N° RG 24/04706 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGCB

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

50F

N° RG 24/04706

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGCB

AFFAIRE :

SCI KIBO PORNIC

YATT HOTEL

C/

SCI PLC IMMOBILIER

[I] [M]

[J] [M]

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL FREDERIC DUMAS

M^e Charles PAUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 06 Janvier 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

SCI KIBO PORNIC

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE AVOCATS, avocat au barreau de NANTES (avocat plaidant)

SAS YATT HOTEL

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE AVOCATS, avocat au barreau de NANTES (avocat plaidant)

DÉFENDEURS

SCI PLC IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [I] [M] en qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [M]

né le 19 Juin 1970 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [J] [M] en qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [M] et en qualité de vendeur

né le 21 Mars 1963 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 20 octobre 2020, la SCI KIBO PORNIC a acquis auprès de Messieurs [J] et [V] [M] et de la SCI PLC IMMOBILIER un ensemble immobilier à usage commercial et d’hôtellerie sis [Adresse 5] et [Adresse 2].

Le même jour, par acte séparé, la SARL HPL gérée par Monsieur [J] [M] a cédé les titres composant la totalité du capital de la SAS YATT HOTEL.

Cette dernière a entrepris de faire effectuer des travaux sur l’immeuble à compter de la fin de l’année 2022.

Se plaignant de l’existence de vices et malfaçons affectant la solidité de la structure de l’ensemble immobilier, la SCI KIBO PORNIC a fait installer des étais en urgence et fait constater les désordres par Maître [R], commissaire de justice, le 11 janvier 2023.

La SCI KIBO PORNIC a en outre sollicité un expert technique, le cabinet RIU, lequel a rendu son rapport d’expertise amiable le 21 juillet 2023.

Par acte délivré le 03 juin 2024, la SAS YATT HOTEL et la SCI KIBO PORNIC ont assigné la SCI PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M] et Monsieur [V] [M] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de les voir condamnés à leur réparer pour la SCI les préjudices tirés de vices affectant la structure de l’immeuble vendu, pour la SAS celui résultant de la perte d’exploitation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2025 la SCI KIBO PORNIC et la SAS YATT HOTEL demandent au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1137, 1641 et suivants, 1602 du Code civil et 1792 et suivants du Code civil, de :

juger que la société PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], et Monsieur [V] [M], pris en la personne de ses ayants droit ont violé leur obligation légale d’information précontractuelle à l’égard de la SCI KIBO PORNIC,juger que le consentement de la SCI KIBO PORNIC a été altéré par le dol commis par la société PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], et Monsieur [V] [M], pris en la personne de ses ayants droit ;juger que la dissimulation des travaux réalisés dans l’ensemble immobilier acquis par la SCI KIBO PORNIC auprès de la société PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], et Monsieur [V] [M], pris en la personne de ses ayants droit par acte du 20 octobre 2020 constitue un vice caché ;juger que la société PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], et Monsieur [V] [M], pris en la personne de ses ayants droit ont caché l’existence de ce vice à la SCI KIBO PORNIC, alors qu’ils en avaient parfaitement connaissance, et qu’il s’agissait d’une donnée déterminante à la vente ;juger que la société PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], et Monsieur [V] [M], pris en la personne de ses ayants droit sont responsables de plein droit à l’égard de la SCI KIBO PORNIC au titre de la garantie due par les constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du Code civil ; juger que la que la société PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], et Monsieur [V] [M], pris en la personne de ses ayants droit ont commis une faute dans l’exécution de leurs obligations contractuelles à l’égard de la SCI KIBO PORNIC, lesquelles ont causé un préjudice tiré de la perte d’exploitation à l’égard de la SAS YATT HOTEL,

en conséquence :

condamner la société PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], et Monsieur [V] [M], pris en la personne de ses ayants droit sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs telle que prévue par les articles 1792 et suivants du Code civil,

condamner la société PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], et Monsieur [V] [M], pris en la personne de ses ayants droit à payer à la SCI KIBO PORNIC la somme de 428 283,24 € au titre de la réparation du vice affectant la structure de l’immeuble,condamner la société PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], et Monsieur [V] [M], pris en la personne de ses ayants droit à payer à la SAS HOTEL YATT la somme de 412 242 € à titre de dommages et intérêts résultant du préjudice de perte d’exploitation pour la période 2022 à 2025,juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil,condamner la société PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], et Monsieur [V] [M], pris en la personne de ses ayants droit à payer à la SCI KIBO PORNIC et à la SAS HOTEL YATT la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,condamner la société PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], et Monsieur [V] [M], pris en la personne de ses ayants droit aux entiers dépens,de juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 janvier 2025 la SCI PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], Monsieur [I] [M], demandent au tribunal de :

débouter les SCI KIBO PORNIC et SAS YATT HOTEL de l’ensemble de leurs demandes, les condamner reconventionnellement in solidum au paiement au profit de Monsieur [J] [M], Monsieur [I] [M] et la SCI PLC IMMOBILIER d’une somme de 5 000 € chacun au titre du préjudice moral subi par l’action, Condamner in solidum les SCI KIBO PORNIC et SAS YATT HOTEL au paiement au profit de Monsieur [J] [M], Monsieur [I] [M] et la SCI PLC IMMOBILIER d’une somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, condamner la SCI KIBO PORNIC et la SAS YATT HOTEL aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé de faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état est intervenue le 14 novembre 2025 et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 06 janvier 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire il convient de rappeler que les mentions tendant à « juger que» figurant dans les dispositifs de conclusions ne constituent pas des prétentions au sens du Code de procédure civile et il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la mise en oeuvre de la garantie décennale

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est, pendant dix ans à compter de la réception, responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage des dommages non apparents à réception qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du même code répute constructeur notamment toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble, sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un contrat de louage d’ouvrage ou de maîtrise d’oeuvre, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage.

Pour mettre en jeu la responsabilité décennale du vendeur l’action doit être intentée dans les dix ans de la réception, car le délai de garantie décennale est un délai d’épreuve, la date de la vente est indifférente dès lors qu’elle se produit dans le délai de dix ans.

Enfin, peu importe, pour mettre en oeuvre la garantie de l’article 1792-1 2° du code civil, que les désordres aient été apparents et connus de l’acquéreur au moment de la vente.

En effet, si la garantie décennale des constructeurs ne joue que pour les vices cachés et non pour les vices apparents, dans le cadre d’une action fondée sur la garantie décennale dirigée contre un vendeur-constructeur, le caractère apparent ou caché du vice doit s’apprécier au regard de celui-ci et à la date de la réception ou de l’achèvement des travaux s’il les a réalisés lui-même.

Le régime de la responsabilité décennale est un régime de responsabilité exclusif et le juge doit rechercher au besoin d’office si l’action exercée postérieurement à la réception de l’ouvrage, en réparation de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination n’est pas fondée sur l’article 1792 du code civil. En conséquence, le fondement relatif à cette responsabilité sera examiné en premier lieu.

La responsabilité de plein droit de l’article 1792 ne peut être retenue lorsque les désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés ou faits réaliser par le vendeur constructeur.

En l’espèce, les défendeurs contestent avoir fait réaliser les travaux qui affectent la solidité de la structure de l’immeuble et rappellent, d’une, part l’absence de caractère contradictoire de l’expertise du cabinet RIU, d’autre part, l’historique des différents propriétaires et travaux sur la structure du bâtiment.

Il ressort de l’acte authentique en date du 20 octobre 2020 (pièce 1 des demandeurs) que la vente la SCI KIBO PORNIC a acquis plusieurs lots selon la répartition suivante :

les lots n°16, 22, deux caves en sous-sol, et 24, une salle de petit déjeuner au rez-de-chaussée de la SCI PLC IMMOBILIER,

les lots n°3 et 12, soit l’ancienne boutique, au rez-de-chaussée de Monsieur [J] [M],

les lots n°20, qui est décrit dans l’acte de vente page 7 comme un ensemble à usage hôtelier sur 3 niveaux au-dessus du rez-de-chaussée et représente la plus grande superficie des lots vendus, 21 correspondant à l’entrée de l’hôtel, et 23, correspond à l’escalier du sous-sol de Monsieur [V] [M], aux droits duquel viennent Messieurs [I] et [J] [M], ses fils.

Pour mémoire, le lot n°17 a été vendu par le syndicat des copropriétaires et porte sur un attique, mais les demandeurs ne soutiennent pas qu’il soit affecté d’un désordre.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il en résulte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci.

En revanche, le juge peut fonder sa décision sur un rapport non contradictoire soumis au débat, qui serait corroboré par une autre preuve.

Le cabinet RIU, expert amiable sollicité par la SCI KIBO, indique en synthèse en page 35 du rapport que “la structure en l’état fait l’objet de nombreuses malfaçons structurelles. Au regard du projet de restructuration/rénovation envisagé, la SCI KIBO PORNIC va être contrainte de procéder en premier lieu à des travaux de renforcement/confortation de la structure au regard desdites malfaçons à savoir renforcement des poutres, exécution de poteaux, reprise de linteaux, rebouchage des murs de refends…”.

La conséquence de tous ces travaux de renforcement/confortation à chaque niveau va être de créer de nouvelles fondations au droit du sol et du sous-sol, après étude de sol, selon le cabinet RIU.

Il ressort des pièces produites par les défendeurs que [J] et [I] [M] ont acquis la brasserie qui exploitait le rez-de-chaussée du bâtiment, alors que leur père [V] [M] et son épouse ont acquis à la même période l’hôtel “[Etablissement 1]” en août 1999, devenu le YATT HOTEL.

Des travaux de restructuration ont été engagés à la même époque (pièces 2 à 8 des défendeurs) portant sur les dix neuf chambres, le rez-de-chaussée, une réorganisation des façades, avec la réalisation à cette époque des derniers travaux structurels de gros oeuvre portant notamment sur le 3ème étage et sur le toit de l’immeuble, suivis en 2003 de la création de balcons extérieurs. La même année l’immeuble faisait l’objet d’un état descriptif de division et un règlement de copropriété était établi, avec création de divers lots.

Il apparaît qu’un autre projet de restructuration envisagé en 2013 a donné lieu à déclaration préalable mais n’a pas été mis en oeuvre (pièce 25 des défendeurs, pièce 6 des demandeurs).

N° RG 24/04706 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGCB

Les travaux réalisés en 2015, selon contrat de maîtrise d’œuvre passé entre la SARL YATT HOTEL et la SAS CPMO, ont porté sur la rénovation intérieure de deux chambres comprenant la démolition des cloisons, peintures, électricité, carrelages, revêtements de sols, remplacement des menuiseries extérieures, plâtrerie, plomberie et la remise à neuf du chauffage, mais aussi pose de balcons sur rue piétonne, en façade Nord est (pièce 10 des défendeurs).

Or le rapport d’expertise du cabinet RIU, diligenté après le lancement de travaux de démolition par les nouveaux propriétaires, ne distingue pas l’état de l’immeuble préexistant à la vente, ni ce qui relevait des travaux de démolition ou des travaux de restructuration en cours.

Le constat effectué par Maître [R], commissaire de justice, le 11 janvier 2023, ne permet pas plus d’identifier les travaux qui auraient pu être à l’origine des faiblesses structurelles de l’immeuble, ces faiblesses étant relatives au projet de la SCI KIBO PORNIC de créer une terrasse sur le toit.

Ainsi, en l’absence de détermination des travaux à l’origine des désordres dénoncés, il est impossible de connaître leur date d’achèvement, de savoir qui était le propriétaire pour lequel les travaux ont été engagés, la date de la réception, le caractère apparent ou non des désordres à l’époque et le point de départ de la garantie décennale.

En conséquence, il convient de débouter la SCI KIBO PORNIC de ses demandes au titre de l’article 1792 du code civil.

Sur les autres fondements des demandes indemnitaires

Les moyens présentés subsidiairement par la SCI KIBO PORNIC à l’appui de ses demandes indemnitaires ont comme condition commune de mise en oeuvre le fait que les désordres dénoncés ne doivent pas avoir été connus de l’acheteur au moment de la vente.

En effet, la garantie tirée de l’article 1641 du code civil suppose un désordre caché à l’acheteur, le dol une dissimulation intentionnelle par le vendeur d’une information qu’il sait être déterminante pour son co-contractant, la rétention d’une information importante dans le cadre d’un manquement à l’obligation d’information.

Or, les défendeurs justifient en leur pièce 25 que Madame [K], gérante de la SIC KIBO PORNIC avait été mise en contact par les vendeurs avec Monsieur [A] leur architecte, dès le stade des pourparlers en mars 2020, la vente ayant été conclue définitivement le 20 octobre 2020.

Monsieur [A] atteste avoir mis en garde Madame [K] sur l’ampleur des travaux alors qu’elle avait un projet d’ampleur comportant notamment la création d’un rooftop (terrasse sur le toit).

Monsieur [A] précise : “Les avant-projets d’étude de structures réalisés pour le compte de Monsieur [M] nous ayant informé clairement des nécessités de renforcement et reprise de charges sur les ouvrages existants (notamment pré-étude MTBE réalisées en 2016 puis HBD-CLT réalisés en 2019), nous l’avons mis en garde sur l’ampleur des travaux et nous sommes entendus avec Madame [K] sur la réalisation de pré-chiffrage pour cerner leur coût prévisionnel.”

Monsieur [A] précise qu’aucune suite n’a été donnée “ la propriétaire souhaitant se concentrer sur le ROOFTOP sans rénovation intérieure structurelle, cette demande étant incompatible avec nos études.”

Si les études techniques citées par Monsieur [A] n’ont pas été produites, il ressort clairement de son attestation que la SCI KIBO PORNIC, en la personne de sa gérante, a été informée de la nécessité de renforcer la structure de l’immeuble si elle voulait mener à bien ses projets de rénovation et de création d’un rooftop.

Il en résulte que les non-conformités dénoncées que présente la structure générale de l’immeuble étaient connues de l’acquéreur et n’étaient pas cachées, pour avoir été abordées par l’architecte avec lequel les vendeurs l’ont mis en relation, au stade même des pourparlers (pièce 25 des défendeurs précitée). En conséquence la responsabilité des vendeurs ne peut être mise en œuvre sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil.

De même les acquéreurs ne peuvent valablement soutenir que leur consentement a été surpris par le dol, alors qu’il vient d’être jugé qu’ils étaient informés des fragilités affectant la structure du bâtiment. Cette information qui leur a été délivrée par les vendeurs exclut que la responsabilité de ces derniers puisse être recherchée sur le fondement d’un manquement à leur obligation d’information pré contractuelle.

En conséquence faute de démontrer le caractère caché pour l’acquéreur des faiblesses structurelles de l’immeuble, la SCI KIBO PORNIC sera déboutée de ses demandes indemnitaires, quel qu’en soit le fondement en droit.

Sur les demandes indemnitaires de la SAS YATT HOTEL

Les demandeurs fondent leurs prétentions indemnitaires concernant la SAS YATT HOTEL, tiers au contrat liant les vendeurs à la SCI KIBO PORNIC, sur l’article 1240 du code civil, le tiers à un contrat pouvant se prévaloir d’un manquement contractuel pour engager la responsabilité délictuelle du contractant fautif.

Dans la mesure où il vient d’être jugé que les vendeurs n’ont pas commis de manquement contractuel à l’égard de l’acquéreur, la SAS YATT HOTEL ne démontre pas qu’ils aient commis un manquement sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Les demandes indemnitaires de la SAS YATT HOTEL seront donc rejetées.

Sur les autres demandes

La SCI KIBO PORNIC et la SAS YATT HOTEL qui succombent à l’instance seront in solidum condamnés aux dépens et en tant que tels, condamnés solidairement à payer à la SCI PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], Monsieur [I] [M] pris ensemble une indemnité qu’il est équitable de fixer à 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI KIBO PORNIC et la SAS YATT HOTEL de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum la SCI KIBO PORNIC et la SAS YATT HOTEL à payer à la SCI PLC IMMOBILIER, Monsieur [J] [M], Monsieur [I] [M] pris ensemble la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI KIBO PORNIC et la SAS YATT HOTEL aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT