TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffiers : Madame BERKANI, lors des débats

Madame BOINE, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE :

Le 16 janvier 2025

à M^e CANOVAS-ALONSO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 janvier 2025

à M^e CAPELLO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05775 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OUA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD-EST MEDITERRANEE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [W]

né le 10 Août 1983 à ALGERIE

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laura CAPPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-014522 du 14/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 8 octobre 2018, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a donné à bail à Monsieur [E] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 233,06 euros, outre 52,67 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait signifier à Monsieur [E] [W] par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024 un commandement de payer la somme de 867,58 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait assigner Monsieur [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [E] [W] à lui payer les loyers et charges impayés au 3 juillet 2024, soit la somme de 1.541,82 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 24 avril 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2024.

A cette audience, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2.044,28 euros, selon décompte en date du 23 octobre 2024, terme de novembre 2024 inclus. Elle s’oppose aux délais de paiement.

Monsieur [E] [W], représenté par son conseil, fait valoir in limine litis l’incompétence du juge des référés au motif qu’il existe des contestations sérieuses en ce que les décomptes produits par la bailleresse présentent des irrégularités qui rendent difficile la connaissance du montant exact de la dette. Sur le fond, il reconnaît la dette locative à hauteur de 1.538,52 euros selon décompte arrêté au 25 octobre 2024 en contestant devoir inclure le mois de novembre 2024 non échu à la date de l’audience. Il sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant avoir réglé les derniers loyers et faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable au litige, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail conclu le 8 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2024 pour la somme en principal de 867,58 euros.

Il est constant que lorsque le commandement est délivré pour une somme excédent celle dont le locataire est débiteur, il reste valable à hauteur du montant réellement dû. Dès lors, le montant erroné du commandement de payer auquel est annexé un décompte de la dette n’exclut pas en soi l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE produit aux débats le contrat de bail signé par les parties qui fixe le montant du loyer mensuel à 233,06 euros, outre 52,67 euros de provision sur charges.

Le commandement de payer délivré le 24 avril 2024 a visé une dette locative dont le montant était tout à fait clair. Il s’agissait d’impayés de mai 2023 à avril 2024, pour un montant global de 867,58 euros. Y sont mentionnés les versements du locataire par TIP, les allocations payées par la CAF, la régulation des charges annuelles 2021.

S’agissant de la mention du « solde dernier relevé » en tête du décompte pour un montant de 198,56 euros sans justification de ce que recouvre cette somme, il apparaît que Monsieur [E] [W] n’a produit de son côté aucun décompte qu’il aurait établi, faisant ressortir les sommes dues et les sommes réglées, ni preuve de paiements de montants supérieurs à ceux reportés par sa bailleresse.

Enfin, il convient de constater que Monsieur [E] [W] ne conteste pas la dette locative réclamée dans le commandement de payer, ni avant la signification de l’acte, ni dans le délai de deux mois, ni même à l’audience.

Le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En conséquence, la contestation quant à l’absence d’intelligibilité du décompte n’est pas jugée sérieuse.

Même à soustraire la somme de 185,43 euros, relative à des frais de poursuite 08/23 pour laquelle il n’est pas justifié de titre exécutoire, un montant de 682,15 euros restait dû.

Il ressort des décomptes ultérieurs que Monsieur [E] [W] n’a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers et charges impayés dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [E] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était pour suivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [E] [W] reste devoir la somme de 1.538,52 euros, à la date du 25 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [E] [W] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [E] [W] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.538,52 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [W] justifie percevoir 559,42 euros par mois au titre du revenu de solidarité active. Il résulte du décompte et des pièces versées par le locataire que celui-ci justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Monsieur [E] [W], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [E] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [E] [W], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 octobre 2018 entre la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE et Monsieur [E] [W] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à verser à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, à titre provisionnel, la somme de 1.538,52 euros décompte arrêté au 25 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024, date de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [E] [W] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 42 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [E] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [E] [W] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, soit 320,33 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente