Du 22 mai 2026

5AD

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/02963 – N° Portalis DBX6-W-B7J-25RW

[N] [X] [J]

C/

S.A.R.L. [E] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 22 mai 2026

JUGE : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Madame [N] [X] [J]

née le 26 Février 1981 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/004467 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par M^e Bérangère ADER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [E] [F]

RCS de [Localité 3] 752 125 112

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

JUGEMENT CONTRADICTOIRE rendu en 1er RESSORT

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 16 juin 2007, à effet au 1er juillet 2007, Mme [O], a consenti à Mme [T] [J] un bail à usage d’habitation, d’une durée de trois ans, portant sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 415,00 euros.

Par acte notarié du 2 mai 2023, la SARL [E] [F] a acquis l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 1], comprenant le logement précité.

Par acte du 18 juin 2024, la SARL [E] [F] a fait signifier à Mme [T] [J] un congé visant la réalisation de travaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, Mme [T] [J] a fait assigner la SARL [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment d’annulation du congé.

A la suite de l’audience du 17 novembre 2025, le dossier a fait l’objet de renvois à la demande des parties, pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 23 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 23 mars 2026, Mme [T] [J], se référant à ses conclusions, demande au tribunal de :

Déclarer nul et nul d’effet le congé du 18 juin 2024 ; En conséquence constater que le bail a été reconduit au 1er juillet 2025 pour une durée de 6 ans ; Débouter la SARL [E] [F] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la SARL [E] [F] aux dépens ; Condamner la SARL [E] [F] à lui payer la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de l’annulation du congé, Mme [T] [J], visant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, affirme que les travaux visés au congé ne nécessitent aucunement son départ des lieux, tout particulièrement ceux afférents aux extérieurs et parties communes. Elle soutient que la bailleresse ne démontre pas son intention réelle de les accomplir, notant qu’aucune déclaration préalable ou permis de construire ni aucun devis antérieur au congé ne sont produits.

Elle estime que le congé délivré est frauduleux et que l’intention réelle du bailleur est de vendre en faisant échec au droit de préemption du locataire et au renouvellement du bail. Elle en veut pour preuve la mise en ligne d’annonces de vente de son logement ou encore l’acte notarié du 2 mai 2023 démontrant que la SARL [E] [F] s’est engagée à revendre les biens dans le délai de 5 ans, et au plus tard le 25 février 2026, seul l’appartement du rez-de-chaussée restant à vendre. Elle expose que le bailleur a lui-même reconnu que l’appartement était à vendre et qu’il n’a fait référence à aucun travaux à réaliser. Elle précise que le mail adressé postérieurement au congé pour travaux faisant état d’un projet de vente ne saurait se substituer à l’obligation légale de délivrer congé pour vendre. Elle soutient également que la SARL [E] [F] a mis en vente l’appartement selon mandat confié à deux agences immobilières et qu’elle ne justifie d’aucune démarche réalisée pour faire les travaux avant et après la délivrance du congé.

S’agissant des demandes reconventionnelles, Mme [T] [J] se défend de tout manquement à ses obligations de locataires, soulignant que les photos de son appartement figurant à l’annonce démontrent qu’elle laisse le bailleur y accéder et notant que les demandes de celui-ci à ce titre sont postérieures de plusieurs mois au congé litigieux. Elle ajoute que la SARL [E] [F] confond les obligations du locataire et se positionne, au regard de la mise en demeure, en tant que vendeur et non en réalisateur de travaux.

La SARL [E] [F], se référant à ses conclusions, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater la validité du congé délivré à Madame [T] [J] le 18 juin 2024 à effet du 1er juillet 2025 ; En conséquence,

Constater que Madame [T] [J] est depuis le 1er juillet 2025 occupante sans droit ni titre du logement qui lui a été donné à bail par suite du congé délivré ;Ordonner l’expulsion de Madame [T] [J] ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ; Se réserver la liquidation de l’astreinte provisoire ; Dire qu’en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Madame [T] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu, et le cas échéant révisé, à compter de la résiliation du bail, soit le 1er juillet 2025, jusqu’au jour de la vidange effective des lieux ; Condamner Madame [T] [J], sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et dans un délai de 15 jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée au préalable, à la laisser ou toute personne intervenant pour son compte, pénétrer dans l’immeuble objet du contrat de bail ;Se réserver la liquidation de l’astreinte provisoire ; Débouter Mme [T] [J] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner Mme [T] [J] aux dépens, en ce compris les frais éventuels d’exécution et le coût de la contribution à l’aide juridique ; Condamner Mme [T] [J] à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la validité du congé, la SARL [E] [F], visant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, soutient que les travaux d’ampleur projetés et détaillés au congé rendent impossible le maintien dans les lieux de la locataire. Elle veut pour preuve de la réalité du projet le fait que les travaux dans les parties communes, votés en assemblée générale, ont été entrepris. Elle explique que l’absence de réalisation de devis est imputable à Mme [T] [J] qui refuse de laisser l’accès à son logement.

Elle ajoute être en droit de délivrer un congé pour travaux et avoir l’intention de vendre et se défend de toute fraude, soulignant avoir par ailleurs informé Mme [T] [J] de la possibilité d’acquérir le logement dès la délivrance du congé.

Elle expose également que Mme [T] [J] ne peut bénéficier du V de l’article 15 précité puisqu’elle ne justifie pas de ses ressources et qu’elle lui a proposé plusieurs biens qu’elle a refusés.

S’agissant de l’expulsion sous astreinte, au visa de l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 544 du code civil, la SARL [E] [F] soutient qu’elle subit un trouble manifestement illicite du fait de la résistance abusive de Mme [T] [J] à quitter les lieux en dépit d’un congé parfaitement valable, qu’il convient de le faire cesser dans les meilleurs délais.

S’agissant de l’autorisation à pénétrer dans les lieux, la bailleresse se prévaut de l’article 7, e), de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que malgré des demandes, Mme [T] [J] fait l’obstacle à sa venue pour faire établir des devis.

***

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la validité du congé :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que I – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, la SARL [E] [F] a fait signifier à Mme [T] [J] un congé en vue de « la réalisation de travaux importants nécessitant la sortie du locataire tels que :

Isolation des murs (absente à ce jour)Remise aux normes de l’électricitéReprise des parquetsRénovation totale de la cuisine (en très mauvais état)Rénovation totale de la salle de bains (présence d’humidité)Agrandissement sur la terrasse couverte afin de la rendre habitableRéorganisation de l’appartement en intégrant les celliers dans la surface habitablePeinture de l’ensemble »

Si la nature et l’ampleur des travaux décrits caractérisent un projet de réhabilitation de nature à justifier la libération des lieux par le locataire, il importe d’établir la réalité du projet pour caractériser un motif sérieux et légitime de congé.

La SARL [E] [F] verse aux débats un procès-verbal d’assemblée générale du 24 mars 2025, une facture n°2255 établie le 7 octobre 2025 par SASU K’ELEC 33 ainsi qu’un devis estimatif établi le 7 octobre 2025 de la SAS SOLRENOV qui attestent de la programmation et de la réalisation de travaux d’ampleur dans les parties communes de l’immeuble. Toutefois, ces éléments, établis plus d’un an après la délivrance du congé du 18 juin 2024, sont impropres à démontrer la réalité et le sérieux du projet de travaux relativement au logement litigieux à la date de la délivrance du congé.

Si la SARL [E] [F] produit un courrier électronique de la SAS BERNARDIE FRERES du 24 septembre 2025 faisant état de l’absence de réponse Mme [T] [J], ces sollicitations dites infructueuses ne sont pas datées. Quant au courrier émis par la SARL [E] [F] daté du 15 avril 2025 aux termes duquel elle met en demeure la locataire de lui proposer des dates de visite afin de permettre l’établissement de devis, il n’existe ni preuve d’envoi, ni de réception.

Dans ces conditions, en l’absence de démarches effectives contemporaines du congé en vue de la réalisation travaux vue de la réalisation des travaux qui en constituent le motif, l’intention réelle et sérieuse de la SARL [E] [F] d’entreprendre les travaux invoqués n’est pas établie.

Par conséquent, le congé délivré le 18 juin 2024 par la SARL [E] [F] à Mme [T] [J] sera déclaré nul.

Les demandes reconventionnelles tendant à l’expulsion sous astreinte et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de Mme [T] [J] formées par la SARL [E] [F] sont donc sans objet.

Sur la durée du bail et son échéance :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

En l’espèce, le bail initial, conclu le 16 juin 2007 entre Mme [T] [J] et Mme [O], personne physique, l’a été pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 2007 et reconduit tacitement pour la même durée à chaque échéance en application des conditions générales du contrat prévoyant qu’à défaut de congé régulier du bailleur ou du locataire, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial.

Par acte du 26 février 2021, l’ensemble immobilier a été vendu à la société NEGOCE INVESTISSEMENT, personne morale, de sorte que le bail a été reconduit à compter du 1er juillet 2022 pour une durée de 6 ans, les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 étant d’ordre public.

Suivant acte notarié du 02 mai 2023, la SARL [E] [F], également personne morale, a acquis l’ensemble immobilier. Indépendamment des mentions erronées quant à la durée du bail figurant à l’acte notarié, comme ignorant les dispositions d’ordre public susvisées, l’échéance du bail de Mme [T] [J] est au 30 juin 2028.

Par conséquent, il y a lieu de constater que le bail conclu le 16 juin 2007, à effet du 1er juillet 2007, a été tacitement reconduit et que son échéance est au 30 juin 2028.

Sur la demande d’accès au logement sous astreinte :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé :

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

S’il appartient au locataire de permettre l’accès aux lieux loués, il revient au bailleur de justifier du caractère réel, sérieux et suffisamment déterminé des travaux projetés

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que la SARL [E] [F] ne rapporte pas la preuve de son intention réelle et sérieuse d’entreprendre les travaux invoqués, ni d’avoir dûment mis en demeure Mme [T] [J] de laisser accéder à son logement.

Par conséquent, en l’absence d’un refus fautif de la locataire, la SARL [E] [F] sera déboutée de sa demande d’accéder sous astreinte, ce d’autant que la publication non contestée de photos du logement litigieux sur des annonces de mises en vente en ligne démontre au contraire qu’elle a pu y accéder.

Sur les frais du procès :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL [E] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL [E] [F], condamnée aux dépens, devra payer à Mme [T] [J], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000,00 euros et sera déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE nul et de nul d’effet le congé délivré par la SARL [E] [F] le 18 juin 2024 à Mme [Q] [J] portant sur le logement pris à bail situé au [Adresse 4] à [Localité 1] ;

CONSTATE que le bail conclu le 16 juin 2007, à effet du 1er juillet 2007, a été tacitement reconduit au 1er juillet 2022 pour une durée de six ans et que son échéance est au 30 juin 2028 ;

DÉBOUTE la SARL [E] [F] de sa demande d’accéder au logement loué sous astreinte ;

CONDAMNE la SARL [E] [F] aux dépens ;

CONDAMNE la SARL [E] [F] à payer à Mme [T] [J] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL [E] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge