N° RG 24/01717 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2N4

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

50A

N° RG 24/01717

N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2N4

AFFAIRE :

[E] [A] [Y] [K] [G]

[P] [V] [C] [G]

C/

[I] [Z] [S] [W]

[L] [B] [O] [N] épouse [W]

SAS REALY SMART

[Adresse 15]

le :

à

SELARL CHAMBORD AVOCATS

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 14 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025, délibéré prorogé au 27 Janvier 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [E] [A] [Y] [K] [G]

né le 23 Janvier 1957 à [Localité 18] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Olivier CHAMBORD de la SELARL CHAMBORD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [P] [V] [C] [G]

née le 07 Avril 1960 à [Localité 11] (ALGÉRIE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Olivier CHAMBORD de la SELARL CHAMBORD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/01717 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2N4

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [Z] [S] [W]

né le 14 Octobre 1959 à [Localité 20] (SOMME)

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [L] [B] [O] [N] épouse [W]

née le 13 Avril 1963 à [Localité 19]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS [Adresse 21] (ancienne dénomination sociale : REALY SMART)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 22 juin 2023, Monsieur [I] [W] et Madame [L] [N] épouse [W] ont vendu à Madame [P] [H] épouse [G] et Monsieur [E] [G] une parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 9], d’une superficie de 2 149 m², sur laquelle est implantée une maison d’habitation avec piscine et dépendance, située [Adresse 3] à [Localité 13] (33), au prix de 1 616 000 euros outre 64 000 euros de commission d’agence au profit de la SAS REALY SMART, agent immobilier mandataire des vendeurs par l’intermédiaire duquel la vente est intervenue.

Exposant avoir découvert, outre l’existence de désordres affectant le parquet et la piscine, celle d’un projet immobilier prévoyant la construction de 23 logements sur le terrain arboré, cadastré section AA n° [Cadastre 10], d’une superficie de 4 268 m² jouxtant leur propriété, alors que la SAS REALY SMART leur avait assuré que seul un projet de construction modeste pourrait être mis en oeuvre au regard de la configuration des lieux et de la préservation des arbres existants, les époux [G] ont, par acte délivré le 26 février 2024, fait assigner la SAS REALY SMART et les époux [W] sur le fondement des articles 1112-1, 1130, 1132, 1133, 1137, 1178 et 1240 du code civil, aux fins de voir annuler la vente intervenue le 22 juin 2023 et réparer leurs préjudices.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2025, les époux [G] demandent au tribunal de :

A titre principal :

— ANNULER la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 13] conclue le 22 juin 2023 entre Monsieur et Madame [G] et Monsieur et Madame [W] ;

— ORDONNER la restitution du prix de vente d’un montant de 1 616 000 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER la SAS REALY SMART à “garantir la restitution du prix de vente” d’un montant de 1 616 000 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER in solidum les époux [W] et l’agence REALY SMART à restituer le montant des honoraires perçus par l’agence au titre de la transaction, soit 64 000 euros ;

— CONDAMNER in solidum les époux [W] et l’agence REALY SMART au paiement de la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER in solidum les époux [W] et l’agence REALY SMART au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice relatif aux démarches de recouvrement des frais de mutation et émoluments, montant assorti des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER in solidum les époux [W] et l’agence REALY SMART au paiement de la somme de 13 225,33 euros TTC au titre du préjudice lié aux travaux engagés sur le bien dont l’annulation de la vente est sollicitée dans le cadre de la présente instance, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER in solidum les époux [W] et l’agence REALY SMART au paiement de la somme de 1 750 euros par mois depuis le mois d’août 2023 au titre des loyers locatifs non perçus sur le bien situé [Adresse 4] à [Localité 13], assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER in solidum les époux [W] et l’agence REALY SMART au paiement de la somme de 3 411,48 euros TTC au titre du préjudice lié aux travaux d’entretien réalisés sur le bien dont l’annulation de la vente est sollicitée dans le cadre de la présente instance, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER in solidum les époux [W] et l’agence REALY SMART au remboursement des taxes foncières (soit 2 849 euros pour l’année 2024 et 2 949 euros pour l’année 2025) et d’habitation ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER les époux [W] à verser la somme de 616 000 euros au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses ;

— CONDAMNER l’agence REALY SMART à verser la somme de 64 000 euros au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses ;

— CONDAMNER solidairement les époux [W] et l’agence REALY SMART au paiement de la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER solidairement les époux [W] et l’agence REALY SMART au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice relatif aux démarches de recouvrement des frais de mutation et émoluments, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER solidairement les époux [W] et l’agence REALY SMART au paiement de la somme de 13 225,33 euros TTC au titre du préjudice lié aux travaux engagés sur le bien dont l’annulation de la vente est sollicitée dans le cadre de la présente instance, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER solidairement les époux [W] et l’agence REALY SMART au paiement de la somme de 1 750 euros par mois depuis le mois d’août 2023 au titre des loyers locatifs non perçus sur le bien situé [Adresse 4] à [Localité 13], assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER in solidum les époux [W] et l’agence REALY SMART au paiement de la somme de 3 411,48 euros TTC au titre du préjudice lié aux travaux d’entretien réalisés sur le bien dont l’annulation de la vente est sollicitée dans le cadre de la présente instance, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER solidairement les époux [W] et l’agence REALY SMART au versement de la somme de 23 000 euros au titre des travaux réparatoires du parquet du salon et de la piscine ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER solidairement les époux [W] et l’agence REALY SMART au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, les époux [W] concluent ainsi :

— REJETER les demandes des époux [G],

— à défaut, dans l’hypothèse d’une annulation de la vente, CONDAMNER en tant que de besoin les époux [G] à payer aux époux [W] la somme mensuelle de 3 600 euros depuis le 22 juin 2023 jusqu’à parfaite restitution des clés,

— en cas d’annulation de la vente, DESIGNER avant dire droit, un expert afin de permettre d’évaluer la perte de valeur du bien imputable aux demandeurs,

— CONDAMNER la SAS REALY SMART à garantir et relever indemnes les époux [W] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

— en tout état de cause, CONDAMNER Monsieur et Madame [G] à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— DIRE n’y avoir lieu à “prononcer” l’exécution provisoire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 septembre 2025, la SAS [Adresse 21], nouvelle dénomination de la société REALY SMART, demande de :

— REJETER les demandes présentées par Madame [P] [V] [C] [H] épouse [G] et Monsieur [E] [A] [Y] [K] [G] à l’encontre de la SAS [Adresse 21],

subsidiairement, et reconventionnellement dans l’hypothèse de l’annulation de la vente,

— CONDAMNER solidairement Madame [L] [B] [O] [N] épouse [W] et Monsieur [I] [Z] [S] [W] à relever et garantir la SAS UNE VILLA ET DES VIGNES de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

— REJETER les demandes présentées par Madame [L] [B] [O] [N] épouse [W] et Monsieur [I] [Z] [S] [W] à l’encontre de la SAS [Adresse 21],

— CONDAMNER solidairement Madame [L] [B] [O] [N] épouse [W] et Monsieur [I] [Z] [S] [W] à payer à la SAS UNE VILLA ET DES VIGNES la somme de 64 000 euros à titre de dommages et intérêts équivalant à la commission perdue,

Dans tous les cas,

— CONDAMNER in solidum Madame [P] [G] et Monsieur [E] [K] [G], d’une part, et Madame [L] [W] et Monsieur [I] [W], d’autre part, au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes des époux [G]

Les époux [G] concluent à l’égard des époux [W] à la nullité de la vente et à l’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement principal du dol, reprochant aux époux [W] et à l’agence REALY SMART des manoeuvres et une réticence dolosive à leur égard, pour ne leur avoir révélé ni l’existence du projet de construction d’ampleur de la société NACARAT sur le terrain voisin, ni le très mauvais état du parquet dissimulé sous des tapis, ni les désordres affectant la piscine générant d’importantes fuites d’eau, éléments pourtant déterminants de leur consentement, et sur le fondement subsidiaire de l’erreur sur des qualités essentielles de la prestation, outre enfin sur le fondement de la violation de l’obligation précontractuelle d’information des vendeurs. Ils concluent subsidiairement à la réparation des préjudices subis par eux du fait du manquement des vendeurs à cette obligation, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Ils demandent en outre à la société [Adresse 21] (REALY SMART) de garantir la restitution du prix de vente et de réparer leurs préjudices sur le fondement de l’article 1240 du code civil, reprochant à l’agent immobilier d’avoir manqué à son obligation d’information, prévue à l’article 8 du décret du 28 août 2015, ainsi qu’à son devoir de conseil.

N° RG 24/01717 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2N4

Sur la demande en nullité de la vente et celles consécutives en restitution du prix de vente et en remboursement des taxes

En application des articles 1128, 1131 et 1178 du code civil, le consentement des parties est nécessaire à la validité d’un contrat ; s’il est vicié, la nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Aux termes de l’article 1130 du même code, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, la vente, précédée le 27 janvier 2023 d’une simple promesse unilatérale de vente, a été conclue le 22 juin 2023. C’est donc à cette dernière date, correspondant à celle de la formation du contrat dont l’annulation est demandée, que doit s’apprécier l’existence d’un vice du consentement des acquéreurs.

— Sur l’existence d’un dol déterminant du consentement des acquéreurs

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Selon l’article 1138 du même code, le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence.

Les époux [G] reprochent aux époux [W] et à leur mandataire d’avoir intentionnellement dissimulé le projet immobilier de la société NACARAT, visant à la construction sur la parcelle arborée n° [Cadastre 10] jouxtant le bien vendu de deux résidences collectives en R+1 comprenant 23 logements au total, à 7 mètres de la limite séparative avec un front bâti de 8 mètres de hauteur au faîtage comportant des ouvertures donnant en face des pièces de vie du rez-de-chaussée et des chambres à l’étage du bien vendu, ainsi que des places de stationnement implantées en face de la piscine de ce bien, dont ils ont découvert l’existence lors de l’affichage du permis de construire obtenu le 27 juillet 2023, alors que les vendeurs en avaient une connaissance précise depuis juin 2022 au plus tard, l’agent immobilier en ayant fait part à cette date à un potentiel acquéreur et les époux [W] ayant constitué avec d’autres riverains un collectif dénommé le « Collectif des Tilleuls » dont l’objet était l’opposition au projet immobilier de la société NACARAT mais dont eux-mêmes et leur agent immobilier, qui s’était même montré rassurant quant au caractère préservé de l’environnement, avaient tu toute existence auprès des acquéreurs. Ils précisent que la préservation du caractère arboré du terrain voisin et de l’intimité qu’offrait la configuration des lieux, tous deux mis en avant sur la fiche de présentation du bien par l’agent immobilier, était déterminante de leur consentement à la vente, ainsi qu’ils en avaient fait part à l’agent immobilier avant même la promesse de vente.

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Il est constant que, par acte authentique du 22 juin 2023, les époux [W] ont vendu aux époux [G] “Un immeuble à usage d’habitation, appelé “[Adresse 16]”, élevé sur terre-plein :

— d’un rez-de-chaussée composé de véranda, bureau, cuisine, séjour, salon avec cheminée, petite salle à manger avec cheminée, deux chambres, salle d’eau et WC,

— d’un étage comprenant un boudoir, grand couloir aménagé en bibliothèque, cinq chambres, deux salles de bain, une salle d’eau, trois WC, dressing,

Indépendant : un pavillon équipé d’une seule pièce, une salle d’eau et cuisine kitchenette et WC.

— Une dépendance bois ancienne comprenant abri, garage, atelier et appentis,

— Piscine,

— Terrain autour à usage de jardin” d’une contenance cadastrale de 21 a 49 ca, sans précision quant à l’environnement du bien acquis autre qu’un droit de passage sur un chemin de service sans lien avec le présent litige.

Cet acte faisait suite à une promesse unilatérale de vente authentique du 27 janvier 2023 du même bien, non autrement précisé aux termes de l’acte.

L’annonce immobilière présentée par la société REALY SMART mentionnait, quant à elle, une arcachonnaise du XIXème siècle avec notamment un “Emplacement exceptionnel dans l’hyper centre d'[Localité 13] au calme au fond d’une impasse. Le bassin est à 3 mn en vélo (…)

Parc d’environ 2100 m² joliment paysagé aux essences du Bassin exposé SUD/OUEST.

Grande piscine 11 x 4 avec volet sécurisé

Dépendance/maisonnette invités de 25m² environ avec kitchenette et salle d’eau.

JOLIES PRESTATIONS

Vous apprécierez l’ambiance chaleureuse et la décoration soignée de cette belle familiale avec ses tomettes d’époque et ses hauteurs sous plafond de plus de 3.5m.

Vous profiterez d’un vaste salon séjour de plus de 75m² pour réunir famille et amis”.

Aux termes d’un courriel adressé le 23 décembre 2022 à Madame [G] par la société REALY SMART, celle-ci, après avoir indiqué souhaiter “faire un débriefing de [sa] dernière visite” en précisant “Vous aviez quelques questions pertinentes et j’ai appelé certains services pour avoir des précisions”, mentionne le prix des charges d’eau et d’électricité et de la taxe foncière, la présence de double vitrage, d’une toiture en bon état, le rapport de l’état de présence de termites, la possibilité de transformer la grange en habitation et garage, des précisions quant au chemin d’accès ainsi que les éléments suivants : “Concernant le terrain d’à côté qui fait en tout 4268m², l’entrée se fait par l'[Adresse 12]. C’est un terrain boisé protégé mais néanmoins en zone UB donc constructible. Il y a des arbres protégés qui ne doivent pas être coupés et une espère rare de papillon s’y trouve. Monsieur et Madame [W] font partie d’une association car ils ne souhaitent aucune construction dans ce terrain et jusqu’à présent aucune construction n’a été validée mais rien ne permet de savoir si un jour il y aura un voisin. Vu la taille des deux terrains (celui d’à côté 4268m² et celui de Monsieur et Madame [W] 2140m²) s’il devait à l’avenir y avoir une construction, les habitations resteraient tout de même à une bonne distance et n’enlèveraient en rien les qualités évidentes de la maison et son environnement”.

Il ressort de ce courriel qu’au stade des pourparlers, les époux [G] ont interrogé l’agent immobilier sur plusieurs points, toutefois non précisés dans le dit courriel et qu’aucune autre pièce dans le débat ne permet de détailler. A cette date, il leur a ainsi été indiqué par la société REALY SMART que le terrain voisin était constructible bien que partiellement grevé d’un espace boisé protégé, qu’aucun projet de construction n’avait été validé, que les vendeurs faisaient partie d’une association pour s’opposer à toute construction et que rien ne permettait de savoir s’il y aurait un jour un voisin.

Le simple avis de l’agent immobilier selon lequel “Vu la taille des deux terrains (celui d’à côté 4268m² et celui de Monsieur et Madame [W] 2140m²) s’il devait à l’avenir y avoir une construction, les habitations resteraient tout de même à une bonne distance et n’enlèveraient en rien les qualités évidentes de la maison et son environnement” ne peut par ailleurs à l’évidence avoir une quelconque valeur quant à la distance effective par rapport au bien mis en vente de toute éventuelle construction à intervenir sur cette parcelle n° [Cadastre 10] constructible.

La charte du Collectif des Tilleuls communiquée aux acquéreurs postérieurement à la vente précise que ses objectifs généraux sont effectivement de préserver et interdire la coupe des arbres en étendant les espaces boisés protégés sur l’ensemble des parcelles, valoriser les arbres menacés, garantir une route d’accès sécurisée [Adresse 12] en protégeant son patrimoine arboré et limiter les nuisances visuelles et sonores ainsi que les émanations de poussières pendant la phase de chantier de toute construction à intervenir sur la parcelle n° [Cadastre 10] et après.

S’il est démontré et non contesté que les époux [W] et la société REALY SMART avaient connaissance dès juin voire avril 2022 du projet d’acquisition de la parcelle voisine par la société NACARAT aux fins d’y construire un ensemble immobilier, tel qu’il résulte notamment de mentions de la charte du Collectif des Tilleuls, d’un SMS envoyé par Madame [T], représentante de la société REALY SMART, à Monsieur [W] le 29 juin 2022 pour l’informer qu’un “client a écourté la visite en cause la promiscuité avec le terrain voisin avec construction en R+1", d’un courriel du 17 août 2022 de Monsieur [F], membre du Collectif des Tilleuls, selon lequel Madame [W] était présente à une rencontre entre ses membres et le promoteur NACARAT le 21 juillet 2022, où a été discuté un projet de construction dont le plan de masse présenté à cette date ressemble quant à l’implantation des immeubles à celui du projet validé le 17 juillet 2023 après demande de permis de construire déposée le 14 avril 2023, et d’une attestation de Monsieur [F] qui confirme cette présence et une réunion avec le maire de la commune en septembre 2022 en présence de Monsieur [W] pour lui présenter la charte du collectif, il résulte également d’un courriel adressé le 13 août 2023 par le Collectif à Madame [G] que celui-ci avait été mis en sommeil à la suite du refus de deux permis de construire, jusqu’à l’été 2023 où “Le permis 3 [a été] validé”.

Il résulte également des pièces versées aux débats qu’alors qu’informés d’une mobilisation des riverains pour faire échec à tout projet de construction sur la parcelle voisine, ce qui, tel que soutenu par les époux [W], induisait nécessairement que le terrain était convoité, les époux [G] ne justifient pas avoir fait des conditions de constructibilité de cette parcelle, distincte de l’objet de la vente, un élément essentiel de leur consentement.

La promesse de vente rédigée par notaire un mois après le courriel du 23 décembre 2022 n’a ainsi nullement précisé la qualité environnementale, à savoir la préservation du caractère arboré du terrain voisin, que les acquéreurs soutiennent désormais avoir attendue et exprimée auprès du mandataire des cocontractants, sans en justifier, comme étant déterminante de leur consentement. L’acte authentique de vente du 22 juin 2023 ne l’a pas plus précisé alors que le 05 avril 2023, les époux [G] alertaient le commissaire enquêteur désigné pour procéder à l’enquête publique ayant pour objet la modification du PLU de la commune d'[Localité 13] que le PLU proposé ne mentionnait pas la zone boisée protégée sur la parcelle [Cadastre 17] et qu’ils s’opposaient à ce déclassement et qu’à la date de la vente, si la collectivité avait répondu que ce déclassement résultait d’une erreur matérielle, la modification du projet de PLU n’était pas intervenue pour le confirmer.

Alors que par ailleurs la préservation du caractère arboré du terrain voisin de l’objet de la vente n’était pas entrée dans le champ contractuel, les époux [G], qui avaient connaissance des risques de construction sur ce terrain partiellement constructible, ne rapportent donc pas la preuve d’une dissimulation intentionnelle par les vendeurs ou de leur mandataire d’une information dont ces derniers auraient su le caractère déterminant du consentement des acquéreurs à la date de la vente.

Les acquéreurs, qui concluent par ailleurs à l’existence de manoeuvres des vendeurs et de l’agent immobilier pour avoir caché sous des tapis, dans le salon et au pied de l’escalier, le très mauvais état du parquet massif causé par le soulèvement de la structure sous-jacente, et fait visiter le bien en présence de ces tapis, ne produisent que les photographies de la fiche de présentation du bien par l’agent immobilier, qui, si elles montrent la présence de tapis de jute en certains endroits, ne laissent nullement apparaître qu’il aurait été impossible de les soulever lors de la visite du bien, s’il était meublé jusqu’à la vente, ce qui n’est pas démontré, pour constater l’état du parquet. Celui-ci n’étant nullement inaccessible lors des visites, les manoeuvres alléguées ne sont pas démontrées.

Les époux [G] soutiennent enfin avoir constaté l’existence d’importantes fuites d’eau au niveau de la piscine, provenant selon un rapport d’intervention du 28 juillet 2023 de fissures dans les skimmers avec une dégradation des tuyaux par excès de chlore, et d’une fuite au niveau d’une réparation provisoire sur le liner situé sur une marche ainsi qu’au niveau d’un trou détecté derrière le local technique, probablement causé par les termites, avec perte de pression sur le réseau de la prise balai. Ils déduisent de la réparation ponctuelle et provisoire du liner l’existence d’une réticence dolosive liée à la dissimulation de cette information tant par les vendeurs que par l’agent immobilier, qui aurait dû selon eux se renseigner sur les caractéristiques du bien à vendre.

Toutefois, d’une part, l’existence d’une réparation du liner ne caractérise pas en soi la présence d’une fuite persistante à ce niveau qui aurait été connue des vendeurs, d’autre part, les acquéreurs ne pouvaient ignorer que le liner était en état d’usage, un simple examen visuel permettant de l’apprécier, alors qu’ils savaient que le bien avait été acquis par les vendeurs en 2003. Aucun élément n’est par ailleurs rapporté pour démontrer que les vendeurs et leur mandataire auraient eu connaissance des fissures dans les skimmers et du trou derrière le local technique. L’existence d’une dissimulation intentionnelle n’est donc pas démontrée.

— Sur l’existence d’une erreur sur les qualités essentielles de la prestation

Aux termes de l’article 1132 du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du même code précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’absence de convention tant expresse que tacite entre les parties quant à la préservation du caractère arboré du terrain voisin de l’objet de la vente ou quant à l’absence ou la nature de tout éventuel projet de construction sur ce terrain, tel qu’il résulte de l’analyse qui précède, il n’est pas démontré que l’erreur des époux [G] relative à l’existence du projet de la société NACARAT en l’espèce aurait porté sur les qualités essentielles de la prestation due par les époux [W]. Par suite, elle ne peut constituer une cause de nullité de la vente.

L’erreur sur l’état du parquet étant par ailleurs inexcusable à défaut pour les acquéreurs d’avoir procédé à un simple examen visuel de l’ensemble du parquet du bien, qui leur demeurait accessible, et celle sur l’état de la piscine n’étant pas démontrée au regard de l’état d’usage manifeste de cet ouvrage, le moyen tiré de l’existence d’une erreur, vice de leur consentement, n’est pas fondé.

— Sur l’existence d’un manquement à l’obligation d’information précontractuelle déterminant du consentement des acquéreurs

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il résulte de l’analyse qui précède qu’il n’est pas démontré que le défaut d’information sur l’existence du projet de la société NACARAT aurait porté sur une qualité substantielle de la chose, objet de la vente, ou qu’il aurait présenté un caractère intentionnel constitutif d’un dol. Il n’est pas plus justifié que les désordres affectant la piscine auraient été connus des vendeurs, en dehors de l’état d’usage de celle-ci, connu de tous, et que le mauvais état du parquet aurait lui-même dû faire l’objet d’une information par ces derniers alors qu’il était visible.

Par suite, en l’absence de démonstration d’un vice du consentement, la demande de nullité de la vente sera rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts

Il résulte de ce qui précède qu’aucune demande de dommages et intérêts ne peut être accueillie en ce qu’elle est fondée sur l’existence d’un vice du consentement.

A titre subsidiaire, les époux [G] font valoir que les vendeurs doivent répondre de leur manquement à l’obligation d’information précontractuelle prévue à l’article 1112-1 du code civil sur le fondement de l’article 1240 du code civil, tout comme l’agent immobilier est tenu sur ce dernier fondement à réparation pour avoir méconnu son obligation d’information des tiers au mandat prévue à l’article 8 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 en ne leur ayant pas révélé des informations utiles pour décider de leur achat de manière libre et éclairée, ainsi que son devoir de conseil envers ses mandants en ne les alertant pas sur la nécessité de délivrer toute information en leur possession sur le projet de la société NACARAT et pour ce faire de se renseigner sur l’actualité de l’activité du Collectif des Tilleuls et sur l’état des discussions entre le promoteur et la mairie, caractérisant une faute délictuelle à l’égard des acquéreurs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant du manquement des vendeurs à leur obligation précontractuelle d’information, il résulte des éléments ci-dessus que les acquéreurs ne pouvaient légitimement ignorer la vétusté du liner de la piscine et le mauvais état ponctuel du parquet et qu’il n’est démontré ni que les autres désordres affectant la piscine auraient été connus des époux [W], ni que la préservation du caractère arboré de la parcelle voisine et de l’intimité en cas de future construction sur la parcelle voisine aurait été déterminante du consentement des acquéreurs à la vente. Les vendeurs n’ont donc pas engagé leur responsabilité à ce titre à l’égard des acquéreurs.

En sa qualité d’intermédiaire à la vente non-rédacteur de l’acte, la société REALY SMART était tenue de fournir aux acquéreurs des informations neutres, objectives, loyales et complètes pour leur permettre d’opérer un choix éclairé, outre d’un devoir de conseil consistant à attirer l’attention de ses mandants et des cocontractants sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée et leur indiquer le choix le plus opportun.

Si la société REALY SMART n’a pas révélé aux époux [G] l’existence du projet d’acquisition et de construction par la société NACARAT sur la parcelle voisine du bien mis en vente, dont elle-même avait pourtant connaissance depuis plusieurs mois lors de la première visite du bien par les demandeurs et jusqu’à la date de la vente, il est néanmoins constaté que les époux [G] sollicitent à ce titre la réparation d’une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses qu’ils évaluent à l’égard de l’agent immobilier à la totalité de ses honoraires qu’ils estiment injustifiés, aux motifs que la vente aurait dû intervenir à un prix moindre eu égard au projet de construction voisine, que, quand bien même il n’existerait pas de construction à ce jour, le permis de construire demeure valable et qu’en cas de revente de leur bien ils ne pourraient s’exonérer eux-mêmes de leur obligation d’informer de potentiels acquéreurs de l’existence de ce projet ou à tout le moins de sa possibilité eu égard à la volonté du maire d’encourager une densification.

Or, tel que le relève la SAS [Adresse 21] (REALY SMART), aucune construction n’est édifiée à ce jour sur la parcelle n° [Cadastre 10], les époux [G] ont formé un recours contentieux contre l’autorisation de construire délivrée à la société NACARAT et la construction immobilière projetée par cette dernière, dont rien ne permet d’établir qu’elle serait devenue propriétaire de cette parcelle, demeure à ce jour hypothétique.

Les époux [G] ne produisant par ailleurs aucune pièce de nature à démontrer qu’ils auraient engagé des démarches aux fins de revente, aucun préjudice certain, même constitué d’une perte de chance, n’est rapporté.

Les époux [G] ne démontrent pas plus qu’ils auraient subi, tel qu’allégué, du fait du manquement de l’agent immobilier à son obligation d’information, un “préjudice moral” pour n’avoir pas pu jouir du bien en raison du projet de construction voisin tel que ressortant du permis de construire délivré en juillet 2023. Aucun lien de causalité n’étant

établi entre l’absence de jouissance de l’immeuble, dont ils sont toutefois propriétaires et qu’ils peuvent occuper en l’état des biens, et le manquement de l’intermédiaire à la vente, la demande de ce chef sera rejetée.

La vente n’étant pas annulée, les époux [G] ne sauraient par ailleurs valablement demander réparation au titre des démarches à engager aux fins de remboursement par l’administration fiscale des frais de mutation et émoluments exposés, de même qu’au titre du coût des travaux réalisés en vain dans le bien depuis son acquisition et des frais d’entretien exposés depuis cette date.

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, ils seront également déboutés de leur demande en réparation d’une perte de loyers pour n’avoir pu donner à la location leur ancienne résidence principale du fait de leur impossibilité de s’installer dans le bien litigieux, aucune preuve n’étant rapportée, tant de leur intention d’y procéder que de vaines démarches en ce sens, de même qu’il n’est nullement démontré que le bien ne pourrait être occupé.

S’agissant enfin de la demande d’indemnisation par l’agent immobilier au titre des désordres affectant le parquet du salon et la piscine, dès lors que les acquéreurs pouvaient aisément se convaincre des désordres affectant ponctuellement le parquet et qu’il n’est pas démontré que l’agent immobilier aurait eu connaissance des vices affectant la piscine, non apparents au moment de la vente, la demande de réparation à ce titre sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les époux [G], partie perdante, supporteront les dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande d’annulation de la vente du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 13] conclue le 22 juin 2023 entre Monsieur [I] [W] et Madame [L] [N] épouse [W], d’une part, et Madame [P] [H] épouse [G] et Monsieur [E] [G], d’autre part ;

REJETTE en conséquence les demandes de restitution du prix de vente et des honoraires perçus par la SAS [Adresse 21] et de remboursement des taxes foncières et d’habitation ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice relatif aux démarches de recouvrement des frais de mutation et émoluments ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice lié aux travaux engagés sur le bien situé [Adresse 3] à [Localité 13] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre des loyers locatifs non perçus sur le bien situé [Adresse 4] à [Localité 13] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre des travaux d’entretien réalisés sur le bien situé [Adresse 3] à [Localité 13] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre des travaux réparatoires du parquet du salon et de la piscine ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [H] épouse [G] et Monsieur [E] [G] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Présidente, en application de l’article 456 du code de procédure civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LA VICE- PRÉSIDENTE