Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 22 janvier 2026, n° 25/55265

TJ Paris 22 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Occupation illégale d'une partie commune
La cour a constaté que l'occupation par les époux [E] de la coursive extérieure constitue un trouble manifestement illicite, justifiant la cessation de l'empiètement.
Rejeté
Responsabilité pour occupation illégale
La cour a jugé que la société MIST n'a pas établi que les époux [E] avaient causé des dommages à la partie commune nécessitant une remise en état.
Accepté
Droit d'accès à la partie commune
La cour a estimé que les époux [E] doivent fournir un double de la clé pour permettre l'accès à l'escalier de secours, conformément aux règles de sécurité.
Accepté
Mesures conservatoires
La cour a jugé approprié d'assortir la décision d'une astreinte pour garantir le respect des obligations imposées aux époux [E].
Rejeté
Préjudice subi en raison de la résistance abusive
La cour a estimé que la société MIST n'a pas prouvé le préjudice subi, rendant la demande de provision infondée.
Accepté
Dépens à la charge des perdants
La cour a condamné les époux [E] aux dépens, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 22 janv. 2026, n° 25/55265
Numéro(s) :	25/55265
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Evelyne DOUMITH-GEMAYELCatherine SAINT GENIESTFrédéric SAMAMA
Parties :	Société MZAR IMMOBILIERE POUR LE SKI ET LE TOURISME ( MIST ) c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/55265 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKGV

AS M N° : 2

Assignation du :

28 Juillet 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 janvier 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Société MZAR IMMOBILIERE POUR LE SKI ET LE TOURISME (MIST)

[Adresse 9]

[Localité 1] / LIBAN

représentée par Maître Evelyne DOUMITH-GEMAYEL de l’AARPI DOUMITH AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0289

DEFENDEURS

Monsieur [O] [E]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [F] [E]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par M^e Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS – #D1267

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5], représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Catherine SAINT GENIEST, avocat au barreau de PARIS – #T0004

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

La société Mzar immobilière pour le ski et le tourisme (ci-après, « MIST ») est propriétaire, depuis le 23 novembre 2023, d’un appartement (lot n°67) situé au 4ème étage gauche de l’immeuble sis [Adresse 5] occupé par son gérant, M. [D].

M. [E] et son épouse Mme [Y] (ci-après, les " époux [E] ") sont propriétaires, depuis le 29 avril 2021, d’un appartement (lot n°66) situé au 4ème étage droite de ce même immeuble.

Soutenant que les époux [E] se sont appropriés une coursive extérieure, qui est une partie commune, permettant l’accès du balcon de sa cuisine à l’escalier de l’immeuble, la société MIST a, par actes de commissaire en date du 28 juillet 2025, fait assigner les époux [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic la société Malville immobilier (ci-après, le « syndicat des copropriétaires »), devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 16 octobre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 11 décembre 2025, dans ses écritures déposées et oralement soutenues par son conseil, la société MIST a demandé au juge des référés, au visa des articles 834, 835 et 9 du code de procédure civile et 9, 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

«  CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à cesser l’empiètement sur la portion commune du balcon accessible par la porte commune donnant sur les parties communes de l’immeuble [Adresse 4],

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à remettre en état cette partie commune, à leurs frais,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à remettre à Monsieur [D], représentant légal de la société MIST, un double de la clef de la porte permettant d’accéder à cette coursive extérieure commune,

ASSORTIR les condamnations d’une astreinte provisoire de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

DEBOUTER Monsieur et Madame [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

DECLARER commune et opposable la présente ordonnance au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à payer à la société MIST une somme de 2.000 € à titre de provision sur dommages intérêts compte tenu de leur résistance abusive,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à payer à la société MIST une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. "

Aux termes de ses conclusions n°1 déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1962, de :

«  – ENJOINDRE aux consorts [E] de cesser l’empiètement sur la coursive du 4ème étage de l’Immeuble et desservie par la porte commune située dans l’escalier de service

— ENJOINDRE aux consorts [E] de remettre en état la coursive du 4ème étage de l’Immeuble et desservie par la porte commune située dans l’escalier de service

— ORONNER aux consorts [E] de restituer un accès à la porte commune situé dans l’escalier de service à la société MIST

ASSORTIR les condamnations à venir d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

En tout état de cause,

— Condamner les consorts [E] à payer SDC de l’Immeuble [Adresse 3] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner les consorts [E] aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Catherine Saint Geniest, avocat au Barreau de Paris. "

Dans leurs écritures en défense n°3 déposées et soutenues oralement par leur conseil, les consorts [E] ont demandé au juge des référés de, à titre principal, se déclarer incompétent, à titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé et débouter la société MIST et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, et de condamner la société MIST au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

Sur « l’incompétence » du juge des référés soulevée par les époux [E]

Suivant l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

«  Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

En l’espèce, les époux [E] soutiennent que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher la question de la qualification de la coursive litigieuse en ce qu’elle implique nécessairement une interprétation du règlement de copropriétaires excédant ses pouvoirs.

Ce moyen concerne toutefois les pouvoirs du juge des référés et non sa compétence.

Il sera examiné ci-après, avec l’examen des conditions du référé prévues par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

L’exception d’incompétence soulevée n’est donc pas fondée.

Sur les demandes de la société MIST et du syndicat des copropriétaires de condamnation sous astreinte

La société MIST explique que l’immeuble comprend un escalier de service qui donne à chaque étage sur une porte permettant l’accès à une partie extérieure de l’immeuble de par et d’autre de laquelle se trouvent le balcon attenant à l’appartement situé à gauche de l’ascenseur principal et le balcon attenant à l’appartement situé à droite de l’ascenseur principal.

Elle soutient que chaque copropriétaire dispose ainsi, dans son appartement, d’une issue de secours par l’extérieur et d’un accès à l’escalier.

Elle expose être, toutefois, privée, en raison de la fermeture à clef de la porte d’accès entre la partie extérieure et la cage d’escalier, de la rétention de la clef de la porte par les époux [E] et de l’occupation par ces derniers de la partie extérieure se situant devant cette porte, de l’accès, depuis le balcon de son appartement, aux parties communes et à l’escalier de service qui constitue le seul escalier de l’immeuble et la seule issue possible en cas d’incendie.

Elle argue ainsi que l’encombrement anormal de cette partie commune cause un problème anormal de sécurité qui caractérise une urgence puisqu’elle se trouve privée du seul accès de secours et qu’il constitue également un trouble manifestement illicite puisqu’elle se trouve bloquée sans accès à une partie commune.

Elle relève que la coursive extérieure ne saurait constituer une partie privative dès lors qu’elle constitue, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, un accès pour les pompiers et que les époux [E] ne versent aucune pièce qui l’établirait, ceux-ci ne produisant pas notamment leur acte de vente et ne communiquant qu’un certificat de superficie qui n’a aucune valeur probante.

Elle note que la promesse de vente qu’ils ont fini par produire mentionne que le notaire n’a pu vérifier, en l’absence de production du plan des biens tel qu’annexé au règlement de copropriété, l’absence d’annexion ou d’utilisation irrégulière privative des parties communes.

Elle conteste qu’il y ait lieu d’interpréter le règlement de copropriété afin de qualifier la coursive de partie commune, le règlement de copropriété qualifiant de parties communes les cages d’escaliers et les escaliers, les baies, fenêtres et lucarnes éclairant les escaliers et couloirs et ne qualifiant de parties privatives que les balcons qui se trouvent immédiatement devant chaque appartement et accessibles par la porte de la cuisine de chaque appartement.

Elle souligne que le règlement de copropriété interdit de jeter quoi que ce soit sur les toits, terrasses, balcons, gouttières, cheneaux ou caniveaux, ce qui implique que les balcons constituent des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires explique que l’immeuble se divise en six étages disposant chacun de deux appartements (gauche/droite), que chaque appartement dispose d’un balcon privatif donnant sur l'[Adresse 8], que l’immeuble dispose d’un escalier de service situé entre les deux appartements desservant une coursive accessible par une porte et donnant sur une cour, que cette coursive dessert les deux appartements de l’étage par une porte fenêtre.

Il précise qu’à l’origine aucune des portes de l’escalier de service donnant sur la coursive ne disposait d’une serrure mais que des serrures ont été installées pour des raisons de sécurité et qu’une clef a été donnée à chacun des deux copropriétaires de chaque palier.

Il souligne que l’assemblée générale des copropriétaires a rappelé en 2022, 2023 et 2024 que les coursives, pour des raisons de sécurité-incendie, devaient rester libre d’accès.

Il soutient que les époux [E], en occupant la coursive litigieuse qui est une partie commune, cause un trouble manifestement illicite.

Il relève que cette partie extérieure ne constitue pas un balcon mais une coursive puisqu’elle dessert, depuis l’escalier de service, deux appartements.

Il relève que cette coursive est nécessairement une partie commune dès lors qu’elle est accessible depuis les escaliers de service et qu’elle donne accès aux deux appartements de l’étage, à l’origine aucune séparation n’existant.

Les époux [E] font valoir qu’il ressort de l’attestation établie le 10 février 2021 par la société Arliane, diagnostiqueur immobilier, que leur lot est d’une superficie de 191, 30 m2 incluant un balcon de 7, 55 m2.

Ils expliquent que ce balcon est délimité par un petit portillon installé depuis la construction de l’immeuble et qu’il est accessible depuis la porte fenêtre de la cuisine et une porte palière situé sur le palier du 4ème étage dont ils disposent seul de la clef, comme c’est le cas pour l’ensemble des autres copropriétaires des lots dont dépend le balcon donnant accès à la porte palière.

Ils notent que si le syndicat des copropriétaires soutient que le portillon aurait été installé postérieurement à la construction de l’immeuble et qu’aux autres étages, les autres copropriétaires disposeraient chacun de la clef de la porte palière desservant l’escalier de service, il n’en rapporte pas la preuve.

Ils soulignent que le règlement de copropriété prévoit expressément que chaque copropriétaire aura la propriété privative de son appartement et de son local et que cette copropriété comprendra notamment les portes y compris les portes palières, les balcons et terrasses avec leurs garde-corps et barres d’appui, qu’il ne fait, en revanche, à aucun moment, référence à une coursive extérieure et ne lui reconnait donc pas, a fortiori, le caractère de partie commune.

Ils notent qu’une interprétation du règlement de copropriété est, en conséquence, nécessaire à laquelle le juge des référés ne peut procéder.

Ils relèvent, en outre, que le règlement de copropriété n’indique pas que cet espace aurait vocation à servir d’issue de secours, comme le syndicat des copropriétaires l’a reconnu dans la pièce 7 qu’il verse.

Ils rappellent que, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la société MIST de rapporter la preuve que l’espace litigieux constitue une partie commune.

Ils soulignent que le syndicat des copropriétaires a toujours qualifié l’espace litigieux de balcon comme en attestent notamment les procès-verbaux d’assemblée générale versés.

Ils soutiennent que la société MIST ne rapporte pas la preuve d’une quelconque urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, ne démontrant pas le moindre besoin impérieux ou immédiat d’accéder à ce balcon.

Ils arguent qu’elle ne démontre pas plus l’existence d’un trouble manifestement illicite, l’ensemble du balcon partant de leur cuisine jusqu’au petit portillon ainsi que la porte palière constituant, en application du règlement de copropriété, des parties privatives.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes, les passages et corridors.

L’article 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 vient préciser que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la surveillance, la conservation de l’immeuble et l’administration de ses parties communes.

En application de l’article 9 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Suivant l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, les décisions des assemblées générales des copropriétaires relatives aux actes de dispositions autres que ceux visés à l’article 25 d) de la loi, doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire occupe des parties communes ou réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

En l’espèce, le cahier des charges, règlement de copropriété, plan de division et règlement d’habitation, de jouissance et de copropriété des 18 mai et 9 août 1953 de l’immeuble stipule que :

— Les parties de propriété communes sont “celles qui appartiendront à tous les co-propriétaires de l’ensemble de la propriété ou à chaque groupement de co-propriétaires tels qu’ils seront définis, ci-après”,

— Les parties de propriété privatives sont “celles qui appartiendront en propre à chaque co-propriétaires”,

— Les parties communes à tous les copropriétaires aux groupements des propriétaires du bâtiment principal sont constituées, notamment par “les cages d’escaliers, les escaliers […], les baies, fenêtres et lucarnes éclairant les escaliers et couloirs”,

— Chaque copropriétaire aura la propriété privative de son appartement ou de son local “les portes y compris les portes palières, les fenêtres avec leurs persiennes, balcons et terrasses avec leurs garde-corps et barres d’appui […] en un mot, tout ce qui, dans l’appartement ou la chambre de bonne sert à l’usage exclusif et particulier du propriétaire”,

— “Les choses communes déterminées comme il est dit plus haut ne pourront être modifiées sans le consentement des trois/quarts des voix des co-propriétaires de l’immeuble représentant la moitié des co-propriétaires ou pour les choses communes relatives à chacun des groupements de copropriétaires défini ci-dessus […] à la même majorité des co-propriétaires de ces groupements en nombre et en voix, délibérant spécialement à ce sujet, en Assemblée Générale”,

— S’agissant de l’usage des parties communes, “Aucun des co-propriétaires ou locataires de l’immeuble ne pourra encombrer les halls d’entrée de l’immeuble, les vestibules, paliers, escaliers, couloirs et caves, box-garages et des chambres du personnel, la terrasse du garage sur la cour, le passage sous l’immeuble en bordure de la [Adresse 11] et autres lieux communs ou y laisser séjourner ou y apposer un objet quelconque (voitures d’enfants, bicyclettes, etc…) ou y jeter des détritus” et “Il est strictement interdit de jeter quoi que ce soit tant sur les toits, terrasses, balcons, gouttières, cheneaux ou caniveau, que sur les toits du garage dans la cour commune et dans la [Adresse 11] ou l'[Adresse 8]”,

— S’agissant de l’usage des parties privatives, “il est formellement interdit de placer des meubles sur les terrasses et balcons, si ce n’est de meubles de jardin ou meubles légers, tels que fauteuils, chaises, tables”.

En l’espèce, il ressort des débats qu’à chaque étage de l’immeuble du [Adresse 5], devant le palier du seul escalier de l’immeuble, se trouve une porte donnant accès à une partie extérieure.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice à la demande de M. [D] le 14 mars 2024 que la société MIST n’a pas accès à cette porte depuis son balcon auquel elle accède par la porte fenêtre de sa cuisine puisqu’il y a, devant un portillon qui s’ouvre, des caisses contenant des denrées non périssables et des bouteilles d’eau et que la porte est fermée à clé.

Il existe un désaccord entre les parties quant à la qualification de cette partie extérieure, la société MIST et le syndicat des copropriétaires soutenant qu’il s’agit d’une coursive constitutive d’une partie commune, et les époux [E] soutenant qu’il s’agit d’un balcon constitutif, suivant le règlement de copropriété, d’une partie privative.

Or les pièces versées aux débats, en ce compris le règlement de copropriété, ne permettent pas de trancher cette question avec l’évidence requise en référé.

En effet, le règlement de copropriété n’évoque à aucun moment l’existence de coursives extérieures et, a fortiori, ne les qualifie pas.

Il mentionne, en revanche, l’existence de balcons qu’il qualifie expressément de parties privatives.

Or il ressort du procès-verbal de constat du 14 mars 2024, de la vidéo et de la photographie versées par la demanderesse en pièces 14 et 16 qu’un portillon qui s’ouvre sépare le balcon de l’appartement appartenant à la société MIST de cette partie extérieure.

Si la société MIST et le syndicat des copropriétaires soutiennent que ce portillon a été installé postérieurement à la construction de l’immeuble, il ne verse aucune pièce qui permettrait de l’établir. Il ne produise ainsi notamment pas de photographies d’autres parties extérieures qui existent également aux autres étages de l’immeuble.

Or ce portillon apparaît sur la photographie contenue dans le procès-verbal de constat et sur la vidéo et la photographie produites par la demanderesse en pièces 14 et 16 comme étant ancien.

En outre, il ressort des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires des 19 juillet 2023 et 27 mai 2024 qu’une partie séparative sur les balcons côté cour existait d’origine puisqu’il est demandé qu’elle soit laissée en l’état afin, notamment, de permettre de laisser libre le passage des escaliers de secours et qu’il est précisé qu’une étude va être réalisée quant à leur changement.

Dès lors, il ne saurait être totalement exclu que cette partie extérieure soit un balcon qui, en application du règlement de copropriété, constitue une partie privative des époux [E], dès lors qu’il est attenant à leur lot.

Dans ces conditions, la porte présente sur ce balcon donnant accès au palier de l’escalier de l’immeuble pourrait être qualifiée de porte palière qui, en application du règlement de copropriété, constitue également une partie privative.

Il ne ressort, en conséquence, pas avec l’évidence requise en référé que cette partie extérieure constituerait une partie commune et ce, quand bien même, elle donne accès à une porte qui permet d’accéder au palier de l’escalier de l’immeuble qui est, en application du règlement de copropriété, une partie commune.

En revanche, il ressort des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires des 19 juillet 2023 et 27 mai 2024 que le passage à cette partie extérieure doit être laissé libre celui-ci menant aux escaliers de secours et du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2023 qu’il est interdit d’installer une partie séparative fixe sur les balcons côté cour en vertu des dispositifs en matière de sécurité incendie.

Dès lors, en exécution des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires précités, les époux [E] sont tenus de laisser libre d’accès la partie extérieure attenante à leur lot menant à l’escaliers de secours. Or il ressort du procès-verbal de constat du 14 mars 2024, de la vidéo et de la photographie versées par la demanderesse en pièces 14 et 16 que, derrière le portillon, les époux [E] ont installé des caisses contenant des denrées non périssables et des bouteilles. Il convient, au surplus, de relever que le règlement de copropriété fait interdiction “ de placer des meubles sur les terrasses et balcons, si ce n’est de meubles de jardin ou meubles légers, tels que fauteuils, chaises, tables ”.

Il se déduit également des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires précités que les époux [E] sont tenus de mettre à la disposition de la société MIST un double de la clef permettant d’ouvrir la porte, dès lors que cette porte donne accès de l’extérieur à l’escaliers de secours.

Dans ces conditions, l’impossibilité pour la société MIST d’accéder à l’escalier de secours par l’extérieur en raison de l’encombrement par les époux [E] de la partie extérieure menant à la porte permettant l’accès à cet escalier et de l’absence de remise par ces derniers de la clef permettant d’ouvrir cette porte constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile auquel il convient de mettre fin, étant rappelé que le juge des référés apprécie souverainement la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate et n’est pas lié par les mesures sollicitées par les parties.

Les époux [E] seront, en conséquence, condamnés à laisser libre d’accès la partie extérieure menant à la porte donnant sur l’escalier de secours en procédant au retrait des caisses situées au niveau du portillon et à donner un double de la clef permettant d’ouvrir la porte donnant sur l’escalier de secours dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et ce, passé ce délai, sous astreinte, suivant les termes du présent dispositif.

En l’absence de solidarité prévue par la loi ou par une convention, les époux [E] seront condamnés in solidum, étant rappelé que deux débiteurs condamnés sous astreinte à une obligation de faire ne peuvent être tenus in solidum au paiement du montant de l’astreinte liquidée (2e Civ., 25 mars 2021, pourvoi n°18-20.726).

Il sera, en revanche, dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société MIST et du syndicat des copropriétaires, ceux-ci échouant à établir, avec l’évidence requise en référé, que les époux [E] occupent, en violation du règlement de copropriété, une partie commune.

Sur la demande de la société MIST de provision

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société MIST n’explique pas le préjudice qu’elle aurait subi en raison de l’impossibilité d’accéder par l’extérieur à l’escalier de secours.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de provision à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de déclarer commune et opposable l’ordonnance

Dès lors que le syndicat des copropriétaires est partie à la présente décision et s’est associé aux demandes de la société MIST, la présente décision lui est nécessairement commune et opposable sans qu’il soit besoin de le dire.

Sur les demandes accessoires

Les époux [E], qui succombent, seront condamnés in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux dépens avec distraction.

En revanche, dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes principales de la société MIST et du syndicat des copropriétaires et qu’il ressort des pièces versées et des débats que les époux [E] étaient d’accord pour que la société MIST puisse disposer d’un droit de passage sur leur balcon, en équité, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons in solidum M. [E] et Mme [Y], dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, à laisser libre d’accès la partie extérieure attenante au lot n°66 situé au 4ème étage droite de l’immeuble sis [Adresse 5] menant à la porte donnant accès à l’escalier de secours en procédant au retrait des caisses stockées au niveau du portillon et à donner à la société MIST un double de la clé de la porte donnant accès de l’extérieur à l’escalier de secours ;

Assortissons, passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Mzar immobilière pour le ski et le tourisme et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de condamnation sous astreinte de M. [E] et de Mme [Y] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Mzar immobilière pour le ski et le tourisme de provision à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamnons in solidum M. [E] et Mme [Y] aux dépens qui pourront être directement recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejetons les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 22 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ