TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

DECISION DU : 24 Septembre 2025

AFFAIRE : N° RG 25/00006 – N° Portalis DBY7-W-B7I-ET7I

Jugement Rendu le 24 Septembre 2025

S.C.I. DU PATIO

C/

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

ENTRE :

S.C.I. DU PATIO

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître EFATY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, ayant pour avocat postulant Maître BIAUSQUE-SICARD de la SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-SICARD, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,

ET :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître MICHELOT de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat postulant, ayant pour avocat plaidant la AARPI ASM AVOCATS, prise en la personne de Maître SAINT CENE, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Pauline POTTIER, Vice-présidente.

GREFFIER : Madame Marlène ROBERT, Cadre-Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2025, où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 24 Septembre 2025.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile et signé par Pauline POTTIER, Juge de l’exécution et par Marlène ROBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique du 5 janvier 2006 reçu par Me [X] [W], notaire à Vitry-le-François, la SA Crédit Immobilier de France-Est, aux droits de laquelle vient la SA Crédit Immobilier de France Développement a consenti à la SCI du Patio un prêt « in fine investisseur » n°[Numéro identifiant 5] d’un montant de 214 500 euros, au taux d’intérêt fixe de 3,40 % l’an la première année puis au taux d’intérêt révisable de 3,40 % sur la base du TIBEUR 3 mois, sur une période d’anticipation de 24 mois et une période d’amortissement de 15 ans, à compter du 1er janvier 2006 et jusqu’au 1re décembre 2020.

Par acte du 22 novembre 2024, la SA Crédit Immobilier de France Développement a fait dénoncer à la SCI du Patio une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire publiée le 19 novembre 2024, en garantie d’une somme de 178 222 euros, en vertu du prêt notarié du 5 janvier 2006.

Par acte du 20 décembre 2024, la SCI du Patio a fait assigner la SA Crédit Immobilier de France Développement devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de voir ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire.

À l’audience du 24 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI du Patio, se référant à ses dernières écritures, demande au juge de :

— ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire ;

— condamner la SA Crédit Immobilier de France Développement à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soulève la caducité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire en application de l’article R.532-5 du code des procédures civiles d’exécution en ce que le bordereau d’inscription a été signé le 7 novembre 2024 mais qu’elle ne lui a été dénoncée que le 22 novembre suivant, soit plus de 8 jours après.

Sur le fond, elle fait valoir, au visa de l’article L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution, que la SA Crédit Immobilier de France Développement ne justifie pas d’un titre exécutoire autorisant l’inscription d’hypothèque judiciaire dès lors qu’il avait été convenu entre les parties que l’hypothèque conventionnelle aurait effet jusqu’à l’expiration d’un délai de deux ans à comtper de l’échéance finale du prêt soit, jusqu’au 1er décembre 2022.

Elle soulève que la SA Crédit Immobilier de France Développement ne justifie pas d’une créance fondée en son principe comme l’exige l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution au vu d’une procédure pendante relative notamment à l’assurance souscrite lors de l’octroi des prêts. Elle soutient également que la date d’exigibilité du prêt n’est pas mentionnée dans l’acte et qu’elle n’a pas été mise en demeure de s’exécuter au vu d’un décompte fiable, contrairement aux dispositions de l’article 1344 du code civil, les décomptes transmis par le créancier étant contradictoires.

Elle soutient enfin que la SA Crédit Immobilier de France Développement ne justifie pas de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance au vu de deux saisies-attribution réalisées lui permettant une garantie financière suffisante.

La SA Crédit Immobilier de France Développement, se référant à ses dernières écritures, demande au juge de :

— débouter la SCI du Patio de l’ensemble de ses demandes ;

— valider l’inscription d’hypothèque provisoire ;

— condamner la SCI du Patio à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Pierre Devarenne.

Elle fait valoir que l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire n’est pas caduque dès lors que le point de départ du délai de 8 jours prévu par l’article R.532-5 du code des procédures civiles d’exécution est celui du dépôt effectif de l’inscription au service de la publicité foncière, soit le 19 novembre 2024 et non la signature du bordereau d’inscription.

Elle soutient que l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire était dispensée d’autorisation préalable dès lors qu’elle était fondée sur un titre exécutoire, à savoir le prêt notarié du 5 janvier 2006, en vertu de l’article L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution. Elle ajoute que rien ne lui interdisait de solliciter une hypothèque judiciaire sur le même bien que celui ayant fait l’objet d’une sûreté conventionnelle venue à expiration au vu de l’article 2387 du code civil.

Elle explique que l’article L.511-1 n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce à défaut de nécessité d’une autorisation judiciaire préalable, tout en affirmant que sa créance est manifestement fondée et qu’elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de mainlevée de l’hypothèque :

Sur la caducité de la mesure :

Aux termes de l’article R.532-5 du code des procédures civiles d’exécution, « A peine de caducité, huit jours au plus tard après le dépôt des bordereaux d’inscription ou la signification du nantissement, le débiteur en est informé par acte d’huissier de justice.

Cet acte contient à peine de nullité :

1° Une copie de l’ordonnance du juge ou du titre en vertu duquel la sûreté a été prise ; toutefois, s’il s’agit d’une obligation notariée ou d’une créance de l’Etat, des collectivités territoriales ou de leurs établissements publics, il n’est fait mention que de la date, de la nature du titre et du montant de la dette ;

2° L’indication, en caractères très apparents, que le débiteur peut demander la mainlevée de la sûreté comme il est dit à l’article R.512-1 ;

3° La reproduction des articles R.511-1 à R.512-3 et R.532-6. »

En l’espèce, il y a lieu de constater que le bordereau d’inscription a été déposé au service de la publicité foncière le 19 novembre 2024 et que l’inscription a été dénoncée à la SCI du Patio le 22 novembre 2024, soit dans le délai de 8 jours.

En conséquence, la mesure n’est pas caduque et la demande de mainlevée formulée par la SCI du Patio sur ce fondement ne peut aboutir.

Sur l’existence d’un titre exécutoire fondant la mesure :

En vertu de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire. »

Selon l’article L.511-2 du même code, « Une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. »

En l’espèce, la SA Crédit Immobilier de France Développement a fondé son inscription d’hypothèque sur le prêt notarié du 5 janvier 2006 arrivé à échéance depuis le 1er décembre 2020 et qui demeure impayé. L’existence d’une hypothèque conventionnelle arrivée à terme le 1er décembre 2022 ne la privait pas d’inscrire une hypothèque judiciaire en exécution de son titre exécutoire, en application de l’article L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de mainlevée formulée par la SCI du Patio ne saurait donc aboutir pour ce motif.

Sur l’existence d’une créance manifestement fondée en son principe et de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement

En vertu de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire. »

Selon l’article L.511-2 du même code, « Une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. »

L’article L.512-2 du même code dispose que le juge de l’exécution peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L.511-1 ne sont pas réunies.

En l’espèce, ainsi que précédemment démontré, la SA Crédit Immobilier de France Développement a agi sur le fondement d’un titre exécutoire en application de l’article L.511-2, de sorte qu’elle n’a pas à justifier d’une créance manifestement fondée en son principe ni de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement, conditions qui ne sont vérifiées que dans le cadre d’une autorisation préalable du juge de l’exécution de pratiquer une mesure conservatoire en application de l’article L.511-1.

La demande de mainlevée ne saurait pas plus aboutir sur ce fondement et il convient donc de débouter la SCI du Patio de sa demande.

Sur les autres demandes :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, la SCI du Patio, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Pierre Devarenne.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA Crédit Immobilier de France Développement les frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, c’est pourquoi la SCI du Patio sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI du Patio de sa demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire du 19 novembre 2024 ;

Condamne la SCI du Patio à payer à la SA Crédit Immobilier de France Développement une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI du Patio aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Pierre Devarenne ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit que la présente décision sera notifiée aux parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception doublée d’une lettre simple.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits. Le présent jugement a été signé par Pauline POTTIER, juge de l’exécution et Marlène ROBERT, greffier.

Le Greffier Le Juge de l’exécution

M. ROBERT P. POTTIER