N° RG 24/00924 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7533H

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 10]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 14]

N° RG 24/00924 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7533H

Minute : 24/442

JUGEMENT

Du : 28 Novembre 2024

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

M. [D] [Y]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par madame [R] [J]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 8]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 15 Octobre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [D] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 209,57 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 648,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance locative dans un délai d’un mois en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [Y] le 13 mars 2024.

Par assignation du 10 juin 2016, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 242,74 euros, égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1903,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture (porte close).

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 15 octobre 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 octobre 2024, s’élève désormais à 1389,79 euros, après prise en compte d’un paiement de 900 euros intervenu la veille de l’audience. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. L’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, le bailleur rappelle n’avoir toujours reçu aucune attestation d’assurance. Il indique se désister de sa demande si une attestation d’assurance lui parvient durant le temps du délibéré, mais maintenir sa demande si cela n’est pas le cas.

A l’audience, M. [D] [Y] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. Il expose que la dette s’est formée suite à un burn out, mais qu’il a désormais retrouvé un travail et touche environ 2 000 euros par mois (intérim). Il précise vivre seul et avoir d’autres dettes, au titre des factures d’eau et d’électricité. Il s’engage à faire parvenir une attestation d’assurance au tribunal dans un délai de deux semaines, précisant qu’il a un rendez-vous avec son assureur dans deux jours.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

M. [Y] n’a pas fait parvenir au tribunal son attestation d’assurance.

Cependant, par note en délibéré du 23 novembre 2024, le bailleur a informé le tribunal que M. [Y] leur avait directement communiqué son attestation d’assurance.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 648,54 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire a repris la veille de l’audience le paiement des loyers courants à l’audience et a commencé à rembourser sa dette et a repris le paiement du loyer courant (paiement de 900 euros le 14 octobre 2024). Le locataire ayant retrouvé du travail en intérim, selon ses déclarations à l’audience, il apparaît être en capacité de régler la dette locative selon les modalités qu’il propose, à savoir le versement de 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande du locataire de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2024, M. [D] [Y] lui devait la somme de 1 389,79 euros, après déduction d’un versement de 900 euros effectué la veille de l’audience, justifié par le locataire et non contesté par le bailleur.

Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais de procédure (150,73 + 126,66 euros), qui ne sont pas une dette locative mais seront compris le cas échéant dans la condamnation aux dépens.

M. [D] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 1 112,40 euros au bailleur, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus au 15 octobre 2024, loyer de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par le locataire, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, M. [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 242,74 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juin 2024 entre l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT, d’une part, et M. [D] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 13] [Localité 1] est résilié depuis le 12 mai 2024,

CONDAMNE M. [D] [Y] à payer à l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 1112,40 euros (mille cent douze euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024, loyer de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2016,

AUTORISE M. [D] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 7 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, le locataire pourra se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [D] [Y] sera condamné à verser à la société Habitat Hauts de France ESH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 242,74 euros, à compter du 12 mai 2024 et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2024 et celui de l’assignation du 10 juin 2016.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge