Du 26 mai 2026

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 26/00330 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3QGD

[E] [X]

C/

[T] [J], [Q] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 mai 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [X]

né le 06 Mars 1924 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Laure TRISCOS (Avocat au barreau de BORDEAUX),

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [J]

né le 30 Octobre 1974 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Présent

Madame [Q] [K]

née le 06 Juillet 1979 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Janvier 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2020, Monsieur [E] [X] a donné à bail à Madame [Q] [K] et Monsieur [T] [J] un logement, porte 13, [Adresse 5], [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte de Commissaire de justice du 3 octobre 2025, Monsieur [X] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer sous deux mois la somme de 13 683,64 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’avoir à justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de Commissaire de justice du 6 janvier 2026, Monsieur [X] a assigné Madame [K] et Monsieur [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 mars 2026 aux fin de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et 7g) de la même loi,

Ordonner leur expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles aux frais des défendeurs,

Les condamner au paiement de la somme de 14 235,59 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux, le tout assorti des intérêts de droit à compter du commandement,

Les condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Les condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

A l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [E] [X], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève à la somme de 14 235,59 euros hors dépens à la date du 9 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, et confirme les termes de ses demandes initiales. La dette n’est pas actualisée.

Il s’oppose à tout délai de paiement et réitère la demande relative au défaut d’assurance.

En défense, Madame [Q] [K] et Monsieur [T] [J] comparaissent tous deux en personne. Ils exposent avoir obtenu un crédit de 15 000 euros pour apurer la dette locative. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils produisent à l’audience le justificatif de l’assurance locative, à effet du 12 septembre 2022 (ACHEEL France).

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance du bailleur.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 7 janvier 2026, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

Le demandeur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 10 octobre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur l’assurance locative ;

Conformément à une jurisprudence constante, la production à l’audience du justificatif d’assurance couvrant la période litigieuse, implique la non résiliation du bail pour défaut d’assurance au visa de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois à compter du commandement.

Monsieur [X] a fait signifier à Madame [K] et Monsieur [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 13 683,64 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 3 octobre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les défendeurs n’ayant pas dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 3 octobre 2025, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 4 décembre 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, le demandeur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 4 décembre 2025.

La demande de délais de paiement sera rejetée compte tenu de l’ancienneté et de l’importance de la dette. En outre, les défendeurs ne produisent aucun élément sur un financement allégué destiné à soldé leur dette locative.

Dès lors, Madame [K] et Monsieur [J] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 4 décembre 2025, ce qui constitue pour Monsieur [X] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [X] produit un décompte IMMOBILIER MALAHAR, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 14 235,59 euros à la date du 9 décembre 2025, hors dépens, terme de décembre 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée, ni contestable, Madame [K] et Monsieur [J] seront donc condamnés au paiement de la somme de 14 235,59 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 9 décembre 2025– échéance du mois de décembre 2025 incluse. Ils seront en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (936,37 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité ;

Le contrat de location comporte une clause de solidarité. Les défendeurs seront par conséquent tenus solidairement aux condamnations de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des défendeurs.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

L’équité commande d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité de 300 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [E] [X] à la date du 4 décembre 2025,

CONDAMNONS Madame [Q] [K] et Monsieur [T] [J] à quitter les lieux loués, logement porte 13, [Adresse 6] à [Localité 6],

AUTORISONS, à défaut pour Madame [Q] [K] et Monsieur [T] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (936,37 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Q] [K] et Monsieur [T] [J] à payer à Monsieur [E] [X] la somme de 14 235,59 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 9 décembre 2025– échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Q] [K] et Monsieur [T] [J] à payer à Monsieur [E] [X] à compter du 1er janvier 2026, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux

CONDAMNONS solidairement Madame [Q] [K] et Monsieur [T] [J] aux dépens qui comprendront le coût du dernier commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Q] [K] et Monsieur [T] [J] à payer à Monsieur [E] [X] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION