECOR au titre de l’arriéré locatif à la somme provisionnelle de 1042,65 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SARL TOP DECOR n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.521-2, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation, dans sa version modifiée par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dispose que “pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée”.

Si le paiement des loyers est suspendu, les charges, quant à elles, restent dues au cours de cette période.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial conclu le 30 septembre 2020 entre Madame [W] et Monsieur et Madame [I], agissant pour le compte de la SARL TOP DECOR, comporte une clause résolutoire en cas de loyers et charges impayés ;

— que l’immeuble situé [Adresse 4], où se trouvent les locaux commerciaux donnés à bail, fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire pris par la ville de [Localité 6] le 13 juin 2023 ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 16 janvier 2025 pour un montant de 2 623,39 euros dont 2 453,78 euros au titre des charges et taxes foncières impayées selon décompte arrêté au 07 janvier 2025, 24,90 euros au titre de l’article A444-31 et 144,71 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que par acte authentique en date du 27 août 2025, que les consorts [W] ont cédé l’immeuble situé [Adresse 4] à la SAS 49 VH, en ce compris le locaux commerciaux loués à la SARL TOP DECOR ;

— que selon décompte du 06 octobre 2025, l’arriéré de charges locatives s’élève à 1 042,65 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 17 février 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc:

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL TOP DECOR, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de condamner la SARL TOP DECOR à payer à la SAS 49 VH la somme provisionnelle de 1 042,65 euros au titre de l’arriéré de charges locatives arrêté au 06 octobre 2025, (4ème trimestre compris) et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de condamner la SARL TOP DECOR au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 1 500 euros, à compter du premier jour du mois qui suivra l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité et jusqu’à libération effective des lieux.

La demande tendant à majorer le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation, en application des stipulations contractuelles, sera quant à elle rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SARL TOP DECOR, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SARL TOP DECOR, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS 49 VH les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué une somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SAS 49 VH, venant aux droits de Madame et Monsieur [W], et la SARL TOP DECOR ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL TOP DECOR, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL TOP DECOR à payer à la SAS 49 VH, venant aux droits de Madame et Monsieur [W] :

1°) au titre des charges locatives arrêtées au 20 août 2025, la somme provisionnelle de 1 042,65 euros au titre de l’arriéré de charges locatives arrêté au 06 octobre 2025 ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 1 500 euros par mois à compter du premier jour du mois qui suivra l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité et jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SAS 49 VH du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL TOP DECOR aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et la condamne à payer à la SAS 49 VH la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,