N° RG 22/07945 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XAOB

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 22/07945 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XAOB

AFFAIRE :

S.C.I. [C] PENE

C/

S.A.S.U. MMC MULTI-POSES, S.A.S. AMI BOIS, S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Ludovic BOUSQUET

la SELARL LEXCEL AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[F] BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier,

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026

JUGEMENT

Réputé contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.C.I. DE LA PENE immatriculée au RCS [F] TARBES sous le numéro 340 997 741

Route de Juillan

65310 ODOS

représentée par M^e Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/07945 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XAOB

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. MMC MULTI-POSES immatriculée au RCS [F] TOULOUSE sous le numéro 890 701121

162 boulevard de Suisse

31200 TOULOUSE

représentée par Maître Alexandre JELEZNOV de la SELARL LEXCEL AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A.S. AMI BOIS immatriculée au RCS [F] TOULOUSE sous le numéro 482 247 202

162 boulevard de Suisse

31200 TOULOUSE

représentée par Maître Alexandre JELEZNOV de la SELARL LEXCEL AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX

S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES BDR et ASSOCIES, agissant es-qualité de mandataire à la liquidation de la SAS AMI BOIS

265 rue de la Découverte

31670 LABEGE

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET [C] PROCEDURE

Par contrat du 21 décembre 2012, la SCI [C] PENE a donné à bail commercial à la société MEISON GOISNARD FRERES un entrepôt de 600m2 et des bureaux de 90 m2 (bâtiment A) situés 10 rue de Galeben parc Mios Entreprises à MIOS (33380) moyennant un loyer annuel de 36.000 euros hors taxes.

Par avenant n°2 du 31 mars 2014, la surface louée a été étendue à la totalité de l’entrepôt (1.130m2).

Par avenant n°3 du 1er octobre 2018, la surface louée a été étendue à un bâtiment supplémentaire (bâtiment B).

Par jugement du 04 novembre 2020, le tribunal de commerce de Bordeaux a placé la société MEISON GOISNARD FRERES en liquidation judiciaire et ordonné le transfert des actifs incorporels et corporel à la SAS AMI BOIS.

Les parties se sont accordées sur la réduction de la surface louée au seul bâtiment B, à l’exclusion du bâtiment A, à compter du mois de mars 2021.

A la suite de la restitution du bâtiment A, une expertise judiciaire a été ordonnée au titre de désordres et malfaçons imputables selon le bailleur au preneur. L’expert a déposé son rapport le 20 février 2025.

Le 30 octobre 2021, la société MMC MULTI-POSES, qui occupait les locaux, a sollicité l’exercice de son droit de réduction des surfaces louées à compter du 30 janvier 2022, proposition à laquelle le bailleur s’est opposé.

Le loyer étant payé irrégulièrement, la SCI [C] PENE a fait délivrer le 15 avril 2022 à la SAS MMC MULTI-POSES un commandement de payer la somme de 18.919,98 euros à titre principal, visant la clause résolutoire.

Le 10 mai 2022, la société MMC a sollicité une nouvelle réduction de la surface louée, à laquelle s’est opposé le bailleur.

Par actes délivrés le 14 octobre 2022, la SCI [C] PENE a fait assigner la SAS MMC MULTI-POSES et la SAS AMI BOIS devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et l’expulsion des défenderesses, ainsi que leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Le 28 février 2023, la SAS MMC MULTI-POSES a délivré au bailleur un congé avec effet au 30 septembre 2023, et a quitté les lieux à cette date.

Par jugement du 12 décembre 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a placé en redressement judiciaire la société AMI-BOIS. La SCI [C] PENE a procédé à la déclaration de sa créance le 06 février 2025. Par jugement du 08 avril 2025, la procédure de redressement judiciaire a été convertie en procédure de liquidation judiciaire.

Par acte délivré le 27 mai 2025, la SCI [C] PENE a fait assigner la SELARL BDR&ASSOCIES, en qualité de mandataire à la liquidation de la SAS AMI BOIS devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SELARL BDR&ASSOCIES n’a pas comparu. Elle a adressé le 02 juillet 2025 un courrier à la juridiction l’informant qu’en l’absence de fonds, elle n’entendant pas se faire représenter à l’audience. Elle a indiqué que la SCI [F] LA PENE a déclaré une créance d’un montant de 634.047,83 euros.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025, la SCI [C] PENE sollicite du tribunal de :

condamner la SAS MMC MULTI-POSES à lui payer les sommes de :102.155,63 euros au titre de l’arriéré locatif,190.946,10 euros au titre de la réfection du bâtiment A et 50.000 euros au titre de la perte financière (dette solidaire avec la SAS AMI BOIS),Fixer sa créance au passif de la SAS AMI BOIS aux sommes de :102.155,63 euros au titre de l’arriéré locatif, (dette solidaire avec la SAS MMC-MULTIPOSES)190.946,10 euros au titre de la réfection du bâtiment A et 50.000 euros au titre de la perte financière (dette solidaire avec la SAS MMC-MULTIPOSES),condamner solidairement la SAS MMC MULTI-POSES et la SELARL BDR&ASSOCIES en qualité de mandataire liquidateur de la SAS AMI BOIS au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SCI DE LA PENE fait valoir que la SAS AMI BOIS ne peut solliciter sa mise hors de cause au motif d’un transfert d’une partie de ses actifs à la société MMC MULTI-POSES, le fait qu’elle se soit fait substituer dans l’exécution de ses obligations, dont la principale est le paiement du loyer, par une société filiale ou sœur ne pouvant conduire à la décharger de ses obligations, dès lors qu’il n’y a pas eu d’absorption entre les deux sociétés. A ce titre, elle prétend que le cadre juridique est celui de la délégation régie par les articles 1336 et suivants du code civil (anciennement 1275 et suivants), et qu’en l’absence de démonstration de ce que la société AMI BOIS se serait expressément déchargée de ses obligations, elle y est tenue avec la société MMC MULTI-POSES. Elle ajoute que la substitution de la société MMC MULTI-POSES à la société AMI BOIS, autorisée par le jugement du tribunal de commerce arrêtant le plan de cession, n’a été conclue que par un acte du 20 septembre 2021, acte qui n’a pas été porté à sa connaissance avant la communication de pièces dans le cadre de la présente instance le 05 mars 2024, sans pouvoir lui être opposable pour la période antérieure conformément à l’article 1216 du code civil. Elle ajoute qu’en application des dispositions du code de commerce, l’auteur de l’offre retenue par le tribunal, même si une cession est autorisée, reste tenu solidairement de l’exécution des engagements souscrits, ce qui interdit de mettre hors de cause la société AMI BOIS.

S’agissant des montants dus, la SCI [C] PENE expose que l’arriéré s’établit à la somme de 102.155,63 euros en précisant la part du loyer, de la taxe foncière et de la TVA, sans que cette somme ne puisse être réduite du fait d’une réduction alléguée par le preneur des surfaces louées qui n’a jamais été effective. Elle relève en outre que la clause de l’avenant du 1er octobre 2018 qui permet au locataire de réduire la surface louée a été mise en œuvre pour renoncer à la location du bâtiment A, mais qu’elle n’a pas pu être mise en œuvre pour réduire les surfaces louées de 300m2 à 100m2 dans le bâtiment B, lequel n’est pas divisible. Elle ajoute que cette clause doit être sanctionnée par application de l’article 1304-2 du code civil qui interdit les obligations dont la volonté dépend de la seule volonté du débiteur. Elle soutient enfin que la clause implique de procéder à une nouvelle délimitation des nouvelles zones occupées, ce qui n’a jamais été réalisé.

Elle fait également valoir que le bâtiment A a été restitué en présentant de nombreuses malfaçons imputables au locataire, qui en doit donc réparation pour un montant de frais de remise en état s’établissant à la somme de 190.946,10 euros, outre celle de 50.000 euros pour l’impossibilité de relouer le bâtiment pendant de très nombreux mois.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2024, la SAS AMI BOIS et la SAS MMX MULTI-POSES demande au tribunal de :

mettre hors de cause la SAS AMI BOIS,débouter la SCI [F] LA PENE de l’ensemble de ses demandes,condamner la SCI DE LA PENE à restituer à la SAS MMC MULTI-POSES la somme de 14.227,52 euros au titre d’un trop perçu de loyers et charges,condamner la SCI DE LA PENE au paiement des dépens et à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la mise hors de cause la société AMI BOIS, les défenderesses font valoir que la SAS MMC MULTI-POSES a seul la qualité de preneur. A ce titre, elles indiquent que la société AMI BOIS a repris, par jugement du tribunal de commerce du 04 novembre 2020, une partie des actifs de la SARL MEISON CONSTRUCTION avec faculté de substitution par une autre société, la société MMC MULTI-POSES dès son immatriculation. Elles ajoutent qu’après sa constitution un acte de cession d’actif a été signé le 20 septembre 2021 au profit de cette société MMC MULTI -POSES, la cession incluant notamment le contrat de bail. Elles prétendent que l’argumentation relative à la délégation développée par le bailleur est inopérante en ce qu’il n’y a eu aucune prise en charge des obligations d’une société par une autre ni absorption d’actif, mais une reprise de l’ensemble des actifs de la société MEISON CONSTRUCTION, la société AMI BOIS n’ayant été qu’un intermédiaire dès lors que la société MMC était encore en formation au jour du jugement du tribunal de commerce.

A l’appui du rejet des prétentions en paiement formées par la SCI [C] PENE, elles font valoir que si une partie des sommes n’ont pas été payées c’est en raison de la réduction des surfaces des locaux loués, notifiée par le preneur, et ce en application de l’avenant n°3 du 1er octobre 2018 qui fait naitre au profit du preneur la faculté d’augmenter ou diminuer la surface louée, sous réserve d’une information par lettre recommandée au bailleur et dans le respect du délai de prévenance. La société MMC expose avoir fait usage à trois reprises de ce droit, et que si la SCI [C] PENE s’y est opposée les deux dernières fois c’est de manière erronée. A ce titre, elle conteste toute dénaturation de l’avenant, dès lors qu’elle était parfaitement légitime à réduire la surface louée que ce soit en renonçant à occuper un bâtiment en entier, ou seulement une partie. Elle précise que le tribunal ne peut ajouter de condition à une clause claire. De même, elle expose que la SCI [C] PENE ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1304-2 du code civil, dont la sanction est la nullité de l’obligation potestative, laquelle n’est pas invoquée, et dès lors, qu’en tout état de cause, l’obligation a déjà été exécutée par les parties en connaissance de cause. Elle conteste l’allégation du bailleur selon laquelle la réduction ne correspondrait pas à la réalité s’agissant de la dernière réduction, le constat dont la SCI se prévaut pour démontrer l’ineffectivité de la réduction ayant été établi à une date antérieure à la date d’entrée en vigueur de cette réduction. Elle ajoute que le fait qu’elle aurait pu laisser des objets sur une surface supérieur à celle effectivement prise à bail ne modifie pas les obligations des parties. Enfin, elle conteste que le preneur soit tenu légalement ou contractuellement de procéder à un état des lieux ou à des travaux à la suite des réductions décidées, ceci n’ayant pas été réclamé par le bailleur.

Sur le décompte des sommes dues, la société MMC expose qu’il n’est pas justifié de la taxe foncière répercutée sur le locataire. Elle ajoute que la bailleresse ne produit pas d’élément permettant de vérifier la justesse de son décompte. Elle précise qu’il n’y avait aucun arriéré de loyer jusqu’à l’échéance de janvier 2022 incluse, et qu’à partir du mois de février 2022 le loyer aurait dû être fixé à 1.867,46 euros compte tenu de la réduction de la surface louée à 300 m2, puis à 603,81 euros à compter du mois de novembre 2022 suite à la dernière réduction portant la surface louée à 97m2. Elle en conclut que le loyer dû jusqu’à son départ en septembre 2023 s’établit à la somme de 23.449,05 euros, et que compte tenu des paiements effectués durant cette période pour un montant total de 37.676,57 euros, elle n’est redevable d’aucune somme, tandis que la SCI DE LA PENE lui doit celle de 14.227,52 euros sur le fondement de la répétition de l’indu.

A l’audience, le conseil de la société MMC MULTI-POSES n’a pas déposé de dossier de plaidoirie.

MOTIVATION

Sur les demandes au titre du loyer impayé

Par application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Sur la détermination du preneur du bail commercial

En vertu de l’article L642-9 alinéa 3 du code de commerce, toute substitution de cessionnaire doit être autorisée par le tribunal dans le jugement arrêtant le plan de cession, sans préjudice de la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 642-6. L’auteur de l’offre retenue par le tribunal reste garant solidairement de l’exécution des engagements qu’il a souscrits.

En application de cette disposition, l’auteur de l’offre de cession, autorisé à se substituer un tiers cessionnaire reste garant de l’exécution des engagements pris dans sa proposition de reprise, sans que cette garantie ne s’étende, envers les cocontractants cédés, à la bonne exécution des obligations en résultant par le cessionnaire substitué.

En l’espèce, aux termes du jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 04 novembre 2020, la société AMI BOIS a été choisie pour bénéficier d’un plan de cession de la société MEISON CONSTRUCTION. La décision prévoyait expressément une faculté de substitution en faveur s’une société filiale en cours de constitution. Il était mentionné dans le corps de la motivation dudit jugement que l’offre de reprise est présentée pour le compte de la société MMC MULTI-POSES en cours de formation. La SCI [C] PENE ne conteste pas que la cession d’actifs entre la société MEISON CONSTRUCTION et la société MMC MULTI-POSES est finalement intervenue par un acte du 20 septembre 2021.

S’il n’est effectivement pas démontré que cet acte du 20 septembre 2021 ait été notifié à la SCI [C] PENE, celle-ci ne peut toutefois pas soutenir ne pas avoir été informée de la substitution qui était prévue dans le jugement autorisant ladite cession. En effet, la SCI [C] PENE était en lien avec la société MMC MULTI-POSES, dès lors que c’est cette dernière qui a, le 30 octobre 2021, sollicité l’exercice de son droit de réduction des surfaces louées. De même, la SCI [C] PENE a fait signifier le commandement de payer du 15 avril 2022 à la SAS MMC MULTI-POSES en rappelant que cette dernière est venue aux droits de la SARL MEISON suite au jugement du tribunal de commerce du 04 novembre 2020. Enfin, elle produit des factures établies dès février 2021 au nom de la société MMC MULTI-POSES et un décompte de créance mentionnant un compte au nom de la société MMC MULTI-POSES. L’ensemble de ces éléments, démontre que la SCI [C] PENE avait parfaitement connaissance de la qualité de preneur de cette dernière, et ne peut valablement soutenir que cette cession ne lui était pas opposable avant la communication dans le cadre de la présente instance, le 05 mars 2024, de l’acte officialisant la substitution.

Il est par ailleurs inopérant pour elle de soutenir que le transfert des obligations vers la société MMC MULTI-POSES serait le résultat d’une délégation telle que prévue par l’article 1275 devenu 1336 du code civil, alors que ce transfert résulte de la faculté de substitution judiciairement autorisée dans les conditions susvisées.

Enfin, sur le fond, l’inexécution alléguée portant ici non sur l’exécution de l’engagement de reprise des contrats qui ne fait pas débat, mais sur l’exécution ultérieure du contrat de bail, et notamment sur le défaut de paiement du loyer, le cessionnaire qui s’est substitué une tierce personne ne peut être engagé à ce titre.

Dès lors les prétentions formées à l’encontre de la société AMI-BOIS ne sauraient prospérer, et cette dernière doit être mise hors de cause.

Sur la réduction des surfaces locatives

En vertu de l’article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-2 du code civil prévoit la nullité de l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

En l’espèce, l’avenant n°3 conclu le 1er octobre 2018 par lequel les parties ont étendu l’emprise du bail à un entrepôt B d’une surface de 941 m2 en plus du bâtiment A d’une surface de 1130 m2 déjà antérieurement loué, a expressément prévu en son article 1 que « le preneur, prend en location les surfaces ci-après définies et pourra sur simple demande adressée par LRAR 3 mois au moins avant sa mise en application en augmenter ou réduire la surface, ce qui est expressément accepté par le bailleur : […] dans l’hypothèse où la surface louée par le preneur ne répondrait plus aux besoins de son activité, il est convenu entre les parties que le preneur pourra procéder à une nouvelle délimitation de la surface louée. Le bailleur devra être informé de la modification par LRAR 3 mois avant sa prise d’effet. La surface pourra ainsi être modifiée dans les limites des disponibilités de l’immeuble. Si une diminution de la surface louée devait intervenir, le bailleur jouira de la faculté de louer ses locaux à toutes personne de son choix, sans que le preneur ne puisse s’y opposer dès lors qu’il aura renoncé à son droit de préférence. Le bailleur devra être informé de la modification par LRAR 3 mois avant sa prise d’effet. “

La lecture de cette clause permet de relever qu’elle est générale et ne porte pas uniquement sur la possibilité de réduire la surface louée par la suppression de l’un des bâtiments.

En outre, si cette clause pourrait revêtir la qualification de clause potestative au regard de sa formulation qui laisse la possibilité de réduction de l’emprise du bail à la seule volonté du preneur, sans possibilité d’opposition par le bailleur, il doit être relevé, qu’il n’en est pas demandé la nullité. En outre, et en tout état de cause, cette convention a été exécutée en toute connaissance de cause par le bailleur lors de la demande formulée le 06 novembre 2020 ayant conduit à sortir du périmètre du bail le bâtiment A, date à laquelle il n’a pas contesté la validité de la clause et a accepté la réduction du périmètre du bail puis a réduit le montant du loyer.

La SAS MMC a donc valablement sollicité deux réductions de surfaces louées non acceptées par le bailleur qui a poursuivi la facturation de l’intégralité du loyer. Ainsi, la société MMC a demandé le :

30 octobre 2021 la réduction de la surface louée du bâtiment B pour réduire la surface louée à 300 m2, et ce à effet du 30 janvier 2022,Le 26 juillet 2022 la réduction de la surface louée du bâtiment B pour réduire la surface louée à environ 100 m2, et ce à effet du 26 octobre 2022.

Cependant, ces décisions conformes au contrat des parties sont en contradiction avec l’occupation réelle des locaux. En effet, le procès-verbal de constat établi le 24 août 2022 permet de retenir que le hangar donné à bail est d’une superficie de 900m2, qu’il est en ossature métallique, sans délimitation. Or, les constatations du commissaire de justice démontrent que le matériel du preneur est dispersé sur l’ensemble de la surface locative. Il en résulte, qu’il importe peu que la réduction à 100m2 n’était pas encore entrée en vigueur, dès lors que ce seul constat permet d’établir que la réduction à 300m2, censée être en œuvre depuis le 30 janvier 2022, n’était pas appliquée par le preneur, qui continuait à cette date d’utiliser l’entier hangar, et ne rapporte pas la preuve contraire. Ainsi, la SAS MMC ne démontre pas qu’elle a de manière effective réduit son utilisation du hangar, dont il est attesté par le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 03 octobre 2023 qu’il était toujours constitué d’un grand entrepôt non divisé. Si elle n’était pas contractuellement tenue d’effectuer un état des lieux après la mise en œuvre de son droit à réduction des surfaces louées, il lui appartient en revanche, dans le cadre de la présente instance, de démontrer l’exercice du droit dont elle revendique le bénéfice, par exemple en justifiant des délimitations, même sommaires, mises en œuvre pour réduire de manière effective l’espace occupé à 300m2, puis à 100m2, dans un local de 900m2, ce qui n’est pas le cas.

Au regard de ces éléments, la SCI [C] PENE était fondée à solliciter le paiement du loyer sur l’intégralité de la surface locative, le preneur n’ayant pas exercé de manière effective le droit dont il avait revendiqué le bénéfice.

Sur les sommes dues

La SAS MMC MULTI-POSES ne conteste pas valablement l’existence d’un arriéré de 6.276,06 euros au 31 décembre 2021, qu’elle ne démontre pas avoir réglé. Elle ne conteste pas en outre ne pas s’être acquittée du paiement de l’intégralité du montant du loyer depuis le mois de janvier 2022, lequel devait être fixé au vu des éléments développés ci-avant au titre d’une superficie totale pour le bâtiment B soit 900 m2.

La SCI [C] PENE produit dans le cadre de la présente instance les factures de loyers pour les années 2021, 2022 et 2023, ainsi que le justificatif des avis de taxe foncière pour les années 2020 à 2023. Les montants dus à ce titre, régulièrement justifiés dans le cadre de l’instance, ne sont pas contestés par la SAS MMC MULTI-POSE.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS MMC MULTI-POSES à payer à la SCI [F] LA PENE la somme de 102.155,63 euros au titre de l’arriéré locatif dû entre le 1er février 2021 et le 29 septembre 2023, date de son départ des locaux, et de débouter la SCI [C] PENE de ses demandes formées à l’encontre de la SAS AMI-BOIS. La demande reconventionnelle de la SAS MMC MULTI-POSES tendant à la restitution d’un trop versé de loyer sera de même rejetée.

Sur la demande au titre des travaux de remise en état du bâtiment A

En vertu de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’article 1731 du code civil précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, s’agissant de la demande au titre des dégradations, il n’est justifié d’aucun état des lieux d’entrée dans les locaux laissant place à la présomption de réception en bon état. Or, l’expertise judiciaire permet d’identifier que le bâtiment A est affecté de certains désordres de sa façade, non imputables au locataire, mais également de nombreux désordres consécutifs à un défaut d’entretien et d’attention de la part du locataire sur les ouvrages du bâtiment tant en façade qu’en intérieur. L’expert précise notamment qu’il ne peut s’agir d’une usure normale, cet élément n’étant pas contesté par les défendeurs, qui se sont contentés de conclure au débouté des prétentions formées à leur encontre, sans développer de moyens au soutien.

L’expert a évalué les travaux de reprise des locaux, en ne retenant que les désordres strictement liés aux manquements du preneur dans le cadre de son occupation des locaux, à la somme de 190.946,10 euros. Il précise toutefois que cette valeur est très élevée et susceptible de constituer un enrichissement du bailleur dès lors qu’elle est liée au fait que les panneaux métalliques des façades ne se fabriquent plus, ce qui lui conduit à proposer une seconde évaluation d’un montant de 137.683,73 euros. C’est donc cette seconde évaluation qui sera retenue comme étant la plus à même de réparer le préjudice effectivement subi par la SCI [C] PENE, sans bénéficier d’un enrichissement non justifié à la charge du preneur, et qui permet de la replacer dans la situation dans laquelle elle se trouvait au jour de la mise en location du bien.

Concernant la prétention liée à l’impossibilité de relouer, l’indemnisation allouée sera fixée non pas forfaitairement comme sollicité par le bailleur, mais à hauteur d’un mois correspondant à la durée des travaux envisagés par l’expert judiciaire, aucun élément ne démontrant que le local n’aurait pas pu être loué avant la réalisation des travaux. La dernière facture établie le 1er février 2021 mentionne au titre du bâtiment A un loyer de 750 euros hors taxes, soit une perte TTC de 900 euros par mois.

La SAS MMC MULTI-POSES qui se revendique en qualité de preneur, sera tenue au paiement de cette somme au titre des dégradations locatives et de la perte financière, la SAS AMI-BOIS ayant cédé ses droits tel que cela a été retenu ci-dessus.

Par conséquent, la SAS MMC MULTI-POSES est condamnée à payer à la SCI DE LA PENE la somme de 137.683,73 euros au titre du préjudice matériel et celle de 900 euros au titre préjudice financier.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SAS MMC MULTI-POSES perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SAS MMC MULTI-POSES, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SCI [F] LA PENE la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, et déboutée de sa demande formée à ce titre conjointement avec la SAS AMI BOIS.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la SAS MMC MULTI-POSES à payer à la SCI [C] PENE la somme de 102.155,63 euros au titre de l’arriéré locatif dû entre le 1er février 2021 et le 29 septembre 2023 ;

Déboute la SAS MMC MULTI-POSES de sa demande en restitution d’un trop-perçu;

Condamne la SAS MMC MULTI-POSES à payer à la SCI [C] PENE la somme de 137.683,73 euros au titre du préjudice matériel et celle de 900 euros au titre du préjudice financier ;

Déboute la SCI [C] PENE de ses demandes formées à l’encontre de la SAS AMI-BOIS, représentée par son mandataire liquidateur la SELARL BDR & ASSOCIES ;

Condamne la SAS MMC MULTI-POSES au paiement des dépens ;

Condamne la SAS MMC MULTI-POSES à payer à la SCI [C] PENE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS MMC MULTI-POSES de sa demande formée, conjointement avec la SAS AMI BOIS, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est signée par madame Myriam SAUNIER, vice-présidente et madame Isabelle SANCHEZ, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT