Du 20 avril 2026

[Adresse 1]

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/03644 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3ELI

S.D.C. [Adresse 2]

C/

S.A.R.L. FINANCIERE DE PROMOTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 20 avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 2]

[Adresse 4] à [Localité 1],

représenté par son Syndic en exercice, la société [X],

Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 5] à PARIS 75008 et son établissement [Adresse 6],

Représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. FINANCIERE DE PROMOTION

RCS de [Localité 2] n° 378 636 716

dont le siège social est [Adresse 7]

non comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 26/01/2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SARL FINANCIERE DE PROMOTION est propriétaire des lots n° 3, 5, 6, 7 et 9 (parkings extérieurs) au sein de la [Adresse 8] [Adresse 2] sise au [Adresse 9].

Par acte introductif d’instance délivré le 14 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS [X], a fait assigner la SARL FINANCIERE DE PROMOTION devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 35, 36, 55 et 61-1 du décret du 17 mars 1967, 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil et 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être reçu en son action et le déclarer bien fondé,

— en conséquence :

— condamner la SARL FINANCIERE DE PROMOTION à lui payer la somme de 2.727,22 € correspondant à :

—  1.507,41 € à titre principal, charges arrêtées au 16 septembre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

—  1.219,81 € correspondant aux frais de recouvrement de la créance,

— condamner la SARL FINANCIERE DE PROMOTION à lui payer la somme de 420 € correspondant aux frais d’avocat engagés dans le cadre de la procédure de conciliation,

— condamner la SARL FINANCIERE DE PROMOTION à lui payer la somme de 86,74 € correspondant aux frais de la sommation de payer en date du 29 janvier 2025,

— condamner la SARL FINANCIERE DE PROMOTION à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SARL FINANCIERE DE PROMOTION à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— condamner la SARL FINANCIERE DE PROMOTION aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 26 janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance.

En défense, la SARL FINANCIERE DE PROMOTION, n’a ni comparu ni été représentée. Cette dernière n’ayant pu être localisée, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, insusceptible d’appel, sera rendu par défaut.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I – Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic conclu avec la SAS [X] ayant pris effet le 24 mars 2025 pour une durée de 2 ans et 8 jours, soit jusqu’au 31 mars 2027, mentionnant, notamment, le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 28 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, actualisant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et adoptant la souscription de plusieurs contrats,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 25 juin 2024 approuvant le compte de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 , actualisant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,

— le relevé de compte de la SARL FINANCIERE DE PROMOTION pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025,

— les appels de fonds – provisions sur charges – fonds travaux adressés à la SARL FINANCIERE DE PROMOTION pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 30 septembre 2025,

— les appels de fonds travaux du 1er octobre 2024,

— le compte individuel de charges pour l’année 2023 et le compte individuel travaux du 3 juin 2025,

— les lettres de rappel et de mises en demeure adressées à la SARL FINANCIERE DE PROMOTION entre le 27 octobre 2023 et le 21 janvier 2025,

— la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 20 janvier 2025 à la SARL FINANCIERE DE PROMOTION.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges dues jusqu’au 1er avril 2025 pour un montant total de 1.271,81 €.

Il prouve avoir adressé plusieurs lettres de relances et mises en demeure à la SARL FINANCIERE DE PROMOTION entre le 15 novembre 2023 et le 12 novembre 2024. Si elles sont facturées à hauteur de 52 € dans le décompte de charges force est de constater qu’il ne démontre pas que cette diligence est facturée à hauteur de la somme qu’il réclame, le contrat de syndic versé aux débats qui fixe le prix de ces frais ayant pris effet le 24 mars 2025, soit postérieurement.

Il sera, également, débouté de sa demande concernant les frais de relance après mise en demeure et de dernier avis avant poursuite portés au débit du compte entre les 6 décembre 2023 et 6 décembre 2024, aucun élement ne permettant de prouver que ces courriers ont été adressés à la SARL FINANCIERE DE PROMOTION, les factures produites ne permettant pas le démontrer.

S’agissant des frais d’avocat engagés dans le cadre de la procédure de conciliation, cette demande sera examinée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant de frais irrépétibles. Il en est de même des frais de «constitution et envoi dossier à l’avocat et de «suivi contentieux» portés au débit du compte entre le 7 janvier 2025 et le 16 septembre 2025 pour un montant total de 696.30 €.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2] sera, également, débouté de sa demande de conadamnation au titre des frais de la sommation de payer portés au débit du compte le 21 janvier 2025, s’agissant d’un acte délivré sans titre exécutoire, il doit demeurer à la charge du créancier.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SARL FINANCIERE DE PROMOTION sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1.271,81 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 16 septembre 2025. Cette dernière produira intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2025, date de l’assignation, faute de preuve de la distribution de la mise en demeure du 15 novembre 2023. Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

III – Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sollicite une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, le non paiement par la SARL FINANCIERE DE PROMOTION des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionnant aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise son équilibre financier, alors qu’il ne dispose d’aucun patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges de copropriété. Il affirme, également, qu’il contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété qu’il contrarie injustement. Il estime que le comportement fautif du débiteur lui est fortement nuisible puisqu’il est contraint d’engager la présente procédure pour le paiement de sommes que ce dernier devait régler spontanément comme les autres propriétaires de lots au sein de l’immeuble

En l’espèce, le relevé de compte de charges de la SARL FINANCIERE DE PROMOTION montre que ce dernier ne paie plus ses charges de copropriété depuis plusieurs mois. Il apparaît, ainsi, que par son comportement, il manque à ses obligations de copropriétaire.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par la SARL FINANCIERE DE PROMOTION ni l’impact qu’il allègue sur sa comptabilité et son équilibre financier.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par la SARL FINANCIERE DE PROMOTION de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’elle rencontre.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], faute de preuve de la mauvaise foi de la SARL FINANCIERE DE PROMOTION et du préjudice allégué.

IV – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

La SARL FINANCIERE DE PROMOTION, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il apparaît équitable de condamner la SARL FINANCIERE DE PROMOTION à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais d’avocat engagés dans le cadre de la procédure de conciliation, de constitution et de suivi contentieux.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et mis à disposition au greffe :

— DIT n’y avoir lieu à actualisation de la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2] ;

— CONDAMNE la SARL FINANCIERE DE PROMOTION à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2] la somme de 1.271,81 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 16 septembre 2025, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2025 ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

— DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE la SARL FINANCIERE DE PROMOTION à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SARL FINANCIERE DE PROMOTION aux dépens ;

— RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY-PINEAU, Présidente, et le Greffier présent.

LE GREFFIER LE PRESIDENT