Du 05 juin 2026

5AA

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 25/01020 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2HWH

S.A. [H]

C/

[Z] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 05 juin 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Préseidente

GREFFIER : Madame [Z] MASBOU, Cadre-Greffière

DEMANDERESSE :

S.A. [H], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°458 204 963

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non comparante, représentée par M^e Elisabeth SALAT (Avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier Ressort – Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2023, la Société [H] a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [C], bail portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 426,29 euros outre une provision mensuelle sur charges de 238,47 euros et la somme de 9,31 euros au titre du contrat d’entretien [Localité 4]. Précédemment, selon bail en date du 1er décembre 2011 Madame [Z] [C] était locataire d’un logement situé [Adresse 6] à [Localité 1] dont la Société [H] était devenue propriétaire le 29 mars 2019.

Par acte du 9 février 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la Société [H] a fait délivrer à Madame [Z] [C] un commandement de payer la somme de 2.256,50 euros au titre des loyers échus.

Par acte délivré le 22 mai 2024 la Société [H] a fait assigner Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de Madame [Z] [C] et sa condamnation au paiement provisionnel d’un arriéré et d’indemnités d’occupation.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2024 le juge des contentieux de la protection statuant en référé a renvoyé la Société [H] à se pourvoir ainsi qu’elle avisera et a rejeté l’ensemble des demandes.

Par acte délivré le 21 février 2025, La Société [H] a fait assigner Madame [Z] [C] à l’audience du juge des contentieux de la protection du 10 juin 2025, afin de faire constater que la résiliation de plein droit du bail est acquise ou subsidiairement faire prononcer la résiliation du bail, faire ordonner l’expulsion de Madame [Z] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes dues, outre un indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 20 mars 2026.

La Société [H], représentée par avocat demande au juge des contentieux de la protection de :

* à titre principal constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au bail

* à titre subsidiaire, vu les dispositions des articles 1728 et suivants du Code civil

— constater les manquements de Madame [C] à ses obligations locatives et notamment à son obligation de s’acquitter du loyer

— ordonner la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [C]

* En toute hypothèse :

— ordonner l’expulsion de Madame [C] des locaux donnés à bail ainsi que celle de toutes personnes de son chef et de tous meubles et objets mobiliers lui appartement des locaux donnés à bail avec au besoin le concours et l’assistance de la [Localité 5] publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [C] au paiement d’une somme de 3.075 € au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 24 février 2026 sauf à parfaire au jour des plaidoiries,

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement à Madame [C] sous réserve de mise en oeuvre d’une clause de déchéance du terme

— condamner Madame [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamner au paiement d’une indemnité de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Sur demande de la juridiction, la Société [H] a confirmé donner son accord à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit si les délais de paiement sont respectés.

Elle observe que l’ensemble des paiements de Madame [Z] [C] ou de la Caisse d’Allocations Familiales ont été pris en compte, que les sommes réclamées sont justifiées et expliquées, que Madame [Z] [C] est tenue au règlement du contrat [Localité 4] et qu’en l’état les charges 2024/2025 ne sont pas arrêtées mais qu’il sera procédé à la régularisation dès que les comptes seront arrêtés, les dispositions n’imposant pas que la régularisation soit annuelle.

Madame [Z] [C], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— juger que [H] ne justifie pas des charges locatives pour l’année 2024

— juger que [H] ne justifie pas sa créance au titre des arrières de loyer

— débouter [H] de sa demande en condamnation au titre de l’arriéré locatif

— débouter [H] de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion

l’intégralité de ses demandes

— ordonner en toute hypothèse la suspension des effets de la clause résolutoire

— lui accorder des délais de paiement pour apurer un éventuel reliquat de dettes

— juger qu’au regard de sa situation elle bénéficiera d’un délai de trente-six mois pour apurer une éventuelle dette

— ordonner la suspension de l’exécution provisoire

— condamner la Société [H] à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Elle indique solliciter en tant que de besoin la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit compte tenu de la reprise du paiement des loyers.

Elle observe que la réduction du loyer de solidarité n’avait pas été correctement prise en compte mais que la situation est désormais régularisée, qu’une pénalité enquête sociale de 53,34 euros a été appliquée à tort et conteste surtout les charges en ce qu’une régularisation à son profit au titre de l’année 2021 n’a pas été faite, un prélèvement de 9,88 euros a été fait en sus de ce qu’elle devait pour la régularisation des charges 2022, que s’agissant de l’année 2024, le bailleur n’a pas régularisé les charges alors que la provision constitue 3/4 du montant de son loyer et qu’elle a bénéficié du remboursement d’un trop-versé pour 2023, que le bailleur est tenu de procéder à la régularisation annuelle des charges et que le juge ne peut prononcer la résiliation du bail pour impayés qu’après vérification de la régularisation annuelle. Elle ajoute que le bailleur ne justifie pas du montant des charges provisionnelles 2025. Elle indique que depuis septembre elle a mis en place un virement mensuel de 400 euros. Elle indique être de bonne foi et précise sa situation et les difficultés auxquelles elle a fait et fait face.

Pour le détail de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions écrites maintenues à l’audience.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La Société [H] justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 13 février 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte du 9 février 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, La Société [H] a fait délivrer à Madame [Z] [C] un commandement de payer la somme de 2.256,50 euros au titre des loyers et charges échus d’octobre 2023 à janvier 2024 au titre du logement dont le bail a été conclu le 12 octobre 2023.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification puisqu’aucun paiement n’a été effectué par Madame [Z] [C] avant le 1er avril 2025.

Les moyens de contestation soulevés sont sans incidence sur la régularité du commandement de payer dans la mesure où ils procèdent d’événements postérieurs, et où à cette date et pour le logement considéré aucune régularisation n’avait lieu d’être, une créance hypothétique au titre du logement antérieur ne pouvant exonérer la locataire du paiement des loyers et provisions sur charges au titre du bail en cours.

Ce défaut de régularisation fonde la Société [H] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 10 avril 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Madame [Z] [C] a repris le paiement des loyers courants depuis le mois de septembre 2025 et qu’elle est en situation de régler sa dette dans le délai prévu par la loi, la Société [H] acceptant au demeurant tant l’octroi de délais de paiement que la suspension de la clause de résiliation de plein droit.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, en prévoyant les conséquences du non-respect de ces délais en autorisant en ce cas la Société [H] à engager la procédure d’expulsion selon les modalités précisée au dispositif, et en fixant une indemnité d’occupation due par Madame [Z] [C] jusqu’à la libération des lieux, dont le montant sera égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la créance de la Société [H]

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers et charges.

En application de l’article 23 de la même loi les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Au soutien de sa demande en paiement la Société [H] produit un décompte actualisé à la date du 24 février 2026, selon lequel sa créance s’établit à 3.075 euros, ce montant étant contesté en défense.

S’agissant de la réduction de loyer de solidarité, dite RLS, il s’évince du dernier état des conclusions qu’aucune somme n’est plus contestée par Madame [Z] [C] après production du décompte du 2 février 2026.

S’agissant de la pénalité pour défaut de réponse à l’enquête de ressources, il ressort du décompte produit que le bailleur a réclamé de ce chef au titre de l’année 2024 la somme de 53,44 euros.

Pour autant la Société [H] ne justifie pas avoir vainement demandé communication par Madame [Z] [C] des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer dans le cadre des dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence en l’absence de preuve de l’obligation au paiement de cette pénalité, Madame [Z] [C] est fondée à voir déduire la somme de 53,44 euros du solde dû.

S’agissant de la régularisation des charges, il convient tout d’abord de constater que la régularisation d’un montant de 144,42 euros au profit de la locataire, au titre du précédent logement a bien été prise en compte par une déduction de la créance le 18 juin 2024 (pièce 10 du demandeur).

En outre, la régularisation des charges de l’année 2022 d’un montant de 528,45 euros due par Madame [Z] [C] a fait l’objet de 11 appels chacun d’un montant de 44,03 euros et d’un appel de 44,12 euros de juin 2024 à mai 2025, le décompte d’une somme de 9,88 euros le 28 février 2025 correspondant, non à ces charges, mais à une somme due au titre du contrat [Localité 4].

S’agissant de la régularisation au titre de l’année 2024, il apparaît que celle-ci n’était pas intervenue au jour des débats.

Pour autant il est produit par Madame [Z] [C] le décompte de régularisation des charges au titre de l’année 2023 édité le 17 décembre 2025 qui fait apparaître que la régularisaition intervient en fin d’année N+2, ce qui certes peut apparaître long mais ne permet pas de considérer que le bailleur social faillit à son obligation de régularisation annuelle à charge pour lui de communiquer à Madame [Z] [C] le décompte de régularisation des charges 2024 avant la fin du mois de décembre 2026.

En outre, la régularisation précitée du 17 décembre 2025 d’un montant de 70,18 euros pour une période d’un mois et demi a montré une insuffisance du montant de la provision sur charges initialement fixée par le bail du 12 octobre 2023. Ceci justifie en l’état que la provision sur charges ait été augmentée en janvier 2026.

Dans ces conditions, Madame [Z] [C] n’est pas fondée à contester les appels provisionnels de charges décomptés.

Il en résulte qu’après déduction de la somme de 53,44 euros appliquée au titre des pénalités, la Société [H] est fondée à réclamer paiement de la somme de 3.021,56 euros, que Madame [Z] [C] sera condamnée à lui payer avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [Z] [C], redevable envers la Société [H] et dans l’intérêt de laquelle des délais de paiement sont accordés, sera tenue aux dépens.

Toutefois compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à la Société [H] la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision et il n’y a pas lieu d’écarter cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la Société [H] a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] à payer à la Société [H] la somme de 3.021,56 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de février 2026 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [Z] [C] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V etVII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative ;

L’AUTORISE à s’acquitter de cette dette à compter du mois de juillet 2026 au plus tard dans un délai de 36 mois par versements mensuels de 80 euros, le dernier étant augmenté du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au 15 de chaque mois, et/ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas Madame [Z] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 3] et DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [C] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (683,46 euros en février 2026) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE Madame [Z] [C] à son paiement à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération des lieux ;

DÉBOUTE la Société [H] et Madame [Z] [C] de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail et de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

DÉBOUTE la Société [H] de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE Madame [Z] [C] de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE CHARGÉE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION