TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/52401 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HU2

N° : 6

Assignation du :

15 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 juin 2024

par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. PREVIMMO – GROUPE PREVOIR

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS – #A0891

DEFENDERESSE

La Société TMP

[Adresse 3]

[Localité 6]

ci devant et actuellement au

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Paul CANTON de l’AARPI ARC PARIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0216

DÉBATS

A l’audience du 02 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée signé les 29 avril et 2 mai 2022, la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR a consenti à la société TMP un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2022, moyennant un loyer indexé de 36.000 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance, pour l’exercice de l’activité de café-bar et de vente sur place et à emporter de produits ne nécessitant pas d’extraction et de bac à graisse pour leur préparation.

La société TMP exploite dans les lieux un établissement sous l’enseigne “Les Tomettes”.

Le 8 décembre 2023, la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR a fait signifier à la société TMP une sommation visant la clause résolutoire du bail d’avoir à:

— cesser toute cuisson au sein des lieux loués;

— cesser toutes nuisances olfactives, même en l’absence de cuisson;

— cesser toutes nuisance sonores.

Le 24 janvier 2024, la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR a fait signifier à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 12.097,17 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Le 15 mars 2024, la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR a fait assigner la société TMP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, elle demande au juge de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 8 janvier 2024;

— ordonner l’expulsion de la société TMP;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;

— condamner la société TMP à lui payer une provision de 217,02 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au jour de l’assignation, outre les intérêts au taux à compter de l’assignation;

— condamner la société TMP à lui payer une indemnité d’occupation indexée de 11.880,15 € par trimestre;

— à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 24 février 2024;

— ordonner l’expulsion de la société TMP;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;

— condamner la société TMP à lui payer une provision de 217,02 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au jour de l’assignation, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— condamner la société TMP à lui payer une indemnité d’occupation indexée de 11.880,15 € par trimestre;

— en tout état de cause, majorer de 10 % la somme due au titre du bail, soit la somme de 21,70 €;

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie;

— condamner la société TMP à lui payer la somme de 194.042,45 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au terme de la période ferme, le 30 avril 2028;

— assortir toutes les condamnations pécuniaires de l’intérêt au taux légal avec capitalisation desdits intérêts;

— dire que les frais de l’exécution forcée à venir seront à la charge de la société TMP en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 13.663,56 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société TMP demande au juge de:

— à titre principal, débouter la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR de l’ensemble de ses demandes à son encontre;

— à titre subsididiaire, débouter la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR de l’ensemble de ses demandes à son encontre;

— débouter la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR de sa demande d’application de la clause pénale d’un montant de 21,70 € ;

— débouter la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

— débouter la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR de sa demande de condamnation de la société TMP au paiement d’une provision d’un montant de 194.042,45 € ;

— débouter la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR de sa demande de séquestre des biens meubles et objets mobiliers;

— en tout état de cause, condamner la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR à lui verser la somme de 6.450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société TMP

A l’appui de ses demandes, la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR fait valoir:

— à titre principal, que la société TMP méconnaît la clause de destinatation du bail en se livrant dans les lieux loués à une activité prohibée de restauration qui nécessite d’effectuer des cuissons et génère des nuisances olfactives et sonores auxquelles elle n’a pas remédié dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de la sommation du 8 décembre 2023;

— à titre subsidiaire, que la société TMP règle irrégulièrement son loyer et ses accessoires depuis le mois de janvier 2023; que les causes du commandement du 23 janvier 2024 n’ont pas été intégralement apurées dans le délai d’un mois puisqu’une somme de 217,02 € reste due;

La société TMP réplique:

— qu’elle respecte la destination contractuelle des lieux loués et ne procède jamais à de la cuisson au sein du local; qu’en effet, elle est étroitement liée au restaurant Le Primerose, situé à la même adresse, dont elle utilise les cuisines pour réaliser certains plats qu’elle réchauffe ensuite au micro-onde dans son établissement avant de les servir à sa clientèle; que la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR ne démontre pas que les nuisances sonores et olfactives qu’elle invoque lui sont imputables et sont toujours constatées;

— qu’elle avait réglé la somme de 11.880,15 € la veille de la délivrance du commandement de payer et ne s’est pas aperçue de l’existence d’un solde de 217,02 € sur les causes de l’acte; qu’elle n’a jamais présenté de solde débiteur particulier et est parfaitement est à jour des paiements dus à la bailleresse.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail signé par les parties les 29 avril et 2 mai 2022 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de respect de la destination des lieux loués.

La clause “Destination des locaux” est stipulée comme suit:

“ Le Preneur est autorisé à exercer dans les Locaux les activités suivantes:

« toute activité de café-bar et de vente sur place ou à emporter de produits dont la préparation ne nécessite pas l’utilisation d’une extraction ou d’une bac à graisse, à l’exclusion de tout autre commerce.

Sont expressément exclues de la destination des Locaux, les activités nécessitant l’utilisation d’une extraction et/ou toute activité de restauration de nature à entraîner la diffusion d’odeurs de cuisine gênantes pour le voisinage. »

Le Preneur est informé de l’impossibilité d’installer un conduit d’extraction d’air pour une cuisine au sein des Locaux, et déclare l’accepter et renoncer à toute activité qui le nécessiterait.»

A l’appui de son affirmation selon laquelle sa locataire se livre dans les locaux pris à bail à une activité de cuisson prohibée et génératrice de nuisances sonores et olfactives, la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR produit pour l’essentiel une copie des menus proposés par l’établissement Les Tomettes à sa clientèle, deux courriels datés d’avril 2023 émanant d’occupants de l’immeubles se plaignant d’odeurs de cuisson et deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice dressés à l’extérieur des lieux loués les 28 septembre 2023 et 24 janvier 2024 faisant état d’odeurs de cuisson dans deux appartements de l’immeuble.

Au vu des seules pièces précitées, la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR ne rapporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que la société TMP se livre dans son local à une activité de cuisson prohibée par le bail. Il est notable à cet égard qu’un restaurant est actuellement exploité au rez-de-chaussée du même immeuble sous l’enseigne “Café Primerose” dans un local appartenant également à la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR. Au vu des extraits PAPPERS relatifs à la société LE PRIMEROSE et à la société VTM, les deux sociétés présentent des liens entre elles puisque la gérante de la première, Mme [N] [U], est associée de la seconde. Ces éléments corroborent les déclarations de la défenderesse selon lesquelles elle utilise en fait les cuisines du restaurant “Café Primerose” pour faire cuire les plats servis à sa clientèle. Au demeurant, il apparaît que cet accord convenu entre les deux établissements voisins était connu de la bailleresse lors de la prise à bail des lieux loués ainsi qu’il résulte du courriel officiel de son conseil daté du 21 décembre 2023 (“Ma cliente me rappelle que lors de la prise à bail il avait été convenu que le local pris à bail ne servirait qu’à réchauffer les plats cuisinés dans la brasserie préexistante”).

En outre, la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR ne démontre pas que les nuisances olfactives qu’elle a fait constater par commissaire de justice dans deux appartements de l’immeuble, d’une part, sont imputables à l’activité de la société TMP, d’autre part, ont perduré au delà du délai d’un mois courant à compter de la signification de la sommation du 8 décembre 2023. La défenderesse produit à cet égard deux témoignages d’occupants de l’immeuble établis le 20 mars 2024 attestant de la disparition des nuisances olfactives, dont l’un émanant d’une personne travaillant au premier étage de l’immeuble précédemment entendue par le commissaire de justice lors de ses opérations de constat du 28 septembre 2023. Enfin, la demanderesse ne rapporte nullement la preuve des nuisances sonores alléguées.

Au vu de ces éléments, il convient de dire que la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR ne rapporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, de l’existence et de la persistance des manquements reprochés à sa locataire aux termes de la sommation du 8 décembre 2023.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur ses demandes fondées sur ladite sommation de constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 janvier 2024, d’expulsion et de condamnation de la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation.

En ce qui concerne sa demande subsidiaire, la clause résolutoire insérée dans le bail des parties est également applicable en cas de défaut de paiement à son échéance “d’un seul terme de loyer ou charges ou taxes ou contributions quelconques (…)”.

Le commandement de payer signifié le 24 janvier 2024 à la société TMP vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 12.097,17 € selon décompte annexé à l’acte.

La bailleresse ne conteste pas l’existence d’un versement de 11.880,15 € effectué par sa locataire peu avant la délivrance du commandement, le 22 avril 2024 au vu du justificatif de paiement produit par la défenderesse. Dans ces conditions, les causes de l’acte doivent être réduites à la somme de 217,02 € soit 12.097,17 € – 11.880,15 €.

Force est toutefois de constater que la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR, bien qu’interpellée par sa locataire qui soutient n’être redevable d’aucune somme à son égard, ne produit aucun justificatif de l’existence, de la nature et du quantum de la créance résiduelle alléguée de 217,02 €. L’existence d’un défaut de paiement de la défenderesse persistant au delà du délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer n’est donc pas établie.

Dans ces conditions, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes subsidiaires de la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR de constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 février 2024, d’expulsion et de condamnation de la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de provisions et de conservation du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, pour les motifs exposés ci-dessus tenant au caractère sérieusement contestable de la créance alléguée, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société TMP à payer à la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR les sommes provisionnelles de 217,02 € et de 21,70 € au titre de la pénalité contractuelle afférente.

Par ailleurs, l’acquisition de la clause résolutoire du bail n’ayant pas été constatée aux termes de la présente ordonnance, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR de condamnation de la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 194.042,45 € au titre des loyers et provisions sur charges restant à échoir ainsi que sur sa demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande de la condamner à payer à la société TMP la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR,

Condamnons la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR à payer à la société TMP la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamons la société PREVIMMO-GROUPE PREVOIR aux dépens de l’instance.

Fait à Paris le 06 juin 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC François VARICHON