TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

N° RG 25/00036 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2Y24

Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 29 Janvier 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

BORDEAUX METROPOLE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

S.A.R.L. ECO’ POOL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier CHAMBORD de la SELARL CHAMBORD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de [D] [M], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 23 Avril 2026

à : Avocats

Expédition le : 23 Avril 2026

à : Expropriant, exproprié, CG

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SARL ECO’POOL est propriétaire de la parcelle cadastrée section EO n°[Cadastre 1] située [Adresse 3], sur le territoire de la commune de [Localité 3], d’une surface de 2 158 m².

Cette parcelle, issue de la parcelle EO n°[Cadastre 2] appartenant à la SARL ECO’POOL, est en nature d’accotement de voirie, talus et terrain végétal.

Par arrêté du 21 mars 2024, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de BORDEAUX METROPOLE, les travaux de réaménagement de voiries permettant l’amélioration de la vitesse commerciale d’une ligne de transport en commun sur l'[Adresse 4] (du giratoire de [Adresse 5] au giratoire des [Adresse 6]) à [Localité 3].

Par courrier du 22 janvier 2025 reçu le 1er février 2025 BORDEAUX METROPOLE a notifié à la SARL ECO’POOL son offre à hauteur de 39 500 euros toutes indemnités confondues, soit 35 000 euros pour l’indemnité principale et 4 500 euros pour l’indemnité de remploi, outre la prise en charge des reconstitutions des fonctionnalités affectées et l’indemnisation de celles ne pouvant être rétablies.

Par courrier en réponse du 3 février 2025, la société ECO’POOL a refusé l’offre et demandé une indemnisation de 65 340 euros.

Par mémoire daté du 21 août 2025, notifié à la société ECO’POOL et reçu au greffe le jour même, BORDEAUX METROPOLE a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde aux fins de voir fixer l’indemnisation pour l’expropriation du bien appartenant à la SARL ECO’POOL à la somme de 39 500 euros toutes indenmités confondues, soit 35 000 euros au titre de l’indemnité principale en valeur libre et 4 500 euros au titre de l’indemnité de remploi et dire qu’elle prendra en charge les éventuels déplacements de compteurs/coffrets et la mise en place d’une clôture souple.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 17 octobre 2025, s’est déroulé le 21 novembre 2025 en présence du représentant de BORDEAUX METROPOLE et de son conseil et du commissaire du gouvernement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif notifié le 26 janvier 2026, BORDEAUX METROPOLE réitère ses demandes.

Elle soutient que la parcelle E0 [Cadastre 1], de forme rectangulaire et d’une profondeur d’environ 10 mètres depuis la route et en direction du nord, est en nature d’accotement de voirie et fossé entièrement végétalisés, ne comprenant aucun élément matériel ou structurel, hormis deux poteaux béton de part et d’autre d’un tas de sable et gravier, avec quelques arbres situés le long de la parcelle derrière le fossé ; qu’elle est classée en zone NG PLU 3.1 de Bordeaux Métropole correspondant à la zone naturelle générique dans laquelle sont seules autorisées les reconstructions à l’identique, les constructions, réhabilitations, extensions, surélévations, aménagements et installations destinés à l’exploitation agricole ou forestière et le changement de destination de constructions existantes vers cette destination ainsi que certains services publics ou d’intérêt collectif, est grevée d’une protection CS rn Préservation des resssources naturelles dans le cadre de laquelle les constructions sont possibles sous conditions, ainsi que d’un emplacement réservé voirie primaire : P [Cadastre 3] visant à l’élagissement de l'[Adresse 4] ; que le PLU de Bordeaux Métropole qui délimite la zone NG dans laquelle sont classées les parcelles en cause a été approuvé le 24 janvier 2020 dans le cadre de la 9ème modification du PLU, devenue opposable le 10 mars 2020, cette date constituant la date de référence ; que le bien est desservi par les réseaux publics mais que les restrictions sont telles que la zone ne peut être considérée comme un secteur désigné comme constructible par le règlement du PLU de sorte que le bien doit être évalué en fonction de son usage effectif à la date de référence soit comme un accotement de voirie entièrement végétalisé ; que l’emprise expropriée est marquée par un environnement sonore en raison du trafic routier de l'[Adresse 4] et la proximité de couloirs aériens de l’aéroport [Localité 1]-[Localité 3] se trouvant en zone D du plan d’exposition au bruit de l’aéroport ; que son offre à hauteur de 16 euros/m², justifiée par 4 termes de comparaison ciblés parmi 11, est satisfactoire et que le commissaire du gouvernement rejoint son raisonnement et confirme ses termes de comparaison, auxquels il en ajoute, pour proposer un prix au m² inférieur au sien.

Par des conclusions reçues le 3 novembre 2025, le commissaire du gouvernement propose une indemnisation totale au titre de la dépossession à hauteur de 33 545 euros, soit 29 586 euros au titre de l’indemnité principale (valorisation à 13,71 euros/m²) et 3 959 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Il propose d’évaluer la parcelle en fonction de sa consistance à la date du jugement soit en nature de terre avec quelques arbres, de forme rectangulaire et non clôturée, sans usage particulier, détachée d’un terrain destiné à l’accueil des déchets inertes du bâtiment et des travaux publics, libre de toute occupation ; de retenir comme date de référence le 27 mai 2024, date à laquelle la dernière actualisation valant mise en compatibilité de la zone NG du PLU approuvée le 21 mars 2024 est devenue exécutoire ; de déterminer la valeur du bien, qui ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir puisque situé en zone NG du PLU qui ne constitue pas une zone constructible au sens du code de l’expropriation en raison de toutes les restrictions qui s’appliquent, selon son usage effectif à savoir une parcelle de terrain destiné à l’accueil des déchets inertes du bâtiment et des travaux publics bénéficiant d’une situation privilégiée en zone NG, sans prise en compte de la situation d’emplacement réservé conformément aux dispositions de l’article L.322-6 du code de l’expropriation, par comparaison avec des cessions de biens de nature et d’implantation comparables, cédés dans un délai rapproché soit des cessions au profit de professionnels de parcelles non bâties situées sur la commune de [Localité 3] ou [Localité 4] bénéficiant d’une situation privilégiée en zone NG, dont il ressort un prix médian de 13,71 euros/m².

Suivant mémoire notifié le 14 janvier 2026, la SARL ECO’POOL demande de voir annuler les procédure pour non respect de l’article R.311-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’agissant du non-respect des termes de l’ordonnance du 17 octobre 2025 fixant le transport sur les lieux, de fixer l’indemnité correspondant au prix de cession de la parcelle cadastrée section EO n°[Cadastre 2] à la somme de 45 725,02 euros au titre de l’indemnité principale soit 21,19 euros/m² et 5 572,50 euros au titre de l’indemnité de remploi, condamner BORDEAUX METROPOLE à lui verser une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Elle fait valoir que l’analyse comparative à laquelle ont procédé BORDEAUX METROPOLE et le commissaire du gouvernement n’est pas représentative de la valeur du bien objet de la présente procédure dès lors qu’ils ont recours à des termes de comparaison anciens de 2020 et 2021, neutralisant les évolutions du marché foncier intervenues depuis, alors que le prix auquel elle a acquis le bien en mars 2024, soit 21,19 euros/m², constitue le terme de comparaison le plus pertinent, complété par un autre terme de comparaison pertinent.

A l’audience, la société ECO’POOL abandonne son moyen de nullité.

MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’étant pas encore intervenue, il y a lieu de se placer à la date de la présente décision pour apprécier la consistance du bien exproprié, qui est identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

La parcelle cadastrée section E0 n°[Cadastre 1], d’une surface de 2 158 m², est une bande de terrain de forme rectangulaire située le long de l'[Adresse 4], en zone D du plan d’exposition au bruit de l’aéroport, sur la commune de [Localité 3].

Elle est issue de la division cadastrale de la parcelle EO n°[Cadastre 2] d’une superficie initiale de 28 315 m².

Elle est en nature d’accotement de voirie enherbé, talus enherbé avec présence de végétation (arbres, arbustes, broussailles) et terrain plat en friche enherbé avec présence de végétation et de broussailles, avec un passage d’accès obstrué par un tas de gravats et des blocs de béton, sans usage particulier.

Sur la situation locative du bien exproprié

La parcelle est libre de toute occupation.

Sur la date de référence et la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L.213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L.213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

La parcelle EO n°[Cadastre 1] est classée en zone NG du Plan Local d’Urbanisme de Bordeaux Métropole correspondant à la zone naturelle générique.

Il y a lieu de retenir comme date de référence le 27 mars 2024, date d’opposabilité aux tiers de la 11ème modification du PLU approuvée le 2 février 2024.

La zone NG ne constituant pas une zone constructible au sens du code de l’expropriation du fait des restrictions qui s’y appliquent, la parcelle ne revêt pas la qualification de terrain à bâtir.

Sur les indemnités

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L.322-1 à L.322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à cette même date et de son usage effectif.

La parcelle EO n°[Cadastre 1], terrain en friche sans usage particulier, doit être évaluée en utilisant la méthode par comparaison avec des biens de nature et d’implantation comparables, cédés dans un délai rapproché.

Sa situation privilégiée résultant de sa localisation et de sa desserte par l'[Adresse 4] et sa proximité d’un tissu urbain doit être prise en compte pour rehausser le prix unitaire du terrain par rapport à un terrain agricole.

BORDEAUX METROPOLE propose 11 termes de comparaison datant de 2020 à 2024 qui concernent des parcelles bénéficiant d’une situation privilégiée en zone naturelle générique, sur les communes de [Localité 4] pour l’un et de [Localité 3] pour les autres, mais n’en retient que 4 concernant des acquisitions de terrain pour les besoins d’activités professionnelles.

Le commissaire du gouvernement reprend les 11 termes de comparaison de BORDEAUX METROPOLE et y en ajoute un douxième datant de 2024 et concernant l’acquisition par la société ECO’POOL de la parcelle EO [Cadastre 2], pour ne retenir que les ventes au profit de professionnels.

Les terme de comparaison de 2020 sont trop anciens. Ils doivent être écartés.

La parcelle EO [Cadastre 2] a été acquise par la société ECO’POOL pour y accueillir des déchets inertes du bâtiment et des travaux publics.

Dès lors, les termes de comparaison les plus pertinents sont les ventes au profit de professionnels.

Au vu de l’évolution des prix au m² entre la période 2021- début 2022 et la période mi 2022 -2024, il y a lieu d’écarter les termes de comparaison les plus anciens (2021- début 2022) qui ne reflètent pas l’état du marché actuel et de retenir les plus récents (mi 2022 – 2024).

La moyenne qui ressort de ces trois termes de comparaison (TC 8, TC 11 et TC 12 du commissaire d gouvernement) s’élève à 24,75 euros.

Compte-tenu de la demande formée par la société ECO’POOL, il y a lieu de retenir, pour l’évaluation de la parcelle expropriée, la valeur de 21,19 euros/m², soit 45 728 euros pour 2 158 m².

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité principale à la somme de 45 725 euros comme réclamée par l’expropriée.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et 10 % pour le surplus.

Elle peut fixée en l’espèce à la somme suivante :

5 000 euros x 20 % = 1 000 euros

10 000 euros x 15 % = 1 500 euros

30 725 euros x 10 % = 3 072,50 euros

soit la somme totale de 5 572,50 euros.

BORDEAUX METROPOLE prendra en charge les éventuels déplacements de compteurs/coffrets et la mise en place d’une clôture souple ainsi qu’elle le propose.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, BORDEAUX METROPOLE supportera les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Au vu des circonstances du litige, il n’apparaît pas inéquitable de condamner BORDEAUX METROPOLE à payer à la SARL ECO’POOL une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 27 mars 2024,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à la SARL ECO’POOL pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section EO n°[Cadastre 1] située [Adresse 4], lieu-dit « Bellevue-Ouest », sur le territoire de la commune de [Localité 3], d’une surface de 2 158 m², aux sommes suivantes :

. 45 725 euros au titre de l’indemnité principale,

. 5 572,50 euros au titre de l’indemnité de remploi;

DIT que BORDEAUX METROPOLE prendra en charge les éventuels déplacements de compteurs et la mise en place d’une clôture souple ;

CONDAMNE BORDEAUX METROPOLE à payer à la SARL ECO’POOL la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE BORDEAUX METROPOLE aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE, Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation