Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Loyers commerciaux, 29 avril 2026, n° 21/07286

TJ Bordeaux 29 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, loyers commerciaux, 29 avr. 2026, n° 21/07286
Numéro(s) :	21/07286
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	8 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane DESPAUXXavier LAYDEKER
Cabinet(s) :	SELARL LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU
Parties :	S.C.I. [ Adresse 1 ], VIVEMENT LUNDI c/ S.A.R.L.

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 21/07286 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V3X2

Grosse délivrée

le : 29 Avril 2026

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Mars 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 29 Avril 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane DESPAUX de la SELARL STÉPHANE DESPAUX, avocats au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A.R.L. VIVEMENT LUNDI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 07 juillet 2015, la SCI [Adresse 1] a donné à bail dérogatoire à la société VIVEMENT LUNDI, pour une durée de deux ans à compter du 15 juillet 2015, un stand n°4 bis situé au rez-de-chaussée du village Notre Dame à BORDEAUX (33), moyennant un loyer annuel initial de 288 euros taxes et charges comprises.

Le 30 avril 2021, le bailleur a notifié au preneur une demande de fixation du montant du loyer à la somme annuelle de 5.298 euros hors taxes et hors charges à compter du 15 juillet 2017, date de prise d’effet du bail statutaire conformément à l’article L145-5 du code de commerce, suite au maintien du preneur dans les lieux.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 08 juillet 2021 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 15 septembre 2021, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la SARL VIVEMENT LUNDI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du loyer à compter du 15 juillet 2017 à la somme annuelle de 5.298 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement du 05 avril 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

rejeté toute prétention autre que celle tendant à la fixation du bail révisé par application de l’article L145-38 du code de commerce, avant dire droit, ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative au 15 août 2017 et celle au 15 août 2020 afin de vérifier l’existence d’une éventuelle variation de plus de 10%,ordonné le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,réservé les dépensrappelé que l’exécution provisoire est de droit.

L’expert a déposé son rapport le 17 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI [Adresse 1], soutenant son mémoire déposé au greffe le 13 janvier 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer à la somme annuelle de 5.298 euros hors taxes et hors charges, et subsidiairement à la somme de 2.970 euros, au 15 juillet 2017,assortir le loyer fixé d’intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit, à compter de sa date d’effet, avec capitalisation des intérêts échus pour une année,condamner la société VIVEMENT LUNDI au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SCI [Adresse 1] fait valoir, au visa de l’article L145-5 du code de commerce, qu’elle n’est pas forclose pour solliciter la fixation du montant du loyer au jour de la date d’effet du bail statutaire et que le juge des loyers commerciaux n’a pas statué sur ce point dans sa première demande. Elle prétend que ce loyer doit être fixé à la valeur locative, sans qu’il n’y ait besoin à ce titre d’un accord entre les parties.

Pour la détermination de la valeur locative à 250 euros par m2, la SCI VILLAGE NOTRE DAME soutient que le village Notre Dame étant une unité autonome d’exploitation, seules les valeurs de références situées dans ce village doivent être retenues, en ne retenant que les valeurs locatives de marché résultant de fixations amiables récentes, seules véritablement caractéristiques de l’évolution de sa commercialité. Elle conteste la possibilité de procéder à une pondération des surfaces, l’ensemble des valeurs locatives de références étant afférentes à des locaux dont la surface est calculée de manière strictement identique, ainsi qu’à l’application de correctifs au titre des clauses du bail, qui sont strictement identiques dans tous les baux.

S’agissant du rapport d’expertise, la SCI [Adresse 1] expose que s’il a constaté une variation de 45,59% de la valeur locative entre le 15 août 2017 et le 15 août 2020, il conclut à l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, ce qui doit conduire à titre subsidiaire à fixer le loyer à la somme de 2.970 euros par an.

A l’audience, la SARL VIVEMENT LUNDI soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 22 janvier 2026 et déposé au greffe le 20 janvier 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, débouter la SCI VIVEMENT LUNDI de ses demandes compte tenu de l’accord des parties quant au montant du loyer lors de la formation du bail statutaire,à titre subsidiaire, déclarer irrecevable la demande de fixation du loyer à la valeur locative,à titre infiniment subsidiaire, débouter la SCI [Adresse 1] de sa demande de fixation du loyer à la somme de 5.298 euros, et fixer le loyer du bail statutaire à la somme de 2.040 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter de sa date de formation, soit le 15 août 2017,en tout état de cause, condamner la SCI VILLAGE NOTRE DAME au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL VIVEMENT LUNDI fait valoir que le juge des loyers a statué le 05 avril 2023 pour dire qu’un bail soumis au statut s’est formé à l’expiration du délai d’un mois de maintien du preneur à compter de l’expiration du bail dérogatoire, dit que la SCI [Adresse 1] n’est plus recevable à solliciter la fixation du loyer à la valeur locative faute d’avoir formé cette demande dans le délai de deux ans à compter de l’expiration du bail dérogatoire, dit que tout au plus elle peut solliciter la fixation du loyer révisé et ordonné à cette fin une expertise judiciaire.

En réponse au demandeur elle prétend, au visa de l’article L145-5 du code de commerce, qu’un accord entre le preneur et le bailleur est survenu lors de la formation du bail statutaire quant à la fixation du loyer, dont le montant est réglé depuis le 15 juillet 2017 sans avoir subi aucune modification, et sans demande d’augmentation par le bailleur.

Elle soutient également que l’action engagée par la SCI VILLAGE NOTRE DAME est prescrite, dès lors que la demande aurait dû être formée dans le délai de prescription de deux ans à compter de la date de formation du bail soumis au statut, soit depuis le 15 août 2019.

Enfin, elle prétend que la SCI [Adresse 1] n’a jamais produit, dans le cadre de l’expertise, les éléments permettant à l’expert de se prononcer sur la valeur locative au 15 août 2017, qui ne pourra donc, être fixée au-delà de la somme retenue par l’expert en se référant à la valeur du loyer fixé par les parties, le chiffrage proposé par le bailleur étant purement arbitraire, reposant sur des baux conclus en 2020 et portant sur des locaux présentant des caractéristiques et des superficies très hétérogènes.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail à la date de formation du bail statutaire

L’article 480 du code de procédure civile prévoit que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. /Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4. En vertu de l’article 1355 du code civil, L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, les parties, si elles n’ont pas expressément sollicité la recevabilité ou non de la demande de la SCI VILLAGE NOTRE DAME à ce titre, ont échangé contradictoirement dans le cadre de leurs mémoires sur le contenu du premier jugement du juge des loyers commerciaux du 05 avril 2023 et donc sur son autorité de chose jugée.

A ce titre, il convient de constater que, dans son dernier mémoire déposé le 13 janvier 2026, la demande en fixation du montant du loyer est formée par la SCI [Adresse 1] exclusivement sur le fondement des dispositions de l’article L145-5 du code de commerce.

Elle n’a ainsi pas formulé de demande sur le fondement de l’article L145-38 du code de commerce, moyen placé dans le débat par le juge des loyers commerciaux aux termes de son précédent jugement du 05 avril 2023, cette position étant toutefois compréhensible en ce qu’elle est conforme aux conclusions de l’expertise qui ne permettent pas de retenir que les critères de l’article L145-38 du code de commerce soient remplies.

Or, contrairement à ce que soutient la SCI VILLAGE NOTRE DAME, le juge des loyers commerciaux a déjà statué sur sa demande formée sur le fondement de l’article L145-5 du code de commerce aux termes du jugement mixte du 05 avril 2023, dont elle aurait pu relever appel conformément aux dispositions de l’article 544 du code de procédure civile. En effet, dans son dispositif, le juge des loyers commerciaux a écrit « rejette toute autre prétention autre que celle tendant à la fixation du bail révisé par application de l’article L145-38 du code de commerce ». Cette mention, qui doit être éclairée par la motivation du jugement, doit s’entendre comme ayant en réalité constaté l’irrecevabilité de la demande pour cause de prescription. En effet, le juge des loyers commerciaux a constaté, dans sa motivation, que la demande était prescrite pour ne pas avoir été engagée dans le délai de deux ans à compter de l’expiration du bail pour solliciter la fixation du loyer à la valeur locative.

Cette motivation qui a conduit à la décision de rejet figurant dans le dispositif du jugement est conforme aux dispositions de l’article L145-60 du code de commerce, et n’a pas été contestée par la SCI [Adresse 1].

Dans ces conditions, et faute pour la SCI VILLAGE NOTRE DAME d’avoir envisagé un nouveau fondement juridique à son action de fixation du montant du loyer du bail, le juge des loyers commerciaux ne peut que constater qu’il a déjà statué par son jugement mixte du 05 avril 2023 sur la demande formée sur le fondement de l’article L145-5 du code de commerce, et qu’il n’est saisi d’aucune prétention formée sur un autre fondement. Partant l’ensemble des demandes formées par la SCI [Adresse 1], exclusivement fondées sur les dispositions de l’article L145-5 du code de commerce, sont irrecevables.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SCI VILLAGE NOTRE DAME perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SCI [Adresse 1], tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SARL VIVEMENT LUNDI la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles supportés dans le cadre de la présente instance, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déclare irrecevables les prétentions formées par la SCI [Adresse 1] en ce qu’il a déjà été statué sur la prétention de fixation du loyer à la valeur locative à la date de formation du bail statutaire par son jugement mixte du 05 avril 2023 ayant rejeté toute prétention autre que celle tendant à la fixation du bail révisé par application de l’article L145-38 du code de commerce et en l’absence de tout autre fondement juridique au soutien de la prétention formée par la SCI VILLAGE NOTRE DAME ;

Condamne la SCI [Adresse 1] au paiement des dépens ;

Condamne la SCI VILLAGE NOTRE DAME à payer à la SARL VIVEMENT LUNDI la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI [Adresse 1] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE