N° RG 24/01662 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YXZL

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 24/01662 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YXZL

AFFAIRE :

S.A.R.L. [Z]

C/

S.C.I. TEMP

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

l’AARPI ROUSSEAU-BLANC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Z]

8 place Saint Pierre

33770 SALLES / FRANCE

représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.C.I. TEMP

39 route de Jean Roux

33770 SALLES / FRANCE

représentée par Maître Benjamin BLANC, avocats au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/01662 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YXZL

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte notarié du 23 janvier 2006, monsieur [N] [H] et madame [F] [H] épouse [I] ont donné à bail commercial à la SARL DECOVINS un local situé lieudit Le Bourg, place de l’Eglise à SALLES pour une durée de 9 ans à compter du 15 mars 2006, pour l’exploitation d’un commerce à destination de vente de vins, alcools, épicerie fine, cadeaux, objets de décoration, tissus, petit mobilier, salon de thé, petite restauration.

Par acte notarié du 30 janvier 2012, la SARL DECOVINS a cédé son fonds de commerce à la SARL [Z]. La SCI TEMP a acquis l’immeuble le 29 juin 2018.

Le 28 février 2023, la SCI TEMP a fait délivrer à la SARL [Z] un congé pour le 30 septembre 2023, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023. Par acte notarié du 20 octobre 2023, les parties ont conclu un bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2023, moyennant paiement d’un loyer annuel de 9.000 euros.

Par acte délivré le 25 janvier 2024, après un échange de courrier entre les parties, la SCI TEMP a fait délivrer à la SARL [Z] un commandement de payer la somme principale de 1.083 euros au titre de la taxe foncière de 2023, visant la clause résolutoire.

Par acte délivré le 09 février 2024, la SARL [Z] a fait assigner la SCI TEMP devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de contestation du commandement de payer.

La clôture est intervenue le 25 février 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2026, la SARL [Z] sollicite du tribunal de :

à titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 janvier 2024 par la SCI TEMP,à titre subsidiaire, juger l’absence d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 20 octobre 2023,en tout état de cause :condamner la SCI TEMP à lui payer la somme de 3.659 euros avec intérêts à compter de la signification des conclusions responsives du 24 juillet 2024,débouter la SCI TEMP de l’intégralité de ses demandes,condamner la SCI TEMP au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en nullité du commandement de payer, la SARL [Z] expose, au visa de l’article 1104 du code civil, que le commandement de payer ne peut être considéré comme valide dès lors qu’il a été délivré de mauvaise foi. Ainsi, elle fait valoir, par application de l’article L145-40-2 du code de commerce que seules les charges expressément visées par le bail peuvent être refacturées au preneur et qu’en l’espèce, aucune disposition expresse du bail ne prévoit la refacturation au locataire de la taxe foncière, dont le redevable légal est le seul bailleur. Elle ajoute que la clause insérée au bail relative aux impôts et charges incombant au preneur ne comporte aucun inventaire précis et limitatif des charges imputables au locataire en violation des dispositions de l’article R145-35 du code de commerce. Elle indique à ce titre que ne sont visés dans le bail que les impôts auxquels le preneur est personnellement assujetti. Elle précise que l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 allégué par le bailleur n’est pas applicable aux baux commerciaux, et ne prévoit pas l’imputation de la taxe foncière sur le bailleur, qui ne constitue pas une charge récupérable. Selon elle, la seule reproduction en page 7 du bail du 20 octobre 2023 des termes de l’article R145-35 du code de commerce ne signifie pas qu’elle aurait une obligation de rembourser la taxe foncière au preneur, dès lors que le bail doit formuler clairement les obligations respectives des parties, que le bail du 20 octobre 2023 reprend les dispositions du bail initial qui n’avait pas prévu le transfert de cette charge. Elle prétend que l’article L145-40-2 du code de commerce invoqué par le bailleur ne règle que la question de la répartition des charges dues entre différents locataires, et que seules les dispositions de l’article R145-33 3°) du même code prévoit les obligations de chacune des parties au titre des impôts, qui prévoit une possibilité de transfert de la taxe foncière, mais à la condition que cette possibilité soit exprimée distinctement dans une clause explicite du bail. Elle prétend que c’est de manière fausse et abusive que le bailleur soutient que le contrat de bail prévoit le calcul de la taxe foncière entre les différents locataires présents dans l’ensemble immobilier, le bail n’exposant pas la présence d’autres locataires dans l’immeuble, et ceci ne pouvant résulter de la citation de l’article R145-33 du code de commerce. Elle prétend que le paiement réalisé par erreur, entre 2019 et 2022 de la taxe foncière, ne peut créer de droit au profit de celui qui l’a reçu.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 3.659 euros, la SARL [Z] fait valoir, sur le fondement des articles 1302-1 et 1302-2 du code civil, qu’elle a payé par erreur la taxe foncière entre 2019 et 2022, dans le cadre du bail du 23 janvier 2003 qui ne fait pas référence à un tel transfert de charge

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, la SCI TEMP demande au tribunal :

débouter la SARL [Z] de sa demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 janvier 2024,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial du 20 octobre 2023 et la résiliation de plein droit depuis le 25 février 2024,condamner la SARL [Z] à lui payer les sommes de :1.083 euros correspondant à sa part de la taxe foncière pour l’année 2023,1.076,15 euros correspondant à sa part de la taxe foncière pour l’année 2024,débouter la SARL [Z] de l’intégralité de ses demandes,condamner la SARL [Z] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la validité du commandement de payer, la SCI TEMP fait valoir, au visa des articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce, que le contrat de bail comporte une disposition prévoyant la possibilité pour le bailleur d’imputer à la SARL [Z] une partie de la taxe foncière, ainsi que les modalités de calcul de cette taxe entre les différents locataires présents dans l’ensemble immobilier. Selon elle, la présence du terme « possibilité » laisse uniquement le choix au bailleur d’imputer ou non au locataire la taxe foncière. Elle soutient la mauvaise foi de la société [Z] dans son refus de régler sa quote part de taxe foncière 2023, au titre du lot n°10 qu’elle occupe, alors qu’elle l’a toujours réglée depuis 2019, sans qu’elle ne puisse désormais soutenir un paiement par erreur ou dans l’ignorance de ses droits, alors qu’elle n’a jamais sollicité d’explication. Elle en conclut que le commandement de payer, visant la clause résolutoire contractuellement prévue, a été délivré de bonne foi, ce qui interdit de remettre en cause sa validité, et réclame le paiement des sommes dues au titre de la taxe foncière pour les années 2023 et 2024, étant relevé que la société [Z] a cédé son fonds de commerce à une autre société depuis le 25 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur la validité du commandement de payer délivré le 25 janvier 2024

En vertu de l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cette disposition, la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre qu’en cas de manquement à une obligation clairement visée dans le bail.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui prévoit qu’elle peut être mise en œuvre à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou à défaut d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, délivré le 25 janvier 2024 sur la base du bail commercial renouvelé le 20 octobre 2023 est pris au motif du défaut de paiement de la somme de 1.083 euros. Cette somme correspond à la taxe foncière de l’année 2023.

Or, la taxe foncière constitue une charge qui incombe légalement au bailleur, lequel est toutefois autorisé, par application de l’article R145-35 du code de commerce, à l’imputer au preneur. Pour permettre cette imputation, conformément à l’article L145-40-2 du code de commerce, ce transfert de charge doit être mentionné de manière expresse par le bailleur dans le contrat dans le cadre de l’inventaire précis et limitatif des charges. Le contrat doit également mentionner la clé de répartition de la somme due pour chacun des locataires qui occupent différents espaces de l’ensemble unique sur lequel porte la taxe foncière.

Or, au cas d’espèce, le contrat de bail conclu le 20 octobre 2023 ne comporte pas de rubrique intitulée « charges ». En effet, il reprend, après avoir mentionné que le renouvellement de bail a lieu sous les mêmes charges, garanties et conditions, entre les pages 3 et 6 les stipulations du bail originaire de 2006 dans lesquelles il n’est pas mentionné notamment au 10°) le transfert de la taxe foncière. En page 7, il ajoute que le renouvellement du bail a lieu « sous celles suivantes issues de la loi du 18 juin 2014 et du décret 2014 » ce qui doit s’entendre que le bail est conclu sous les conditions issues desdits textes. A ce titre, sont mentionnées les dispositions de l’article R145-35 du code de commerce et la possibilité pour le bailleur d’imputer au locataire la taxe foncière. Il ne peut toutefois pas être considéré que cette formulation a pour objet de procéder de manière effective à un transfert de charge. En effet, cette mention ne répond pas à l’exigence de l’article L145-40-2 du code de commerce qui impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et redevances, et l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Le simple rappel d’un texte réglementaire, et la « possibilité » laissée au bailleur de s’en prévaloir ou non ne peut constituer ledit inventaire, en ce qu’une telle solution tendrait à créer une imprévisibilité pour le preneur. Il importe dès lors peu que la société [Z] ait pu s’acquitter antérieurement d’une taxe foncière, le paiement de cette somme n’étant pas contractuellement envisagé.

En outre, contrairement aux allégations de la SCI TEMP, il n’y a pas de clé de répartition de la somme qui pourrait être due entre les différents preneurs, le seul rappel du texte réglementaire imposant la mention de cette répartition ne constituant pas l’énoncé de ladite clé.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de la SARL [Z] visant à voir constater le défaut de validité du commandement de payer délivré le 25 janvier 2023, et par conséquent de débouter la SCI TEMP de sa demande reconventionnelle en paiement des sommes sollicitées au titre de la taxe foncière pour les années 2023 et 2024.

Sur la demande en restitution de la somme de 3.659 euros

En vertu de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. / La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

En l’espèce, comme jugé ci-avant ni le contrat de bail initial du 23 janvier 2006, ni le nouveau contrat signé le 20 octobre 2023 n’ont prévu le transfert de la charge de la taxe foncière, légalement due par le bailleur, vers le preneur. Un tel transfert supposant une disposition spéciale le prévoyant dans le contrat de bail au titre de l’énoncé des charges pesant sur le preneur, il doit être retenu que le paiement effectué par la SARL [Z] entre 2019 et 2022 l’a été fait par erreur et est susceptible de répétition. Le fait que la SARL [Z] n’ait pas sollicité d’explication sur le paiement qui lui était demandé et auquel elle a procédé entre les mains de la SCI TEMP devenue propriétaire en juin 2018, ne constituent pas un moyen pertinent lui interdisant d’obtenir la restitution des fonds indument versés.

Il résulte des courriers adressés par la SCI TEMP à la SARL [Z], les paiements des sommes réclamées n’étant pas contestés, que le montant acquitté s’est établi à 884 euros pour l’année 2019, 894 euros pour l’année 2020, 915 euros pour l’année 2021 et 966,85 euros pour l’année 2022, soit la somme totale de 3.659,85 euros.

Par conséquent, conformément à la demande, la SCI TEMP sera condamnée à restituer à la SARL [Z] la somme de 3.659 euros au titre de la taxe foncière indument facturée au titre des années 2019 à 2022, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024, date de notification des conclusions comportant une telle demande, qui valent mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SCI TEMP perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SCI TEMP, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SARL [Z] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle supporte et déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate que le commandement de payer délivré le 25 janvier 2023 n’est pas valide et est dépourvu de tout effet ;

Déboute la SCI TEMP de sa demande reconventionnelle en paiement des sommes sollicitées au titre de la taxe foncière pour les années 2023 et 2024 ;

Condamne la SCI TEMP à restituer à la SARL [Z] la somme de 3.659 euros au titre de la taxe foncière indument facturée au titre des années 2019 à 2022, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 ;

Condamne la SCI TEMP au paiement des dépens ;

Condamne la SCI TEMP à payer à la SARL [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI TEMP de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est signée par madame Myriam SAUNIER, vice-présidente et madame Isabelle SANCHEZ, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT