Du 15 mai 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 26/00202 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3OEC

[J] [X]

C/

[T] [Y]

— Expéditions délivrées à Avocat + déf.

— FE délivrée à M^e F. MEYNADIER

Le 15/05/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mai 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [X]

né le 04 Juin 1929 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e BAZOGE (avocat au Barreau de Bordeaux) – M^e Fanny MEYNADIER (Avocat au barreau de MONTPELLIER)

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [Y]

né le 13 Avril 1988 à [Localité 3] (COIV)

[Adresse 4] [Adresse 5]

[Adresse 6] A – Et. [Adresse 7] [Adresse 8]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 08 avril 2025 à effet du 09 avril 2025, M. [J] [X], représenté par son mandataire AMMONITIA, a donné à bail à M. [T] [Y] un logement situé [Adresse 9] à [Localité 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°11 situé à la même adresse, moyennant un loyer de 939 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, M. [J] [X] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.878 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2025, M. [J] [X] a assigné M. [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 mars 2026 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire concernant les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 5] ;

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Autoriser M. [J] [X] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tous garde-meubles de son choix, aux risques et périls du défendeur ;

— Condamner le défendeur à payer à M. [J] [X] la somme provisionnelle de 4.832,04 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner M. [T] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— Condamner M. [T] [Y] à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [T] [Y] aux dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 13 mars 2026.

Lors des débats, M. [J] [X], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance en sollicitant une somme de 7.838,93 euros au titre de la dette locative et s’oppose à la demande de délais de paiement formée par M.[Y].

Il sera renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé des moyens de M. [J] [X], en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, M. [T] [Y], comparant en personne, sollicite des délais de paiement en proposant de régler une somme de 1.500 euros dans les six prochains mois, en sus du loyer courant.

La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier .

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et expulsion

* Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique 30 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 13 mars 2026.

En application du même texte, le bailleur justifie également avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 la situation d’impayés le 24 septembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux garages, aires et places de stationnements loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°11 loué par M. [J] [X] à M. [T] [Y].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

M. [J] [X] a fait signifier à M. [T] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.878 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 septembre 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 04 novembre 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date.

*Sur la demande de délais de paiement visant à suspendre les effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [T] [Y] ne démontre pas avoir procédé à des paiements depuis le 8 août 2025, de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement, faute de justifier de la reprise de paiement du loyer courant.

M. [T] [Y], qui n’a plus de titre d’occupation depuis le 4 novembre 2025, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait droit à la demande d’expulsion « immédiate et sans délai » formée par M.[X], de sorte qu’il en sera débouté.

Il n’y a par ailleurs pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [J] [X] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que M. [T] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent des dépens (137,04 euros et 189,89 euros), la somme de 7.512 euros (et non 7.838,93 euros) à la date du 05 mars 2026 (mois de mars 2026 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

M. [T] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. La créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, M. [T] [Y] doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 7.512 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

M. [T] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant actuel du loyer et des charges, soit une somme de 939 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance.

Il y a lieu de constater que la demande de dommages et intérêts de M.[X] n’est pas formée à titre provisionnel, de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable en ce qu’elle implique l’appréciation d’une faute (résistance abusive), laquelle échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [T] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenu aux dépens, M. [T] [Y] sera également condamné à payer à M. [J] [X] une indemnité que l’équité commande de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 04 novembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 avril 2025 à effet du 09 avril 2025 et liant M. [J] [X] à M. [T] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9] à [Localité 5] et l’emplacement de stationnement n°11 situé à la même adresse ;

REJETONS la demande délais de paiement formée par M. [T] [Y] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [T] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [T] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [T] [Y] à payer à M. [J] [X] à titre provisionnel la somme de 7.512 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 05 mars 2026, échéance de mars 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [T] [Y] à payer à M. [J] [X] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 939 euros, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DECLARONS M. [J] [X] irrecevable en sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS M. [T] [Y] à payer à M. [J] [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [T] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS le surplus des demandes de M. [J] [X] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE