Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01685 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZS5P

Etablissement public AQUITANIS

C/

[Z] [X]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représenté par M. [P] (salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [X]

né le 16 Septembre 1971

[Adresse 3]

[Adresse 8] [Adresse 10] [Adresse 5]

[Localité 7]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé conclu le 14 septembre 2021 et acte sous seing privé non daté à effet du 21 mars et 19 septembre 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [Z] [X] et Madame [C] [H] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 12] ainsi que deux emplacements de stationnement n°GRWPE0008 et n°GWPEH0004 situés à la même adresse.

Par courrier reçu le 29 décembre 2022, Madame [C] [H] a délivré congé à son bailleur, laissant Monsieur [Z] [X] seul titulaire des contrats de bail.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier le 24 juin 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 3 septembre 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 21 novembre 2024 en lui demandant :

— de constater le jeu des clauses résolutoires insérées aux baux du 14 septembre 2021, du 21 mars 2022 et 19 septembre 2022 pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance, et que Monsieur [Z] [X] est occupant sans droit ni titre ;

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement occupé situé [Adresse 4] à [Localité 12];

— de le condamner à payer par provision la somme de 4651,41 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, avec intérêts légaux à compter de l’assignation;

— de le condamner à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égal au loyer actuel outre charges et taxes, soit 654,81 euros à compter de l’assignation jusqu’à son départ effectif ;

— de le condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation des baux fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus AQUITANIS maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4871,69 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires sollicités en défense.

Monsieur [Z] [X], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement (à hauteur de 135,30 euros par mois)et de suspendre les effets des clauses de résiliation de plein droit. Il indique percevoir un revenu mensuel de 1400 euros et vivre avec sa mère.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail relatif au logement en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Or, les baux relatifs aux emplacements de stationnement n°GRWPE0008 et n°GWPEH0004 conclus entre AQUITANIS et Monsieur [Z] [X] prévoient que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Dans la mesure où le bail relatif à l’emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d’appliquer l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux emplacements de stationnement n°GRWPE0008 et n°GWPEH0004 loués par AQUITANIS à Monsieur [Z] [X] et ainsi de prévoir que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régler sa dette résultant des baux relatifs aux deux emplacements de stationnement et non d’un délai d’un mois.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer a été signifié le 24 juin 2024, pour la somme en principal de 4651,41 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 25 août 2024.

— Sur la suspension des effets des clauses résolutoires et les demandes en paiement ;

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par AQUITANIS les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Z] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 4871,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 4 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Monsieur [Z] [X] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4871,69 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [Z] [X] a repris le paiement d’un loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur l’accepte en vue de la suspension des effets des clauses résolutoires.

Les effets des clauses résolutoires seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets, l’expulsion de Monsieur [Z] [X] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 796,93 euros.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 25 août 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 14 septembre 2021 et à effet du 21 mars et 19 septembre 2022, liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à Monsieur [Z] [X], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 12] ainsi que les emplacements de stationnement n°GRWPE0008 et n°GWPEH0004 situés à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 4871,69 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation(décompte arrêté au 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [X] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 135,30 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [Z] [X], sera tenu de payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 796,93 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les plus amples demandes formées par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE