N° RG 24/02701 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5GN

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 24]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

54G

N° RG 24/02701

N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5GN

AFFAIRE :

[B] [U]

[Z] [U]

C/

SMABTP

SA ETANDEX

SASU SUD OUEST ENERGIES

SA ALLIANZ IARD

SA MMA IARD

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

SASU BOUYGUES IMMOBILIER

[N] [Y]

SA GAN ASSURANCES

SAS SBM

N° RG 24/02701 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5GN

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL ARPEGES CONTENTIEUX

SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE

SCP DEFFIEUX GARRAUD JULES

M^e David DUMONTET

SELARL GALY & ASSOCIÉS

M^e Céline GRAVIERE

Me [G] [H]

SELARL MAITRE [M] [S]

M^e Sophie STEFANUTTO- SELOSSE

AARPI VIA NOVA

1 copie à monsieur [C] [T], Expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 26 Novembre 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [B] [U]

née le 27 Janvier 1981 à [Localité 28]

[Adresse 14]

[Localité 16]

représentée par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Z] [U]

né le 21 Avril 1978 à [Localité 28]

[Adresse 14]

[Localité 16]

représenté par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

SMABTP en qualité d’assureur de la SAS SBM

[Adresse 18]

[Localité 17]

représentée par Maître Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

SA ETANDEX

[Adresse 3]

[Localité 20]

représentée par Maître David DUMONTET, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Baudouin DUBELLOY de l’AARPI ANTÈS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

SASU SUD OUEST ENERGIES

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître Céline GRAVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et en qualité d’assureur de la SA ETANDEX

[Adresse 1]

[Adresse 25]

[Localité 21]

représentée par Maître Joanna SOBCZYNSKI de l’AARPI VIA NOVA, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Caroline GAYRAUD-MARTY de l’AARPI VIA NOVA INTERBARREAUX, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

SA MMA IARD en qualité d’assureur de la SASU SUD OUEST ENERGIES

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES, avocat au barreau de BORDEAUX

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d’assureur de la SASU SUD OUEST ENERGIES

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES, avocat au barreau de BORDEAUX

SASU BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 22]

représentée par Maître Tanguy HUERRE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [N] [Y]

né le 30 Avril 1986 à [Localité 23] (SOMME)

[Adresse 12]

[Adresse 29]

[Localité 10]

représenté par Maître Sophie STEFANUTTO-SELOSSE, avocat au barreau de BORDEAUX

SA GAN ASSURANCES en qualité d’assureur de la SAS SUD OUEST ENERGIES

[Adresse 19]

[Localité 15]

représentée par Maître Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS SBM

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte du 16 octobre 2018, les époux [U] ont acquis de la SASU BOUYGUES IMMOBILIER, en état futur d’achèvement, une maison individuelle sise au sein d’un ensemble soumis au statut de la copropriété et dénommé “résidence [27]”, [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 26].

Un contrat d’assurance Dommages ouvrage a été souscrit auprès de la SA ALLIANZ IARD.

Sont notamment intervenues à l’acte de construire la SASU SUD OUEST ENERGIES en charge du lot Plomberie Chauffage, Sanitaires VMC assurée auprès de la SA MMA IARD et de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES puis de la SA GAN ASSURANCES ainsi que la SA ETANDEX au titre du lot étanchéité, assurée auprès de la SA ALLIANZ IARD.

La réception avec réserves a été constatée le 25 novembre 2019 et la livraison est intervenue le 29 novembre suivant, également assortie de réserves.

Cette maison a été louée à monsieur [N] [Y] qui s’est plaint, au début de l’année 2020, d’infiltrations d’eau dans la salle de bains et les toilettes. Afin d’y remédier, la société SBM assurée auprès de la SMABTP est intervenue à la demande de la SASU BOUYGUES IMMOBILIER.

L’humidité persistant, une déclaration de sinistre était adressée le 05 octobre 2020 à la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, qui désignait la société EURISK comme expert.

Par acte du 28 janvier 2021, monsieur [Y] saisissait le tribunal judiciaire de Bordeaux, Pôle Protection et Proximité statuant en référé, d’une demande de suspension des loyers.

Après appel en intervention forcée par les époux [U] de la SASU BOUYGUES IMMOBILIER et de la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, puis appel en intervention forcée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER des sociétés SUD OUEST ENERGIES et SBM ainsi que de leurs assureurs, par ordonnance du 28 janvier 2022 une mesure d’expertise était confiée à monsieur [T] et le loyer était suspendu à hauteur de 50 % avec garantie de la SASU BOUYGUES IMMOBILIER.

Sur appel de celle-ci, par arrêt du 17 novembre 2022 la SA ALLIANZ IARD était condamnée in solidum avec la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à garantir la perte financière subie par les époux [U] résultant de la suspension des loyers, la SASU BOUYGUES IMMOBILIER étant elle-même relevée indemne par la SA ALLIANZ IARD, le surplus de la décision de première instance étant confirmé.

L’expert a déposé son rapport le 22 juillet 2023.

Par acte des 26, 28 et 29 mars 2024, les époux [U] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre la SASU BOUYGUES IMMOBILIER et la SA ALLIANZ IARD assureur Dommages ouvrage, monsieur [Y] étant également assigné afin que la décision à intervenir lui soit opposable.

Par acte des 10, 11, 15, 24 juillet 2024, la SASU BOUYGUES IMMOBILIER a appelé en intervention forcée aux fins de garantie la SASU SUD OUEST ENERGIES, la SA MMA IARD et de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SAS SBM, la SMABTP, la SA ETANDEX et son assureur la SA ALLIANZ IARD.

Par acte des 10, 11, 12 et 31 juillet 2024, la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, a appelé en intervention forcée aux fins de garantie la SASU SUD OUEST ENERGIES, la SA MMA IARD et de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SA GAN ASSURANCES, la SAS SBM et la SMABTP.

Les instances ont été jointes.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 03 novembre 2025 par les époux [U],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 15 octobre 2025 par monsieur [Y],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 14 octobre 2025 par la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 16 octobre 2025 par la SASU BOUYGUES IMMOBILIER,

N° RG 24/02701 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5GN

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 13 octobre 2025 par la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 16 octobre 2025 par la SA GAN ASSURANCES,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 16 octobre 2025 par la SMABTP,

Vu les conclusions notifiées le 30 septembre 2025 par la SAS ETANDEX

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 13 octobre 2025 par la SA ALLIANZ IARD, assureur de la SAS ETANDEX,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 15 mai 2025 par la SAS SBM,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 11 septembre 2025 par la SASU SUD OUEST ENERGIES,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 26 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-SUR LES DEMANDES PRINCIPALES DES EPOUX [U].

Aux termes de leurs ultimes conclusions, ils sollicitent, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil et en application du contrat d’assurance Dommages ouvrage, la condamnation in solidum des sociétés BOUYGUES IMMOBILIER et ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage à leur payer à leur payer les sommes de 2.475 euros au titre des mesures conservatoires, 7.974,66 euros au titre des travaux réparatoires et préjudices consécutifs, 1.611,51 euros au titre du relogement et du stockage des meubles avec indexation sur l’indice BT 01 et intérêts au taux légal doublé à la charge de la SA ALLIANZ IARD outre 976,64 euros au titre des partes locatives.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est, pendant dix ans à compter de la réception, responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage des dommages non apparents à réception qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du même code répute constructeur, notamment tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage mais aussi toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire et il en est ainsi du vendeur en état futur d’achèvement par application de l’article 1831-1 du code civil.

Conformément à l’article L 241-1 du code des assurances, l’assureur Dommages ouvrage est quant à lui tenu de préfinancer, dans la limite des désordres affectant la construction garantie, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs par application de l’article 1792 du code civil.

Il résulte du rapport d’expertise de monsieur [T] que l’immeuble des époux [U] était affecté de trois désordres distincts sous formes de fuites d’eau.

Le premier désordre trouvait son origine dans une fuite causée par un défaut du mécanisme de la chasse d’eau et qui a endommagé les cloisons et doublages ainsi que les plinthes du couloir, du cabinet d’aisance et de la chambre n°1.

Lors de la réception une réserve mentionnait “fuite sous WC” et il s’évince des constatations de l’expert judiciaire que c’est bien ce désordre réservé qui est à l’origine du dommage constaté sous la forme d’humidité.

Les investigations menées par la SAS SBM ont établi que l’humidité affectant ces cloisons, doublages et plinthes provenait de l’eau présente au-dessous de la pipe du WC et qui s’infiltrait dans la dalle via une réservation.

Il a été mis fin à cette fuite avant l’intervention de l’expert judiciaire qui a cependant pu en observer et décrire les conséquences qui, dès la réception, étaient prévisibles et inéluctables y compris pour un profane.

Ce dommage ne peut donc relever de la garantie décennale ou bien de la garantie spécifique de l’article 1642-1 du code civil à la charge du vendeur, l’action n’ayant pas été introduite dans le délai de l’article 1648-1 du même code.

Le second désordre s’est manifesté par une infiltration importante entre la paroi de la douche et le mur carrelé de celle-ci avec présence d’humidité à saturation sur les murs peints de la salle d’eau et les murs de la douche revêtus de faïence, les pieds des cloisons et doublages ainsi que les plinthes de la salle d’eau et de la chambre n°2 et de la chambre n°1 ayant été impactés.

Ce dommage trouve son origine certaine dans une bonde de douche non étanche.

Le dernier concerne la chambre n°1 sous la forme d’anciennes traces d’humidité en pieds de cloisons et doublages et provient principalement de la mauvaise exécution des travaux de branchement du siphon de douche et accessoirement d’un défaut d’exécution de l’étanchéité au droit de la pénétration des gaz brûlés et du joint de dilatation en couverture.

Ces deux derniers dommages, non réservés à réception et non décelables par un profane portent atteinte à la destination de l’ouvrage en ce que son habitabilité est compromise par ces fuites d’eau et l’humidité qui en résulte, ce d’autant plus qu’en application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

La société BOUYGUES IMMOBILIER, vendeur en état futur d’achèvement, en est de plein droit responsable, peu important qu’elle n’ait commis aucune faute.

Par contre, alors que sa responsabilité ne pourrait être recherchée que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun et de l’article 1231-1 du code civil, au demeurant non invoqué par les demandeurs, l’absence de tout manquement de sa part conduira au rejet de la demande relative au dommage n°1, non décennal.

L’assureur Dommages ouvrage ne conteste pas devoir mobiliser sa garantie et expose avoir proposé aux époux [U], par courrier du 25 mai 2021, une somme de 11.795,52 euros au titre des frais de remise en état puis une somme complémentaire de 1.173 euros le 16 août 2021 au titre des frais de relogement et déplacement du mobilier.

Ces offres de règlement sont démontrées par les courriers versés aux débats et il est également établi que l’assureur a en outre, conformément à l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 24], versé 8.104,14 euros au titre des pertes de loyer entre février 2022 et mars 2024 ainsi que 5.232 euros au titre des investigations techniques et 4.279,20 euros au titre des mesures conservatoires préconisées par l’expert judiciaire à la suite de sondages destructifs, cette dernière somme ayant fait l’objet d’une quittance subrogatoire signée par les demandeurs.

Il ne peut être reproché aux époux [U], y compris par la SASU BOUYGUES IMMOBILIER, d’avoir refusé les propositions de l’assureur Dommages ouvrage contenues dans la lettre du 25 mai 2021 relatives aux frais de remise en état et de relogement.

En effet, ces propositions indissociables exprimaient, non sans contradiction, un refus de prise en charge des loyers au motif que cette garantie n’avait pas vocation à prendre en charge les préjudices dus au trouble occasionné par le désordre mais tout en écrivant que le contrat souscrit couvrait les pertes de loyers.

Par ailleurs, la SA ALLIANZ IARD, qui avait pourtant obtenu conventionnellement la prorogation du délai d’ordre public des articles L 242-1 et de l’annexe 2 de l’article A 243-1 du code des assurances, n’a pas respecté la nouvelle échéance expirant le 21 avril 2021 et n’a formulé sa proposition d’indemnisation que le 25 mai suivant.

Elle doit donc prendre en charge l’intégralité du dommage sans pouvoir opposer au bénéficiaire de l’indemnité une quelconque contestation quant à leur nature ou à leur imputabilité dès lors qu’il affecte l’objet assuré, soit en l’espèce l’ensemble de la maison.

La SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, sera donc seule condamnée à payer aux époux [U] la somme de 2.030,60 euros TTC selon la facture de la société POINT 2 CHUT du 13 juin 2024 correspondant au désordre n°1.

In solidum avec la SASU BOUYGUES IMMOBILIER, elle sera également condamnée à payer aux époux [U] les sommes de 2.475 euros au titre des mesures conservatoires que les demandeurs ont payées le 19 juillet 2023 et de 5.944,06 euros au titre des travaux réparatoires des désordres n°2 et 3 conformément aux factures de la société POINT 2 CHUT versées aux débats.

Si l’expert [T] avait intégré cette somme de 2.475 euros dans celle de 4.788,70 euros, les époux [U] ont bien payé 4.788,70 euros à l’EURL POINT 2 CHUT pour les seuls travaux de reprise du désordre n°2, de telle sorte qu’il convient bien d’additionner 2.475 euros et 4.788,70 euros.

Par contre, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement de la somme de 1.611,51 euros au titre du relogement et du stockage des meubles car, bien qu’ayant fait réaliser tous les travaux de reprise du logement, les époux [U] ne justifient pas avoir supporté ces dépenses, y compris sous forme d’indemnisation de leur locataire.

Ces sommes seront indexées sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise, soit le 22 juillet 2023, jusqu’au prononcé du présent jugement.

La SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, sera seule condamnée à payer aux époux [U] la somme de 325,54 euros au titre des pertes locatives des mois d’avril, mai et juin 2024 correspondant au désordre n°1, non indemnisées à ce jour, observation étant faite que les demandeurs ont personnellement préfinancé les travaux de remise en état au mois de juin 2024, mettant ainsi un terme à la suspension des loyers ordonnée par le juge des référés le 28 janvier 2022.

La répartition du préjudice locatif doit en effet s’effectuer par tiers affecté à chacun des dommages, chacun des trois désordres ayant participé de manière équivalente au préjudice de jouissance du locataire.

Elle sera condamnée in solidum avec la SASU BOUYGUES IMMOBILIER à payer aux époux [U] la somme de 651,08 euros correspondant à cette même perte locative, rattachable aux désordres n°2 et 3.

L’assureur Dommages ouvrage n’ayant pas respecté le délai imparti pour prendre position, celui-ci sera condamné, en sus de l’indexation, au paiement des intérêts au taux légal multipliés par deux en application de l’article L 242-1 du code des assurances et ce à compter de l’assignation du 28 mars 2024, valant mise en demeure.

II-SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR [Y].

Il sollicite, sur le fondement des articles 6 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que 1719, 1720, 1718 et 1219 du code civil, la condamnation des époux [U] à lui payer la somme totale de 3.900 euros, soit la moitié de son loyer pour la période comprise entre les mois de février 2020 et janvier 2022 en raison des fuites et de l’humidité ayant affecté son logement.

Alors que conformément aux articles 6 de la loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et de le maintenir en état, il s’évince des constatations de l’expert [T] que depuis le mois de janvier 2020 les toilettes, la salle d’eau et les chambres n°1 et 2 étaient affectées par de l’humidité. Le logement loué n’était dès lors pas dans un état décent et la jouissance des occupants était en conséquence troublée.

Il est sans importance que, dans le cadre de la procédure de référé, monsieur [Y] n’ait pas demandé la suspension des loyers à compter du mois de février 2020 car il n’existe aucun principe d’unicité de l’instance rendant irrecevable au fond la partie d’une prétention non soumise au juge des référés, observation étant en outre faite que les ordonnances de référé n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Les époux [U] ayant manqué à leur obligation légale de maintenir les lieux loués en bon état locatif, ils seront condamnés à payer à leur locataire la somme de 3.900 euros correspondant à la réduction du loyer entre les mois de février 2020 et janvier 2022 à titre d’indemnisation de la perte partielle de jouissance des lieux loués.

Cette condamnation étant un accessoire de celle prononcée des mois d’avril, mai et juin 2024, pour les motifs sus-indiqués, la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, et la SASU BOUYGUES IMMOBILIER seront condamnées in solidum en relever les époux [U] indemnes à concurrence de deux tiers et la SA ALLIANZ IARD, seule, à concurrence d’un tiers.

III-SUR LES RECOURS.

Au titre des sommes déjà payées et des condamnations issues de la présente décision, la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, exerce une action récursoire de nature subrogatoire contre les sociétés SUD OUEST ENERGIES ainsi que ses assureurs la SA MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et GAN ASSURANCES, SBM et SMABTP.

La SASU BOUYGUES IMMOBILIER demande pour sa part à être relevée indemne par les sociétés ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, SUD OUEST ENERGIES ainsi que ses assureurs la SA MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et GAN ASSURANCES, SBM et SMABTP, ETANDEX et ALLIANZ IARD des condamnations prononcées contre elle par la présente décision.

Au titre des dommages n°2 et 3, ce recours repose, vis-à-vis des locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs, sur les principes de la garantie décennale et les articles 1792 et suivants du code civil dès lors que, comme en l’espèce, le demandeur peut invoquer un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir tel que celui né de sa condamnation indemnitaire au profit des acquéreurs (en ce sens 3e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n°19-22.376).

A l’égard de la société SBM, qui n’a pas participé à la construction et n’est intervenue après réception aux fins de réparation, ce recours repose sur les principes de la responsabilité délictuelle.

En ce qui concerne le dommage n°1, de nature non décennale car réservé à réception, bien que condamné à le garantir faute de prise de position exprimée dans le délai légal, l’assureur Dommages ouvrage bénéficie néanmoins d’un principe subrogatoire lui permettant d’agir sur le fondement dont aurait disposé l’assuré, soit l’article 1231-1 du code civil.

Si la SA ALLIANZ IARD est recherchée comme assureur Dommages ouvrage par la SASU BOUYGUES IMMOBILIER bien qu’il s’agisse d’une assurance de dommages et non de responsabilité dont le bénéficiaire exclusif est le titulaire du droit de propriété, soit en l’occurrence les époux [U], la jurisprudence considère que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors qu’il lui a causé un dommage (en ce sens Ass. plén., 06 octobre 2006, pourvoi n°05-13.255, publié, Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n°17-19.963).

Tel est le cas lorsque l’assureur Dommages ouvrage manque à ses obligations contractuelles mais il appartient alors au tiers de démontrer le lien de causalité avec le préjudice subi (en ce sens 3e Civ., 30 janvier 2025, pourvoi n°23-13.325).

Cette faute est en l’espèce constituée par le défaut de prise de position sur la garantie dans le délai légal ci-dessus rappelé et expiré le 21 avril 2021 mais elle est sans relation avec le dommage indemnisé par la présente décision.

Ce recours sera donc rejeté.

Le recours de la SA ALLIANZ IARD ne peut porter sur la sanction qui lui est appliquée, à savoir le doublement des intérêts légaux mais elle est recevable à exercer son recours subrogatoire, au titre des sommes déjà versées mais également lorsque l’indemnité procède d’une décision de justice.

Il convient par ailleurs de distinguer entre les trois désordres dont les origines sont différentes.

A/ Désordre n°1.

Il a endommagé les cloisons et doublages ainsi que les plinthes du couloir, du cabinet d’aisance et de la chambre n°1 et provient, ainsi que cela résulte du rapport d’expertise judiciaire, d’une fuite causée par un défaut du mécanisme de la chasse d’eau imputable à la société SUD OUEST ENERGIES qui a commis une faute d’exécution caractérisant un manquement contractuel dont elle doit réparation en application de l’article 1231-1 du code civil, invoqué par la SA ALLIANZ IARD dans ses conclusions.

L’assiette de ce recours s’établit ainsi qu’il suit.

Le coût des réparations s’est élevé à la somme de 2.030,60 euros TTC selon la facture de la société POINT 2 CHUT du 13 juin 2024 que seule la SA ALLIANZ IARD a été condamnée à supporter outre un tiers du préjudice locatif, soit 2.701,38 euros déjà payés en exécution de l’arrêt de la cour d’appel et 325,54 euros plus 1.300 euros (3.900 divisé par 3) au titre du présent jugement.

Les frais exposés dans le cadre de l’expertise judiciaire, soit 3.228 euros et 4.279,20 euros sont étrangers à ce désordre mais les factures des sociétés AX’EAU et WI EAU pour recherches de fuites pendant les opérations d’expertise Dommages ouvrage seront affectées sur ce dommage à hauteur d’un tiers, soit 668 euros.

Hors indexation, ce recours porte donc sur un total de 7.025,52 euros dont la société SUD OUEST ENERGIES devra relever la SA ALLIANZ IARD indemne.

Quant à la garantie des assureurs, la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ont assuré la société SUD OUEST ENERGIES du 1er janvier 2016 au 16 février 2020 et la SA GAN ASSURANCES a pris la suite du 17 février 2020 au 31 août 2022.

Le dommage n’ayant pas de caractère décennal, les volets assurance décennale n’ont pas à être mobilisés.

C’est à juste titre que la SA GAN ASSURANCE soutient que le contrat ayant été souscrit en base réclamation ainsi que le mentionne l’article 16 C 3 des conditions générales, elle ne doit pas sa garantie dès lors que la société SUD OUEST ENERGIES avait eu connaissance du sinistre au plus tard le 10 février 2020, date à laquelle elle est intervenue sur site afin d’examiner la réclamation de monsieur [Y] du 03 février précédent et qui lui avait été transmise.

Aucune condamnation ne sera non plus prononcée de ce chef à l’encontre de la SA MMA IARD et de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES car il s’agit d’un dommage ayant fait l’objet de réserves à réception, non levées.

Or, les garanties avant réception ne concernent, ainsi que mentionné à l’article 39 des conventions spéciales, que les dommages certes survenus avant réception mais résultant exclusivement d’un effondrement ou bien d’un incendie.

Les recours de la SA ALLIANZ IARD et de la société SUD OUEST ENERGIES contre ces deux assureurs seront donc rejetés.

B/ Désordre n°2.

De nature décennale, il s’est manifesté par une infiltration importante entre la paroi de la douche et le mur carrelé de celle-ci avec présence d’humidité à saturation sur les murs peints de la salle d’eau et les murs de la douche revêtus de faïence, les pieds des cloisons et doublages ainsi que les plinthes de la salle d’eau et de la chambre n°2 et de la chambre n°1 ayant été impactés.

Ce dommage trouve son origine techniquement établie dans une bonde de douche non étanche avec en outre un passage d’eau par les fixations de la douche qui lui permet de s’infiltrer dans le doublage et un autre passage à l’angle inférieur de la paroi de douche.

Pour les motifs sus-mentionnés, il s’agit d’un dommage décennal dont la société SUD OUEST ENERGIES, en charge du lot plomberie, est de plein droit responsable en application des articles 1792 et suivants du code civil.

L’expert [T] considère par ailleurs que le dommage a perduré en raison d’une mauvaise remise en place du siphon lors d’une tentative de réparation par la société SBM, reprenant en cela l’avis de l’expert Dommages ouvrage qui estimait dans son rapport qu’à l’occasion d’une intervention la société SBM avait mal repositionné le siphon de la douche.

Alors que la société SBM n’avait pas participé à ces opérations amiables auxquelles elle n’avait pas été convoquée, le rapport de la société EURISK du 20 avril 2021 mentionne : “ Défaut d’étanchéité de la bonde à sa jonction avec le bac à douche. Cette bonde a été dévissée dans le cadre d’une recherche de fuite diligentée par la maîtrise d’ouvrage postérieurement à la réception suivant informations recueillies en expertise. Lors de l’expertise, nous ne sommes pas parvenus à revisser la bonde, le pas de vis est endommagé. Cette cause sera l’objet du dommage n°2".

Dans son rapport de recherche de fuite du 1er octobre 2020, la société SBM écrit avoir déposé la bonde afin de passer la camera et avoir déjà constaté un jour important entre le bac et la bonde ainsi qu’une importante présence d’eau sous ce bac.

Ainsi, il est établi que le jour entre bac et bonde que le cabinet EURISK attribue à un mauvais remontage par la société SBM et à la détérioration du pas de vis, existait préalablement à toute intervention de cette dernière de telle sorte qu’elle ne peut en être responsable.

Les recours seront donc rejetés en ce qu’ils sont dirigés contre la société SBM, qui n’a ni crée ni aggravé ni poursuivi le dommage, et la SMABTP.

Le coût des réparations s’est élevé à la somme de 4.788,70 euros selon la facture de la société POINT 2 CHUT du 13 juin 2024 outre 2.475 euros au titre des mesures conservatoires préconisées par l’expert [T] sous forme de mise en oeuvre de plaques PVC ou polycarbonate sur les faces en faïence de la douche et d’un joint élastomère.

Les sommes de 1.584 euros et 1.644 euros supportées par l’assureur Dommages ouvrage correspondent au coût de l’essai de mise en eau de la façade et de recherche d’étanchéité par destruction demandés par l’expert judiciaire, qui soupçonnait une possible absence de respect de la coupure de capillarité, afin de rechercher et identifier de manière certaine l’origine de ce désordre spécifique et il en est de même de la somme de 4.279,20 euros supportée par la SA ALLIANZ IARD afin de réparer les conséquences de ces sondages destructifs.

Les factures des sociétés AX’EAU et WI EAU pour recherches de fuites pendant les opérations d’expertise Dommages ouvrage seront affectées sur ce dommage à hauteur d’un tiers, soit 668 euros et il en sera de même du préjudice locatif à concurrence d’un tiers, soit 2.701,38 euros déjà payés en exécution de l’arrêt de la cour d’appel et 325,54 euros plus 1.300 euros (3.900 divisé par 3) au titre du présent jugement.

L’assiette de ce recours s’élève donc à 15.438,90 euros au titre du dommage matériel et à 4.326,92 euros au titre du préjudice locatif.

La SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES étaient l’assureur décennal au moment de l’ouverture du chantier et admettent devoir supporter le dommage matériel mais contestent devoir prendre en charge les dommages immatériels représentés en l’espèce par les pertes locatives car la réclamation est postérieure à l’expiration de la garantie facultative.

Les conditions générales du contrat définissent ce dommage immatériel comme tout préjudice pécuniaire résultant soit de la privation de jouissance d’un droit ou de l’interruption d’un service rendu par l’immeuble soit de la perte d’un bénéfice, ce qui correspond bien à une perte locative.

L’article 10 c 2 des conditions générales stipule que, nonobstant résiliation du contrat, la garantie des dommages immatériels reste acquise pendant un délai subséquent de 10 ans si le fait dommageable est antérieur à la cessation du contrat.

D’autre part, au titre des garanties facultatives le contrat souscrit par la société SUD OUEST ENERGIES auprès de la SA GAN ASSURANCE l’a été en base réclamation ainsi que le mentionne l’article 16 C 3 des conditions générales.

Alors qu’il résulte de l’article L 124-5 du code des assurances que l’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie, il est démontré que la société SUD OUEST ENERGIES avait eu connaissance du sinistre au plus tard le 10 février 2020, date à laquelle elle est intervenue sur site afin d’examiner la réclamation de monsieur [Y] du 03 février précédent et qui lui avait été transmise.

La société SUD OUEST ENERGIES avait donc bien connaissance du fait dommageable avant le 17 février 2020, date de prise d’effet du contrat souscrit auprès de la SA GAN ASSURANCES et les demandes dirigées contre cet assureur seront en conséquence rejetées.

L’entrepreneur sera donc garanti par la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de l’ensemble des condamnations prononcées au titre du dommage n°2 tout en étant autorisées à opposer à tous la franchise contractuelle de 10 % avec minimum de 2.130 euros et maximum de 10.700 euros sur les seules pertes locatives.

La société SUD OUEST ENERGIES, in solidum avec la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, avec application de la franchise ci-dessus rappelée, devront en conséquence relever la SA ALLIANZ IARD et la SASU BOUYGUES IMMOBILIER indemnes des condamnations prononcées contre elles au titre du dommage n°2.

C/ Désordre n°3.

Il concerne la chambre n°1 sous la forme d’anciennes traces d’humidité en pieds de cloisons et doublages et provient principalement dans la mauvaise exécution des travaux de branchement du siphon de douche imputable à la société SUD OUEST ENERGIES en charge du lot plomberie et accessoirement dans un défaut d’exécution de l’étanchéité au droit de la pénétration des gaz brûlés et du joint de dilatation en couverture imputable à la société ETANDEX en charge du lot étanchéité.

Pour les motifs sus-mentionnés, il s’agit d’un dommage décennal unique dont la société SUD OUEST ENERGIES et la société ETANDEX, qui par leurs interventions respectives y ont indissociablement participé, sont de plein droit responsables en application des articles 1792 et suivants du code civil.

Seules la SASU BOUYGUES IMMOBILIER et la société SUD OUEST ENERGIES avec ses propres assureurs ont conclu à la garantie de la société ETANDEX et de son assureur la SA ALLIANZ IARD mais lorsque des intervenants à l’opération de construction concourent à la création de l’entier dommage, un seul d’entre eux peut être condamné à le réparer en totalité (en ce sens Civ. 3e, 4 févr. 2016, n°13-23.654).

Le coût des réparations s’est élevé à la somme de 1.155,36 euros TTC selon la facture de la société POINT 2 CHUT du 13 juin 2024 et, outre les factures des sociétés AX’EAU et WI EAU pour recherches de fuites pendant les opérations d’expertise Dommages ouvrage à hauteur d’un tiers soit 668 euros, il convient d’y rattacher le tiers du préjudice locatif, soit 2.701,38 euros déjà payés en exécution de l’arrêt de la cour d’appel et 325,54 euros plus 1.300 euros au titre du présent jugement.

L’assiette de ce recours s’élève donc à 1.823,36 euros au titre du dommage matériel et à 4.326,92 euros au titre du préjudice locatif.

Pour les motifs sus-indiqués, la société SUD OUEST ENERGIES sera garantie par la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de l’ensemble des condamnations prononcées au titre du dommage n°3 tout en étant autorisées à opposer à tous leur franchise contractuelle de 10 % avec minimum de 2.130 euros et maximum de 10.700 euros sur les seules pertes locatives, aucune condamnation n’étant prononcée contre la SA GAN ASSURANCES.

La SA ALLIANZ IARD était également l’assureur décennal de la SA ETANDEX au jour de l’ouverture du chantier mais elle soutient ne pas devoir mobiliser la garantie facultative au titre des dommages immatériels car le contrat a été résilié à effet du 1er janvier 2021, soit antérieurement à la première réclamation.

Force est de constater que la SA ETANDEX ne prétend pas à la condamnation de la SA ALLIANZ IARD mais elle ne mentionne pas dans ses conclusions avoir de nouveau souscrit cette garantie facultative auprès d’un autre assureur et aucune pièce ne vient l’établir.

La SA ALLIANZ IARD ne fait pas état d’un assureur suiveur et a fortiori n’en mentionne pas les coordonnées.

Aussi convient-il, par application de la garantie subséquente définie par l’article L 214-5 du code des assurances, de condamner in solidum la société SUD OUEST ENERGIES, la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES autorisées à opposer à tous leur franchise contractuelle sur les dommages immatériels, la SA ETANDEX et son assureur la SA ALLIANZ IARD, autorisée à opposer à tous sa franchise de 25.000 euros sur les seules pertes de loyer, à relever la SASU BOUYGUES IMMOBILIER indemne des condamnations prononcées contre elle au titre du désordre n°3.

La SA ALLIANZ IARD assureur Dommages ouvrage sera elle-même relevée indemne de ces mêmes condamnations in solidum par la société SUD OUEST ENERGIES, la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES autorisées à opposer à tous la franchise contractuelle.

N° RG 24/02701 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5GN

Dans leurs rapports entre elles, compte tenu du degré de gravité de leurs fautes respectives et de leur incidence sur le dommage, la société SUD OUEST ENERGIES, la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront relevées indemnes in solidum par la SA ETANDEX et son assureur la SA ALLIANZ IARD, autorisée à opposer à tous sa franchise dans les conditions ci-dessus énoncées, à hauteur de 10 % de l’ensemble de ces condamnations afférentes au désordre n°3.

IV-SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

L’obligation de plaider étant la conséquence directe et exclusive du refus partiel de garantie opposé par l’assureur Dommages ouvrage, la SA ALLIANZ IARD sera condamnée en cette qualité à payer aux époux [U] une indemnité de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les époux [U] seront eux-mêmes condamnés à payer à monsieur [Y] une indemnité de 2.000 euros du même chef et ils seront relevés indemnes de cette condamnation par la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage.

Les recours de la SA ALLIANZ IARD au titre des frais irrépétibles seront rejetés et il n’est pas inéquitable de laisser aux autres parties la charge des frais exposés pour leur défense et non compris dans les dépens.

La SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage et la SASU BOUYGUES IMMOBILIER seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise et elles seront relevées indemnes de cette condamnation par la société SUD OUEST ENERGIES, la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, in solidum, elles-mêmes en étant relevées indemnes par la SA ETANDEX et son assureur la SA ALLIANZ IARD à hauteur de 2 %.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, à payer à monsieur [Z] [U] et madame [B] [U], ensemble, les sommes de 2.030,60 euros TTC avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 22 juillet 2023 jusqu’au prononcé du présent jugement au titre du dommage matériel et de 325,54 euros au titre des pertes locatives correspondant au désordre n°1,

Condamne la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, in solidum avec la SASU BOUYGUES IMMOBILIER à payer à monsieur [Z] [U] et madame [B] [U], ensemble, les sommes de 8.419,06 euros TTC avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 22 juillet 2023 jusqu’au prononcé du présent jugement au titre du dommage matériel et de 651,08 euros au titre des pertes locatives correspondant aux désordres n°2 et 3,

Condamne monsieur [Z] [U] et madame [B] [U] à payer à monsieur [N] [Y] la somme de 3.900 euros à titre d’indemnisation de la perte partielle de jouissance des lieux loués entre les mois de février 2020 et janvier 2022, dit que la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, et la SASU BOUYGUES IMMOBILIER, in solidum, relèveront les époux [U] indemnes de cette condamnation et la SA ALLIANZ IARD, seule, à concurrence d’un tiers,

Condamne la SASU SUD OUEST ENERGIES à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 7.025,52 euros augmentée de l’indexation sur le dommage matériel au titre de son action récursoire sur le dommage n°1,

Condamne la SASU SUD OUEST ENERGIES, in solidum avec la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à relever la SA ALLIANZ IARD et la SASU BOUYGUES IMMOBILIER indemnes des condamnations prononcées contre elles au titre du dommage n°2 à concurrence de 15.438,90 euros augmentée de l’indexation au titre du dommage matériel et de 4.326,92 euros au titre du préjudice locatif,

Condamne la SASU SUD OUEST ENERGIES, in solidum avec la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à relever la SA ALLIANZ IARD indemne des condamnations prononcées contre elle au titre du dommage n°3 à concurrence de 1.823,36 euros augmentée de l’indexation au titre du dommage matériel et à 4.326,92 euros et condamne la SASU SUD OUEST ENERGIES, in solidum avec la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA ETANDEX avec son assureur la SA ALLIANZ IARD à relever indemne la SASU BOUYGUES IMMOBILIER de ces mêmes condamnations,

Dit que la SASU SUD OUEST ENERGIES, la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront relevées indemnes des condamnations au titre du désordre n°3 par la SASU ETANDEX et son assureur la SA ALLIANZ IARD à concurrence de 10 %,

Condamne la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir la SASU SUD OUEST ENERGIES des condamnations prononcées contre elle,

Autorise la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à opposer à tous leur franchise de 10 % avec minimum de 2.130 euros et maximum de 10.700 euros sur les seules pertes locatives,

Autorise la SA ALLIANZ IARD, assureur de la SA ETANDEX, à opposer à tous sa franchise de 25.000 euros sur les seules pertes de loyer,

Condamne la SA ALLIANZ IARD à payer à monsieur [Z] [U] et madame [B] [U], ensemble, le double du taux d’intérêt légal à compter du 28 mars 2024 sur les condamnations prononcées en leur faveur par le présent jugement,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu de l’écarter,

Condamne la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, à payer à monsieur [Z] [U] et madame [B] [U], ensemble, une indemnité de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne monsieur [Z] [U] et madame [B] [U] à payer à monsieur [N] [Y] une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et dit qu’ils seront relevés indemnes de cette condamnation par la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties,

Condamne la SA ALLIANZ IARD, assureur Dommages ouvrage, et la SASU BOUYGUES IMMOBILIER in solidum aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise et dit qu’elles seront relevées indemnes de cette condamnation par la société SUD OUEST ENERGIES, la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, in solidum, elles-mêmes en étant relevées indemnes in solidum par la SA ETANDEX et son assureur la SA ALLIANZ IARD à hauteur de 2 %,

Dit que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT