TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

N° RG 25/00020 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SZ5

Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 29 Janvier 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 1] METROPOLE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [T] [L]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [W] [L]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [A] [L] épouse [D]

[Adresse 4]”

[Localité 3]

représentés par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Mme [X] [U], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 30 Avril 2026

à : Avocats

Expédition le : 30 Avril 2026

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [T] [L], Madame [A] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [L] sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées section BY n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises [Adresse 5] sur le territoire de la commune de [Localité 4], d’une contenance totale de 3 000 m².

Par arrêté du 27 juin 2022, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique, au profit de [Localité 1] METROPOLE, les travaux relatifs à l’opération d’aménagement « [Adresse 6] » sur les communes de [Localité 4], [Localité 2] et [Localité 5].

[Localité 1] METROPOLE a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde par un mémoire valant offres du 28 mai 2025, notifié aux consorts [L] le même jour par lettre recommandée avec accusé de réception, reçu au greffe 2 juillet 2025, aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant aux consorts [L] à la somme de 823 729, 60 euros toutes indemnités confondues soit 747 936 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur libre et 75 793,60 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 15 juillet 2025, s’est déroulé le 6 octobre 2025 en présence des représentantes de [Localité 1] METROPOLE et de son conseil, du commissaire du gouvernement, de Madame [A] [L] épouse [D] et du conseil des consorts [L].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son mémoire responsif et récapitulatif du 26 janvier 2026, [Localité 1] METROPOLE réitère ses demandes et sollicite de voir débouter les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes.

Au soutien de ses demandes, [Localité 1] METROPOLE expose que le bien objet de l’expropriation est un terrain de forme allongée avec un retour rectiligne en fond de parcelle, composé de deux maisons à usage d’habitation, une maison principale des années 60 d’une superficie habitable d’environ 126 m² sur vide sanitaire, de plein pied avec terrasse et double garage attenant et une seconde maison d’environ 100 m² ayant été squattée et inhabitée depuis au moins 3 ans, en très mauvais état, et d’un vaste terrain d’agrément avec un petit bassin d’ornement, supportant plusieurs arbres, clôturé avec un portail ; que le bien est classé en zone UP88-0L35 – correspondant à la zone de projet, d’aménagement et de renouvellement urbain « [Localité 4]/[Localité 2]/[Localité 5]- [Localité 1] Inno Campus » et que le PLU de [Localité 1] METROPOLE, qui délimite la dite zone, a été approuvé le 28 janvier 2022 dans le cadre de la DUP valant mise en compatibilité du PLU, devenu opposable le 17 juin 2022, cette date constituant la date de référence ; qu’à cette date la parcelle supporte deux maisons d’habitation anciennes dont l’une squattée et inhabitée depuis au moins 3 ans et nécessitant de gros travaux de rafraichissement ; que le terrain est desservi par les réseaux d’eau et d’électricité et la desserte assurée par le [Adresse 5] via un accès portail ; que le bien peut être qualifié de terrain à bâtir ; que dans la zone UP88-0L35, les nouvelles bandes d’accès sont interdites et que le bien est inclus dans une servitude de mixité sociale SMS 1003 et se trouve dans le périmètre d’une protection « Parcs et bâtisses » E2452 [Adresse 7] ; que son offre à hauteur de 3 816 euros/m² , conforme aux caractéristiques du bien et aux contraintes urbanistiques de l’unité foncière, est satisfactoire et justifiée par 9 puis 4 termes de comparaison situés à [Localité 4], dans un environnement proche, portant sur des maisons construites dans les années 60-70, d’une superficie utile similaire aux biens à évaluer avec des terrains d’agrément allant jusqu’à 1 085 m² ainsi que les 3 termes de comparaison pour la petite maison, pour laquelle un abattement pour vétusté de 30% est justifié pour prendre en compte son très mauvais état ; que contrairement à ce que demandent les consorts [L], le double garage doit être exclu de la superficie de la maison ; certains des biens proposés par l’indivision [L] sont plus éloignés du terrain d’assiette du projet que ceux de [Localité 1] METROPOLE et du commissaire du gouvernement, certains sont en zone UM35, UM16, UM 21 ou UM 30, plus favorables que UP88 et doivent être écartés, de même que les biens trop pettits ; que la méthode d’évaluation par récupération foncière doit être écartée dès lors que les constructions ne sont ni en ruine, ni insalubres ni impropres à l’habitation.

Par dernières conclusions du 9 janvier 2026, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité principale de dépossession à 776 000 euros soit un prix unitaire de 3 800 euros/m² pour la maison principale et 3 960 euros/m² (surface inférieure donc prix unitaire plus élevé) avec déduction d’un abattement de 25% pour vétusté soit 2 970 euros/m² pour la maison secondair et l’indemnité de remploi à 78 600 euros soit une indemnité totale de 854 600 euros.

Il propose de retenir une surface de 126 m² pour la maison principale, dans le calcul de laquelle la surface du double garage ne peut pas être prise en compte et 100 m² pour la maison secondaire et de fixer la date de référence au 17 juin 2022, date à laquelle la dernière actualisation valant mise en compatibilité de la zone UP88 du PLU approuvée le 28 janvier 2022 est devenue exécutoire, à l’instar de [Localité 1] METROPOLE ; il considère que la méthode de la récupération foncière doit être écartée dans la mesure où la seconde maison d’habitation ne peut recevoir l’appellation de ruine et que le bien doit être évalué selon son usage effectif à savoir deux maisons d’habitation sur vaste terrain d’agrément et pouvant être cédées séparément, après division parcellaire et constitution d’une serviture de passage sur le chemin préexistant, la maison principale sur un terrain d’environ 2 000 m² et la maison secondaire sur un terrain d’environ 1 000 m² ; il considère que 4 des 9 termes de comparaison pour la maison principale et 4 des 9 termes de comparaison pour la maison secondaire proposés par les expropriés sont trops éloignés du bien, en plus d’être trop anciens pour les 4 premiers (antérieurs à 2022) ; il propose 8 termes de comparaison portant sur des ventes de maisons d’habitation construites entre 1950 et 1975, d’une surface habitable comprise entre 70 et 130 m² , sur la période d’août 2022 à août 2025 sur un secteur proche (500 mètres).

Dans leurs dernier mémoire du 14 janvier 2026, les consorts [L] demandent au juge de l’expropriation de fixer à 1 082 500 euros le montant de l’indemnité principale, soit une valorisation à 5 000 euros/m² pour la maison principale outre une somme forfaitaire de 10 000 euros pour le bassin, et une valorisation à 3 600 euros/m² pour la maison secondaire et à 109 250 euros le montant de l’indemnité de remploi, soit à 1 191 750 euros les indemnités d’expropriation devant leur revenir et de condamner [Localité 1] METROPOLE au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils exposent que le bien, qui bénéficie d’un emplacement de qualité dans le [Adresse 8], disposant d’une offre de service et de commerce complète et d’une desserte routière particulièrement intéressante ainsi que d’un accès aux transports en commun, est composé de deux constructions à usage d’habitation, une grande maison d’une surface utile pondérée de 142,5 m² comprenant un garage avec deux emplacements de stationnement, une terrasse ainsi qu’un grand bassin d’environ 55 m² et une petite maison de 100 m² avec une dépendance de 21 m² nécessitant des travaux de rénovation, libres de toute occupation ; ils retiennent comme date de référence le 17 juin 2022 et une qualification des parcelles, classées en zone UP88 et desservies par les réseaux d’eau, d’assainissement et de voirie, de terrain à bâtir ; ils soutiennent que les termes de comparaison proposés par [Localité 1] METROPOLE ne sont pas pertinents car ils portent sur des biens avec des terrains d’agrément d’une superficie de 536 m² au maximum à l’exception d’un seul terme qui porte sur une maison avec un terrain d’un peu plus de 1 000 m², que certains portent sur des biens mitoyens ou encore ne présentent pas de garage, de sorte qu’ils doivent être rejetés et que l’abattement de 30% pour vétusté concernant la petite maison n’est pas justifié ; ils soutiennent que les nouveaux termes de comparaison proposés par [Localité 1] METROPOLE doivent être écartés les actes ne sont pas joints et les références de publication ne sont pas précisées et qu’ils ne présentent pas une surface de terrain comparable ; que les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement portent sur des biens avec des terrains d’agrément compris entre 227 et 860 m² et certains portent sur des biens mitoyens ou n’ont pas de garage, de sorte qu’ils ne sont pas comparables au bien exproprié et doivent être écartés ; qu’il convient de procéder à une évaluation individualisée pour chacune des deux constructions, une vente séparée étant réalisable compte-tenu de l’accès existant pour mener à la seconde et de retenir les termes de comparaison proposés par l’expert VIGNOLLES auquel ils ont fait appel, situés, à l’exception d’un terme de comparaison, sur la commune de [Localité 4] et à moins de 3,4 km du bien exproprié et dont le zonage n’est pas plus avantageux que le zonage UP88 voire est plus restrictif.

MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’étant pas encore intervenue, il y a lieu de se placer à la date de la présente décision pour apprécier la consistance du bien exproprié, qui est identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

Les parcelles cadastrées section BY n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d’une surface totale de 3 000 m², consistent en un terrain de forme allongée avec un retour rectiligne en fond de parcelle, donnant sur l'[Adresse 9] sur la commune de [Localité 4].

Elles sont en nature de terrain d’agrément enherbé et arboré supportant deux maisons d’habitation, une maison principale de plein pied de 126 m², en état d’usage mais nécessitant des travaux de rénovation et rafraîchissement, avec terrasse et garage double attenant de 55 m², située à l’avant du terrain et une seconde maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée de 100 m², en mauvais état et nécessitant d’importants travaux de rénovation, avec deux appentis, située en fond de terrain, ainsi qu’un bassin d’ornement et une voie d’accès engravillonnée et enherbée menant au fond du terrain depuis l'[Adresse 9].

Sur la situation locative du bien exproprié

Le bien est libre de toute occupation.

Sur la date de référence et la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L.213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L.213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

Les parcelles BY n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont classées en zone UP88-0L35 du PLU de [Localité 1] METROPOLE correspondant à la zone de projet, d’aménagement et renouvellement urbain « [Localité 4]/[Localité 2]/[Localité 5] – [Adresse 10] ».

Il y a lieu de retenir comme date de référence le 17 juin 2022, date à laquelle la dernière actualisation valant mise en compatibilité du PLU, approuvée le 28 janvier 2022, est devenue exécutoire.

A cette date, il n’est pas contesté que la parcelle expropriée, desservie par les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement et par une voie d’accès, revêtait la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur les indemnités

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L.322-1 à L.322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Il y a lieu en l’espèce d’évaluer le bien selon sa consistance et son usage effectif, à savoir deux maisons d’habitation sur un vaste terrain d’agrément, pouvant être cédées séparément après division parcellaire et constitution d’une servitude de passage sur le chemin préexistant.

La maison principale sera évaluée pour une surface habitable de 126 m², le garage double ne pouvant pas être pris en compte comme le demandent les consorts [L], mais constituant un atout, source de plus-value, au même titre que la très grande surface de terrain.

La seconde maison sera évaluée pour une surface habitable de 100 m².

Il a lieu d’utiliser la méthode par comparaison telle que proposée par l’ensemble des parties.

[Localité 1] METROPOLE propose 9 termes de comparaison portant sur des cessions de biens à [Localité 4], 5 datant de 2021 et 4 datant de 2022, puis 4 nouveaux termes de comparaison pour la grande maison portant sur des cessions de biens à [Localité 4], 2 datant de 2021, 1 de 2023 et 1 de 2024 et 3 nouveaux termes de comparaison pour la petite maison portant également sur des cessions de biens à [Localité 4], datant de 2024.

Le commissaire du gouvernement propose 8 termes de comparaison portant également sur des cessions de biens à [Localité 4], 5 datant de 2022, 1 de 2023, 1 de 2024 et 1 de 2025.

Les consorts [L] proposent 9 termes de comparaison pour chacune des maisons, portant sur des cessions de biens à [Localité 4] datant de 2020 à 2024 et sur une cession d’un bien à [Localité 2] datant de 2019.

Au vu des nombreuses cessions de biens à [Localité 4], il y a lieu d’écarter le terme de comparaison situé à [Localité 2] ainsi que les termes de comparaison les plus anciens datant de 2020 et 2021, pour ne retenir que les plus récents (2022 et ultérieurement) situés à [Localité 4], soit les termes de comparaison n° 1, 2, 3 et 4 initialement proposés par [Localité 1] METROPOLE ainsi que ses termes de comparaison n° 1 et 2 pour la grande maison et 1, 2, 3 pour la petite maison proposés dans un second temps, les termes de comparaison n° 1 à 8 du commissaire du gouvernement et les termes de comparaison n° 1, 2, 4, 5 et 7 pour la petite maison et n° 10, 11, 16, 17 et 18 pour la grande maison des consorts [L].

Parmi ses termes de comparaison initiaux n° 1, 2, 3 et 4, [Localité 1] METROPOLE ne conteste pas que le n° 1 et le n° 3 portent sur des biens mitoyens. Le n° 3 ne comporte en outre pas de garage. Ils ne sont pas comparables au bien exproprié, il y a lieu de les écarter.

S’agissant de ses termes de comparaison proposés ultérieurement, [Localité 1] METROPOLE ne produit pas les actes et ne précise pas les références de publication. Ils doivent en conséquence être écartés.

Les termes de comparaison n° 6 et 8 du commissaire du gouvernement ne comportent pas de garage mais de simples abris de voiture. Ils ne sont pas comparables au bien exproprié, il y a lieu de les écarter.

Les termes de comparaison n° 1, 2, 4, 5 et 7 pour la petite maison et n° 10, 11, 16, 17 et 18 pour la grande maison des consorts [L] sont tous situés sur la commune de [Localité 4] et le fait que certains portent sur des biens d’une surface supérieure au bien à évaluer ne justifie pas qu’ils soient écartés dès lors que sont également retenus des termes de comparaison portant sur des biens d’une surface inférieure.

Au regard des termes de comparaison ainsi retenus, à savoir des cessions de maisons d’habitation avec garage et jardin, à [Localité 4] depuis 2022 jusqu’à 2024, il y a lieu de retenir :

— pour la maison principale le prix de 4 357 euros/m², soit pour 126 m² le prix de 548 982 euros, outre 10 000 euros pour le bassin d’ornement ;

— pour la petite maison le prix de 4 476 euros/m² sur lequel il y a lieu d’appliquer un abattement de 25% pour vétusté soit 3 357 euros, soit pour 100 m² euros le prix de 335 700 euros.

L’indemnité principale sera par conséquent fixée à la somme totale de 894 682 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et 10 % pour le surplus.

Elle sera donc fixée en l’espèce à la somme suivante :

5 000 euros x 20 % = 1 000 euros

10 000 euros x 15% = 1 500 euros

879 682 euros x 10% = 87 968,20 euros

Total : 90 468,20 euros ramenée à 90 468 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 1] METROPOLE supportera les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Au vu des circonstances du litige, il apparaît équitable de condamner [Localité 1] METROPOLE à verser une somme de 2 500 euros aux consorts [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Vu l’article L.321-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

FIXE la date de référence au 17 juin 2022,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à Madame [T] [L], Madame [A] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [L] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section BY n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises [Adresse 5] sur le territoire de la commune de [Localité 4], à la somme totale de 985 150 euros soit :

. 894 682 euros au titre de l’indemnité principale (valeur libre)

. 90 468 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE [Localité 1] METROPOLE à verser à Madame [T] [L], Madame [A] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [L] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 1] METROPOLE aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation