TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 29 DÉCEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/03569 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4TBG

AFFAIRE : Mme [E] [D] (M^e FAVARD)

C/ S.C.C.V. LA PORTE DES CALANQUES, S.A.S. PROGEREAL (la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Michelle SARTORI

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 29 décembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 29 décembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [E] [D]

née le 20 septembre 1963 à [Localité 7] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bastien FAVARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DÉFENDERESSES

S.C.C.V. LA PORTE DES CALANQUES

immatriculée au R.C.S. de Marseille sous le numéro 835 286 923

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de ses représentants légaux

S.A.S. PROGEREAL

immatriculée au R.C.S. de Marseille sous le numéro 326 518 727

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son Président en exercice

toutes deux représentées par Maître Eric BAGNOLI de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [D] a conclu un contrat préliminaire de réservation en date du 10 juillet 2021 conférant à cette dernière la faculté d’acquérir pour un prix de 320.017 € un appartement et un box de garage à un taux réduit de TVA de 5,5 % au sein du programme immobilier LA PORTE DES CALANQUES que la SCCV PORTE DES CALANQUES se proposait de réaliser sur un terrain sis [Adresse 6] à [Localité 9].

Le contrat préliminaire de réservation lui impartissait un délai d’un mois pour déposer une demande de prêt auprès d’un organisme bancaire.

Il était précisé que l’acte de vente serait reçu aux minutes de l’office notariale de Maître [R] [P], Notaire, et dont l’Etude est situé [Adresse 2].

Par courrier du 20 juillet 2021, La SCCV LA PORTE DES CALANQUES notifiait à Madame [D] le contrat de réservation et lui transmettait les pièces du dossier de réservation en lui rappelant qu’elle bénéficiait d’un délai de rétractation et qu’il lui incombait de justifier des démarches nécessaires à l’obtention de son prêt dans le délai de 15 jours de la réception du présent courrier.

La SCCV LA PORTE DES CALANQUES, a adressé à Madame [D] le 8 juin 2023, un courrier recommandé lui demandant de prendre contact avec l’Etude notariale pour un rendez-vous de signature avant le 30 juin 2023.

Le courrier précisait qu’à défaut, la SCCV LA PORTE DES CALANQUES reprendrait possession du bien sans autre forme de préavis.

Par un courrier daté du 11 juillet 2023, réceptionné le 17 juillet 2023, Madame [D] a transmis une première demande de crédit datée du 23 avril 2023, avec une création de dossier daté du 17 mars 2023 et une offre de prêt émise le 7 juillet 2023.

Par courrier du 19 juillet 2023, la société LA PORTE DES CALANQUES lui indiquait lui restituer le dépôt de garantie (1.500 €), en rappelant l’ensemble des relances adressées en 2021 et 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 mars 2024 Madame [E] [D] a fait délivrer à la société PROGEREAL et à la SCCV LA PORTE DES CALANQUES une assignation à comparaitre devant la juridiction de céans aux fins de :

Vu les articles 1103, 1104, 1124 1231-1 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL :

ENJOINDRE à la SCI LA PORTE DES CALANQUES de comparaître dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision devant Maître [O] [C], Notaire Associé auprès auprès de la SAS LES NOTAIRES DE LA PLACE D'[Adresse 5] ayant son siège à [Adresse 4], pour y signer l’acte authentique de vente, et de juger qu’à défaut de ce faire, le présent jugement vaudra acte de vente et sera publié à la conservation des hypothèques, au prix de 300 675 euros pour l’appartement et 19 342 euros pour le box, par la société PORTE DES CALANQUES à Madame [E] [D].

ENJOINDRE la SCI LA PORTE DES CALANQUES et la SA PROMOTION GESTION REALISATION d’avoir à justifier des actes de dispositions passés avec tous tiers sur le bien objet du contrat de réservation en date du 10 juillet 2021.

CONDAMNER in solidum la SCI LA PORTE DES CALANQUES et la SA PROMOTION GESTION REALISATION à payer à Madame [E] [D] la somme de 20 000 euros pour le préjudice causé par suite de son refus de vendre.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER in solidum la SCI LA PORTE DES CALANQUES et la SA PROMOTION GESTION REALISATION à payer à Madame [E] [D] :

La somme de 100 000 euros au titre de la perte de chance de conclure la vente

La somme de 15 000 euros au titre de son préjudice matériel

La somme de 50 000 euros au titre de son préjudice moral.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la SCI PORTE DES CALANQUES et la SA PROGEREAL in solidum à verser à Madame [D] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance

DIRE ET JUGER que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire au sens des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG24/3569.

Par conclusions numéro 3 régulièrement signifiées au RPVA le 7 août 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Madame [E] [D] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1124 1231-1 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL :

ENJOINDRE à la SCI LA PORTE DES CALANQUES de comparaître dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision devant Maître [O] [C], Notaire Associé auprès auprès de la SAS LES NOTAIRES DE LA PLACE D'[Adresse 5] ayant son siège à [Adresse 4], pour y signer l’acte authentique de vente, et de juger qu’à défaut de ce faire, le présent jugement vaudra acte de vente et sera publié à la conservation des hypothèques, au prix de 300 675 euros pour l’appartement et 19 342 euros pour le box, par la société PORTE DES CALANQUES à Madame [E] [D].

ENJOINDRE la SCI LA PORTE DES CALANQUES et la SA PROMOTION GESTION REALISATION d’avoir à justifier des actes de dispositions passés avec tous tiers sur le bien objet du contrat de réservation en date du 10 juillet 2021.

CONDAMNER in solidum la SCI LA PORTE DES CALANQUES et la SA PROMOTION GESTION REALISATION à payer à Madame [E] [D] la somme de 20 000 euros pour le préjudice causé par suite de son refus de vendre.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER in solidum la SCI LA PORTE DES CALANQUES et la SA PROMOTION GESTION REALISATION à payer à Madame [E] [D] :

La somme de 100 000 euros au titre de la perte de chance de conclure la vente

La somme de 15 000 euros au titre de son préjudice matériel

La somme de 50 000 euros au titre de son préjudice moral.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la SCI PORTE DES CALANQUES et la SA PROGEREAL in solidum à verser à Madame [D] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance

DIRE ET JUGER que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire au sens des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives et responsives numéro 3 régulièrement signifiées au RPVA le 21 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, les sociétés SCI LA PORTE DES CALANQUES et SA PROMOTION GESTION REALISATION demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants 1219, 1226 et 1137 du Code civil,

Vu l’article L 261.15 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’arrêté du 29 juillet 1987 modifié

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

Vu la jurisprudence prise en application,

Vu les pièces visées,

PRONONCER la mise hors de cause de la société PROGEREAL ;

PRONONCER la nullité du contrat de réservation conclu entre la SCCV LA PORTE DES CALANQUES et Madame [E] [D] le 10 juillet 2021 ;

Subsidiairement,

JUGER que Madame [E] [D] n’a pas respecté ses obligations contractuelles contenues dans le contrat préliminaire de réservation signé le 10 octobre 2021 ;

JUGER la résiliation du contrat préliminaire de réservation signé le 10 octobre 2021 bien fondée en l’état du non-respect par Madame [E] [D] de ses

obligations contractuelles ;

DEBOUTER Madame [E] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER Madame [E] [D] à payer à la SCCV LA PORTE DES CALANQUES la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice financier,

CONDAMNER Madame [E] [D] à payer à la société PROGEREAL et à la société LA PORTE DES CALANQUES la somme de 1.500 euros chacune au titre des

dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile

CONDAMNER Madame [E] [D] aux entiers dépens de l’instance.

*****

La procédure a été clôturée le 25 septembre 2025.

L’affaire a été plaidée le 23 octobre 2025, et mise en délibéré à la date du 29 décembre 2025.

MOTIFS :

Sur la mise hors de cause de la société PROGEREAL :

En sa qualité de développeur immobilier, la société PROGEREAL a constitué la société la PORTE DES CALANQUES, société civile immobilière, en charge de la réalisation d’un ensemble immobilier dénommée « LA PORTE DES CALANQUES », en cours de construction, sur un terrain situé à [Adresse 8].

La SCCV LA PORTE DES CALANQUES a pour gérant la société PROGEREAL.

Or il ressort des pièces produites que seule la SCCV PORTE DES CALANQUES est le cocontractant de Madame [D]. En effet, les courriers adressés à Madame [E] [D] portent mention de la SCCV LA PORTE DES CALANQUES, société constituée pour la réalisation de ce programme immobilier. La société PROGEREAL n’a jamais été partie au contrat préliminaire de réservation et n’a jamais eu de lien juridique avec Madame [D].

En conséquence, La société PROGEREAL sera mise hors de cause et Madame [D] sera déboutée de toutes demandes formulées à son encontre.

Sur les demandes de Madame [D] au titre du contrat préliminaire de réservation :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [D] sollicite à titre principal que la SCI PORTE DES CALANQUES soit enjointe à se présenter dans un délai de 15 jours suivant la présente décision devant un Notaire pour signer l’acte de vente ou à défaut que le présent jugement vaudra acte de vente et sera publié à la conservation des hypothèques. Elle soutient au visa des dispositions précitées avoir accompli les diligences nécessaires dans les délais à l’obtention du prêt, et avoir informé régulièrement son interlocuteur chez PROGEREAL. Elle précise que les échanges ont perduré, que le 5 avril 2023, il lui a été adressé les fiches de choix pour le carrelage, la faïence ; que le 29 avril 2023 le conseiller financier de la caisse d’épargne a adressé au responsable commercial du programme immobilier l’annexe à compléter du prêt à taux zéro obtenu. Elle soutient que la défenderesse ne pouvait reprendre possession du bien pour le vendre à un tiers et qu’elle est tenue de le lui réserver.

Elle expose avoir respecté ses obligations contractuelles, et que le vendeur ne s’est aucunement prévalu pendant deux ans d’un quelconque manquement contractuel, ce dernier ne pouvant exiger le 8 juin 2023 une signature dans un délai de 25 jours alors même qu’aucun délai de ce type n’était prévu à l’acte et que le réservant était informé de l’offre de prêt à taux zéro.

Elle considère que la société PORTE DES CALANQUES a manqué à ses obligations contractuelles, aucune rétractation de sa part n’étant prévue par le contrat puisqu’elle entendait accorder au réservataire la faculté d’opter pour l’acquisition d’un bien dont les caractéristiques étaient définies. Elle soutient ainsi que ce contrat doit s’analyser en une promesse unilatérale de vente au sens des dispositions de l’article 1124 du code civil, et que les mails échangés viennent témoigner de la volonté du réservant de lui vendre l’appartement et le garage et d’elle de l’acquérir.

En réplique la SCI PORTE DES CALANQUES indique que le contrat préliminaire de réservation n’est ni une promesse unilatérale de vente ni un compromis de vente. Elle souligne que Madame [D] n’a jamais justifié auprès du notaire chargé de notifier le projet d’acte de vente qu’elle était éligible à bénéficier d’un taux réduit de 5,5% et à l’obtention d’un prêt destiné à financer l’acquisition du bien au titre de sa résidence principale. Elle précise que le chantier a été ouvert le 15 décembre 2021, et qu’au moment de la signature de la convention le contrat ne pouvait s’analyser en une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble achevé.

Elle soutient aux termes des articles 6 et 7 relatifs aux modalités de financement partiel ou total avec obtention de prêt, que la réservataire disposait de délais clairement définis pour effectuer les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt et en justifier. Elle considère qu’en ayant manqué à ses obligations elle a perdu le bénéfice du contrat de réservation. Elle souligne que la demanderesse est défaillante à justifier de ses affirmations, et qu’elle a au surplus été relancée par le notaire plus de 3 mois après la signature du contrat de réservation, sans jamais y répondre.

Elle considère avoir à bon droit adressé un courrier recommandé à Madame [D] le 8 juin 2023, soit près de deux années après la signature du contrat de réservation.

Elle note que ce n’est qu’à l’appui de ses dernières conclusions responsives en date du 28 mars 2025 que la demanderesse produit ses pièces 8 et 9 (mandat de recherche de financement ou d’assurance et synthèse de demande de prêt) dont il ressort qu’elle sollicitait un prêt pour un achat en investissement locatif, et que par ailleurs ses revenus dépassaient le montant des ressources à prendre en considération, de sorte qu’elle ne pouvait prétendre à un taux réduit de TVA à 5,5%.

Elle considère par voie de conséquence, qu’elle a commis un dol en dissimulant intentionnellement le fait qu’elle ne pouvait pas prétendre à un taux réduit de la TVA, et sollicite pour cela la nullité du contrat de réservation. En tout état de cause, elle précise que si le tribunal devait considérer qu’elle n’a pas dissimulé des informations déterminantes à son co-contractant, elle demande qu’il lui soit reconnu qu’elle était bien fondée à résilier le contrat de réservation compte tenu du fait que Madame [D] n’a pas satisfait à ses obligations.

En l’espèce, il est acquis au débat que Madame [D] et la SCI PORTE DES CALANQUES représentée par la société PROGEREAL ont conclu par acte sous seing privé un contrat préliminaire de réservation en phase exploratoire le 10 juillet 2021. Ce contrat visait à réserver à la réservataire un appartement de type 4 et un box de garage.

Le contrat prévoyait :

En son article VI intitulé « financement » de la partie II des conditions particulières : « le réservataire pourra à son choix payer le prix de la vente formant l’objet du présent contrat de réservation : -soit en totalité de ses deniers personnels,

— soit pour partie, de ses deniers personnels et pour le surplus, à l’aide d’un emprunt.

Le réservataire (…) s’engage à obtenir dans le délai de 3 mois à compter de la signature des présentes. Le réservataire s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans le délai de 1 mois à compter de la réception des présentes auprès de l’organisme financier indiqué. (…)

Le réservataire devra indiquer au moment où il se déclarera vouloir se prévaloir du présent contrat quel est celui des deux modes de financement ci-dessus indiqué sur lequel il aura porté son choix.

Dans la mesure où le réservataire décide de payer une partie de son prix à l’aide de prêts, le réservataire devra déclarer à l’acte de vente que tous les prêts auquel il entend recourir sont obtenus et seront définitivement conclus au moment de la vente. Si le réservataire venait à ne pas exécuter en tout ou partie les obligations résultant pour lui des conventions qui précèdent et notamment s’il n’effectuait pas les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans le délai de 15 jours à compter de la réception des présentes, il ne pourrait se prévaloir du bénéfice du présent contrat de réservation.

Le réservataire pourra être mis en demeure de justifier de ses diligences pour l’obtention en temps utile de l’intégralité de son financement ce dont il déclare faire son affaire. »

En son article VII intitulé « conditions suspensives » dont il ressort qu’en cas de non réalisation des conditions suspensives ci-après, le présent contrat sera considéré comme nul, pris en son paragraphe « condition suspensive d’obtention de prêt » : Il stipule que « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le réservataire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans un délai de 3 mois à compter de la signature des présentes. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte. (…)

L’obtention, ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le réservataire au réservant et au Notaire. A défaut de cette notification, le réservant, aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le réservataire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de 8 jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le réservataire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le réservataire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt et que la condition n’a pas défaillie de son fait. A défaut ces fonds resteront acquis au réservant. (…) »

L’article L.261-15 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : « La vente prévue à l’article L. 261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé. Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article L. 312-16 du Code de la consommation n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire. Est nulle toute autre promesse d’achat ou de vente ».

A titre liminaire il sera rappelé aux parties que le contrat préliminaire de réservation ne constitue pas un engagement définitif d’achat du bien. Il fait office d’avant-contrat spécifique à l’achat en VEFA. C’est un contrat innommé et donc sui generis synallagmatique. La défenderesse ne peut valablement soutenir que ce contrat n’est ni unilatéral ni synallagmatique alors qu’elle concède aux termes de ses conclusions que c’est parce que la demanderesse n’a pas respecté ses obligations qu’elle a mis fin au contrat. En effet le contrat litigieux comporte des obligations réciproques, le vendeur s’engageant en contrepartie d’un dépôt de garantie à réserver à l’acheteur éventuel un immeuble ou une partie d’immeuble sous la réserve de la réalisation de conditions suspensives. Ce contrat est facultatif et a pour objet la détermination des conditions de la vente et de la livraison du logement et les modalités de la future vente.

Ainsi, le vendeur s’engage à réserver un logement neuf à l’acheteur si le programme de construction se réalise sous la réserve du respect par le réservataire de ses obligations et de la réalisation des conditions suspensives.

Madame [D] produit au soutien de ses demandes un mandat de recherche de financement confié à un courtier dénommé PRETTO en date du 27 juillet 2021, des demandes de prêt précisant une échéance des conditions suspensives au 10 octobre 2021 et un financement partiel avec ses deniers personnels, réalisé auprès de la caisse d’épargne d’Ile de France et du crédit du nord, outre un devis d’assurance emprunteur daté du 28 juillet 2021.

Pour autant, le tribunal observe qu’elle ne produit pas les réponses qui lui ont été adressées suite aux demandes, et qu’en outre les avis d’imposition produits (2019 à 2022) ne sont d’ailleurs pas conformes aux revenus déclarés auprès des agences bancaires pour l’obtention des prêts en 2021.

S’il ressort de ces pièces qu’elle a entrepris des démarches dans le mois suivant la signature du contrat de réservation, elle ne justifie aucunement dans les pièces produites de la transmission de ces démarches auprès du Notaire et notamment de l’obtention ou de la non obtention du prêt, pas plus qu’elle ne justifie de la transmission des pièces réclamées, tel l’avis d’imposition.

Or il ressort des pièces communiquées par la défenderesse que le 30 novembre 2021, l’étude notariale, mandatée pour formaliser l’acte de vente, a sollicité la transmission de certaines pièces et a demandé également qu’il lui soit retourné l’offre de prêt à réception. Le mail qui lui est adressé en date du 1er décembre fait juste état d’un échange et renvoie le mail adressé la veille.

Elle affirme avoir adressé une attestation d’acceptation de financement au réservant mais le coût étant élevé elle aurait fait part de sa volonté de déposer de nouvelles demandes de financement afin d’obtenir des conditions plus avantageuses, pour autant elle ne justifie aucunement de cette transmission pas plus qu’elle ne justifie de la réponse que lui aurait faite PROGEREAL.

Force est de constater qu’elle est défaillante sur ce point, focalisant son argumentation sur les sollicitations de la SCI LA PORTE DES CALANQUES en mars et juin 2023.

Madame [D] ne peut feindre d’ignorer les conditions suspensives et les obligations qui étaient les siennes. Ce d’autant que si les démarches réalisées en 2021 avaient abouti, elle n’aurait pas eu besoin de solliciter une nouvelle offre de prêt en 2023.

Ce n’est que suite au courrier recommandé du 8 juin 2023, l’enjoignant de régulariser l’acte notarié et de prendre un rendez-vous avant le 30 juin 2023, que Madame [D] a répondu par courrier recommandé en date du 11 juillet informant que l’offre de prêt était parvenue le 7 juillet. Il apparaît que l’offre de prêt a été initiée le 23 avril 2023, et signée par l’emprunteur le 28 juillet. Pour autant et malgré cela, elle n’a jamais communiqué ladite offre de prêt, pas plus qu’elle n’a transmis à ce moment-là ses avis d’imposition.

Il sera par ailleurs précisé que les jurisprudences citées, mais non produites, par la demanderesse ne sont aucunement en lien avec le présent cas d’espèce. Le tribunal les a toutefois vérifiées.

En effet, elles portent pour deux d’entre elles sur des promesses unilatérales de vente de biens à rénover ou de vente de biens immobiliers. Ainsi, et alors même qu’elle ne produit aucunement ces jurisprudences qu’elle cite et dont elle en détourne les dispositifs, elle ne peut venir solliciter le bénéfice de l’application de telles décisions qui sont sans rapport avec le présent cas d’espèce. S’agissant de l’arrêt du 24 septembre 2014, le tribunal relèvera que la cour de cassation souligne que le promoteur n’ayant pas demandé la requalification du contrat en promesse synallagmatique de vente, la cour d’appel qui a procédé à une interprétation souveraine, au regard de l’ambiguïté des termes du contrat, a pu retenir qu’il s’agissait d’une promesse unilatérale. De plus s’agissant de cet arrêt, il sera relevé qu’au moment de la signature de la convention, les travaux étaient déjà très avancés, enfin, la question juridique soulevée portait sur la nullité du contrat et la restitution du dépôt de garantie. De sorte que les jurisprudences citées dont seules des phrases ciblées sont extraites sont inopérantes, et non applicables au cas d’espèce.

En conséquence, après analyse tant des termes du contrat de réservation que des pièces produites, le tribunal observe que la réservataire avait un délai d’un mois pour déposer un ou plusieurs dossiers de demande de prêt, qu’indépendamment de ce qu’elle soutient aujourd’hui et de la production de démarches dans le délai imparti, force est de constater qu’elle n’a jamais transmis les pièces ni justifié de l’obtention ou du refus dudit prêt, pas plus que des éventuelles difficultés qu’elle aurait rencontré. Ce n’est que le 11 juillet 2023 qu’elle a fait état de l’obtention d’un prêt.

Le tribunal rappellera son constat tiré du fait que les revenus déclarés en 2021 lors des demandes de prêts ne correspondent aucunement aux avis d’impositions produits. Par ailleurs, en dépit de la relance du notaire mandaté pour dresser l’acte authentique de vente, le 30 novembre 2021 et 1er décembre 2021, elle ne justifie aucunement avoir transmis les pièces qui lui étaient demandées. Elle ne produit aucune pièce qui serait de nature à expliquer les difficultés qu’elle aurait pu rencontrer et qui auraient pu expliquer cette latence. Le délai pour la réalisation de la condition suspensive avait expiré à la date à laquelle elle a entrepris de nouvelles démarches pour obtenir un prêt en 2023, ce qu’elle ne pouvait ignorer. Son silence aux sollicitations du notaire au 1er décembre 2021, quand bien même elle soutiendrait avoir justifié de ses démarches ce qu’elle ne fait pas, ne peut qu’interpeller.

Ainsi, il est considéré que Madame [D] en sa qualité de réservataire n’a pas justifié avoir déposé dans le mois du contrat un ou plusieurs dossiers de demande de prêt pas plus qu’elle ne démontre avoir avisée de l’obtention ou non d’un financement avant le 11 juillet 2023, voire même des difficultés rencontrées dans ce cadre.

Le tribunal écartera le dol soulevé par la SCI LA PORTE DES CALANQUES, en ce qu’elle ne démontre aucunement que Madame [D] ait dissimulé intentionnellement le fait qu’elle ne pouvait pas prétendre à un taux réduit de la TVA, ce d’autant que la production des avis d’imposition, certes très tardivement en cours de procédure, vient démontrer le contraire, pas plus qu’elle ne démontre que cette information a conditionné la signature du contrat, et a donc vicié son consentement.

En l’état de ce qui précède, le tribunal ne peut que débouter Madame [D] de sa demande principale visant à enjoindre la défenderesse à se présenter devant un notaire pour signer le contrat de vente, ou à ce que le jugement de la présente juridiction ait la valeur d’un acte de vente. Il sera rappelé que le contrat de réservation est indépendant du contrat de vente et qu’il ne constitue pas une condition du contrat de vente.

Par ailleurs, il appartient au juge, en application de l’article 12 du code de procédure civile, de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination proposée par les parties, la demande de nullité du contrat sera requalifiée en caducité du contrat, en effet il n’est aucunement démontré l’existence d’un vice affectant la formation du contrat. Les faits invoqués traduisent en réalité une défaillance de la condition suspensive du contrat et non un vice de formation de celui-ci. Il sera relevé que les parties ont débattu largement par échanges de conclusions sur l’inexécution du contrat, la non réalisation de la condition suspensive, et les éventuels vices affectant le consentement.

Ainsi, les parties ayant débattu dans leurs conclusions respectives des faits et moyens relatifs à la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et à sa non réalisation ainsi que de l’exécution de leurs obligations respectives ; la question des effets de la défaillance de la condition suspensive a donc bien été soumise au débat contradictoire.

Par voie de conséquence, il appartient au tribunal, sans modifier l’objet du litige, de restituer leur exacte qualification aux faits invoqués. La demande de nullité du contrat doit être requalifiée en caducité pour les motifs ci-dessus exposés. Le délai de la condition suspensive a expiré, sans que Madame [D] n’ait justifié, dans ledit délai des 3 mois à compter de la signature du contrat, de ses démarches pour l’obtention dudit prêt, de son obtention ou de son refus. De sorte que la condition suspensive n’a pas été réalisée. Elle doit être réputée défaillie, entrainant la caducité du contrat.

Le contrat devient dès lors sans effet du fait de la défaillance de la condition suspensive.

Madame [D] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes présentées à titre principal.

Sur les demandes indemnitaires de Madame [D] :

La demanderesse réclame à titre subsidiaire :

100.000 euros au titre de la perte de chance de conclure la vente, 15.000 euros au titre de son préjudice matériel, 50.000 euros au titre de son préjudice moral,Elle soutient que les défenderesses ont manqué à leur obligation de bonne foi en maintenant Madame [D] dans la croyance légitime de la réalisation de la vente alors même qu’elles entendaient se soustraire à leurs engagements, et c’est à ce titre qu’elle formule les demandes sus-visées.

En réplique la SCI PORTE DES CALANQUES conclut au débouté des demandes considérant que Madame [D] ne démontre pas l’existence d’une probabilité perdue de conclure la vente aux conditions stipulées dans le contrat de réservation faute de ne jamais avoir justifié que ses revenus lui permettaient de bénéficier d’une TVA à taux réduit et qu’elle destinait ce logement à sa résidence principale.

En l’espèce, il sera constaté que le contrat de réservation est caduque du fait de la non réalisation de la condition suspensive due à la négligence de Madame [D]. La partie qui est à l’origine de la défaillance de la condition suspensive ne peut se prévaloir ni d’une indemnisation ni d’une perte de chance de conclure la vente, car la caducité résulte de sa propre faute, elle ne pouvait ignorer les délais qui lui étaient impartis, et à tout le moins en l’état de la relance du Notaire le 30 novembre et le 1er décembre 2021, elle était parfaitement informée à cette date des pièces dont la production et la justification étaient attendues. Or, elle n’a jamais justifié, comme cela a été précédemment relevé, de ses démarches, et a attendu la présente instance pour produire tardivement en cours de procédure, des pièces qu’elle aurait pu produire au Notaire en temps utile, étant au surplus souligné que ces pièces ne sont pas accompagnées des décisions rendues par les organismes bancaires quant à l’obtention ou le refus du prêt.

Il sera constaté que le dépôt de garantie lui a été restitué.

Enfin s’agissant du préjudice moral, elle ne démontre pas plus la réalité dudit préjudice, et ne peut valablement soutenir qu’elle a été maintenue dans la croyance légitime de la réalisation de la vente alors même qu’elle ne pouvait ignorer les délais de la condition suspensive pas plus que les courriers du notaire et le fait qu’il lui incombait de se manifester auprès de ce dernier. Elle n’apporte par ailleurs aucun élément de nature à démontrer que la défenderesse lui a laissé croire que la vente allait se réaliser, pas plus qu’elle ne démontre la volonté de la défenderesse de se soustraire à ses engagements.

Surabondamment le tribunal note que les demandes présentées au titre de l’indemnisation des préjudices, matériel et moral, ne sont accompagnées d’aucune pièce justificative de nature à venir établir l’existence à minima de la réalité d’un préjudice.

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes formulées à titre subsidiaire.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI LA PORTE DES CALANQUES :

La société expose avoir subi un préjudice financier en immobilisant un appartement destiné à la vente durant 2 années. Elle expose ne pas avoir pu adresser le moindre appel de fonds au réservataire, et indique qu’au 25 juillet 2023, Madame [D] aurait dû avoir réglé 80% du prix d’acquisition si un contrat de vente avait été conclu. Elle affirme avoir été contrainte d’avancer les fonds destinés à la construction des lots réservés.

Il sera constaté que la société ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande, et il sera ensuite souligné et rappelé à cette dernière qu’elle aurait pu dénoncer le contrat et le rendre caduque dès l’expiration des 3 mois ou à tout le moins dès lors que la réservataire n’avait pas justifié au notaire des pièces réclamés le 30 novembre et 1er décembre 2021.

Force est de constater qu’elle est restée passive et n’a rien entrepris. De sorte qu’en l’absence de production de pièces justifiant de la réalité de son préjudice et eu égard à sa passivité, le tribunal la déboutera de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [D] succombe, elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal ;

MET HORS DE CAUSE la société PROGEREAL

DEBOUTE [E] [D] de l’ensemble de ses demandes tant principales que subsidiaires,

CONSTATE la caducité du contrat préliminaire de réservation en phase exploratoire conclu entre la SCCV LA PORTE DES CALANQUES et Madame [E] [D] le 10 juillet 2021,

DEBOUTE la SCCV LA PORTE DES CALANQUES de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

CONDAMNE [E] [D] à payer à la SCCV LA PORTE DES CALANQUES la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [E] [D] aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE chacune des parties du surplus de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-NEUF DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE