Du 28 avril 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 26/00481 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3NQE

S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, S.A. SEYNA

C/

[V] [U] [N]

— Expéditions délivrées à

M^e Bérengère PAGEOT

— FE délivrée à

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Le 28/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 28 avril 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSES :

S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES

RCS [Localité 1] N° 378 888 796

[Adresse 2]

[Localité 2]

S.A. SEYNA

RCS [Localité 3] N° 843 974 635

[Adresse 3]

[Localité 4]

Toutes deux représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, Avocat au barreau de PARIS, membre de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS (plaidant) et par M^e Mandy BECQUE, Avocat au barreau de BORDEAUX (postulant)

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [U] [N]

né le 16 Juillet 2001 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle TOTALE – décision du 28/11/2025 – N° BAJ : 2025-016956

Représenté par Maître Bérengère PAGEOT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL ATHENAIS

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 février 2026

délibéré du 21 avril 2026 prorogé au 28 avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat en date du 5 mars 2024 la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RÉSIDENCES SERVICES a consenti à M. [V] [N] un contrat de sous-location de logement meublé à titre de résidence principale, portant sur un logement situé [Adresse 5], [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 506,68 euros outre un forfait charges de 82,70 euros par mois.

Par acte sous seing privé du 3 avril 2024, la société SEYNA s’est portée caution des engagements du locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Le 31 octobre 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RÉSIDENCES SERVICES a fait délivrer à M. [V] [N] un commandement de payer la somme de 731,16 euros aux fins de mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit.

La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RÉSIDENCES SERVICES et la SA SEYNA ont fait assigner M. [V] [N] par acte du 5 septembre 2025 à l’audience du 24 février 2026 aux fins de voir:

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

— condamner M. [V] [N] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RÉSIDENCES SERVICES les clés du logement à compter du jugement à intervenir

— ordonner à défaut pour M. [V] [N] d’avoir libéré les lieux son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours s’il y a lieu de la [Localité 7] Publique

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner M. [V] [N] à payer la somme de 1.198,12 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’août 2025 inclus, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RÉSIDENCES SERVICES

— condamner M. [V] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés

— condamner M. [V] [N] à payer à la SA SEYNA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RÉSIDENCES SERVICES et la SA SEYNA, représentés par avocat, ont maintenu leurs prétentions à l’audience, en actualisant la créance à 2.261,44 euros et en s’opposant à l’octroi de tous délais.

Elles expliquent qu’à la suite du commandement de payer du 31 octobre 2024 M. [V] [N] a régularisé la dette mais que de nouveaux impayés sont survenus ce qui justifie de prononcer la résiliation du bail. Elles indiquent que l’arriéré s’établit à 2.261,44 euros, échéance de février 2026 incluse et que cette somme est due à la caution subrogée dans les droits du bailleur. Elles confirment que M. [V] [N] a repris le paiement du loyer.

M. [V] [N], représenté par avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— le juger recevable et fondé en ses demandes

— juger qu’il est débiteur de bonne foi

— suspendre les effets de la clause résolutoire

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour solder sa dette

— juger que les parties conserveront leurs frais et dépens.

Il indique que c’est en raison de la perte de son emploi étudiant qu’il n’a pu faire face à ses loyers, qu’il s’est inscrit dans plusieurs agences d’intérim afin de multiplier les missions, ce qui lui a permis de reprendre le paiement des loyers courants et qu’il a retrouvé un emploi qui lui permettra désormais de régler son loyer, l’aide au logement devant en outre être rétablie. C’est pourquoi il souhaite se maintenir dans le logement et demande des délais de paiement pour régler la dette.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation qui tend au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 5 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la date de l’audience.

La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RÉSIDENCES SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 6 novembre 2024.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

En outre l’article 1227 du code civil prévoit que la résolution d’un contrat peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, l’article 1228 du code civil précisant toutefois que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RÉSIDENCES SERVICES justifie que M. [V] [N] avait accumulé un arriéré de loyers et charges d’un montant de 1.198,12 euros au 5 août 2025, qui s’est ensuite aggravé pour atteindre 2.851,54 euros au 1er janvier 2026.

Cette situation, compte tenu de la persistance des impayés et du non respect de l’obligation principale, fonde le bailleur à demander la résiliation.

M. [V] [N] propose toutefois d’apurer l’arriéré sur 36 mois, et demande que les effets de la clause de résiliation de plein droit soit suspendue, ce qu’il y a lieu de comprendre comme une demande tendant à ce que le bail ne soit pas résilié, puisque les causes du commandement de payer du 31 octobre 2024 ont été réglées et que le bailleur ne se prévaut pas de ses effets.

Il ressort du décompte actualisé au 6 février 2026 que l’arriéré s’établit à 2.261,44 euros et en outre que M. [V] [N] a repris le paiement du loyer courant, l’aide au logement étant toujours en cours. Il justifie de ses démarches en vue de trouver un emploi et de disposer de revenus lui permettant de régler son loyer et faire face à sa dette.

Dans ces conditions il y a lieu d’accorder à M. [V] [N] un délai de 36 mois pour solder la dette locative, à charge en outre de régler le loyer et les charges courantes.

Si M. [V] [N] ne respecte pas les délais de paiement accordés et/ou ne règle pas le loyer et les charges durant les délais accordés, il convient d’ores et déjà d’ordonner la résiliation du bail à défaut de régularisation dans un délai de 10 jours à compter d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans l’hypothèse où les conditions de la résiliation du bail seraient réunies, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [V] [N] et celle de tous les occupants de son chef, et de fixer à sa charge une indemnité d’occupation jusqu’à libération parfaite des lieux, égale au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges.

Sur la demande en paiement des loyers

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il résulte du décompte versé aux débats par le bailleur qu’il est dû 2.261,44 euros, au titre des loyers et charges échus à la date du 6 février 2026, étant précisé que cette somme est due à la caution, subrogée dans les droits du bailleur.

En l’absence de preuve du paiement des sommes visées par ce décompte, M. [V] [N] sera condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 sur la somme de 1.198,12 euros et du présent jugement sur le surplus.

M. [V] [N] sera en outre condamné à payer en deniers ou quittances valables les loyers échus impayés à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la date d’effet de la résiliation du bail s’il devait être déchu des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [V] [N] sera tenu aux dépens dès lors que l’action est recevable et fondée. Ils n’ont pas lieu d’inclure le coût du commandement de payer dès lors que l’action ne tend pas au constat de la résiliation du bail fondé sur ces effets.

En outre en considération de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu de mettre à sa charge une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE M. [V] [N] à payer à la SA SEYNA la somme de 2.261,44 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 6 février 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 sur la somme de 1.198,12 euros et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE à M. [V] [N] des délais de paiement pour régler sa dette locative en 36 mensualités de 60 euros à compter du mois de mai 2026, payables au plus tard le dernier jour du mois, à charge en outre de régler chaque mois le loyer courant et les charges locatives ;

ORDONNE la résiliation du bail en cas de non respect des délais de paiement ci-dessus accordés et/ou de défaut de paiement du loyer et des charges durant ces délais, à défaut de régularisation dans un délai de 10 jours à compter d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ;

CONDAMNE en ce cas M. [V] [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 8] et DIT qu’à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le cas échéant le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en cas de résiliation du bail par suite de la déchéance des délais de paiement, M. [V] [N] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RÉSIDENCES SERVICES une indemnité d’occupation à compter de cette date jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (630 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE, en cas de résiliation du bail, M. [V] [N] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RÉSIDENCES SERVICES , en deniers ou quittances valables, les loyers et charges échus impayés entre le 1er mars 2026 et la date d’effet de la résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [V] [N] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

REJETTE la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection