Tribunal Judiciaire

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[Adresse 4]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01165 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754WN

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

S.A. URBAVILEO

C/

[U] [N]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Mme [Z] [O], gestionnaire de contentieux, dûment munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01165 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754WN et plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 mai 2019, la société anonyme URBAVILEO a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [N] sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 465,41 € et d’une provision pour charges de 95,88 €.

Par acte de commissaire de justice du 04 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 501,81 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [U] [N] le 05 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 juin 2024, la société anonyme URBAVILEO a assigné Madame [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location, et ce pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de la défenderesse et tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique ;condamner la défenderesse au paiement :de la somme en principal de 2 666,01 € suivant décompte en date du 1er juin 2024, outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ;d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération complète et effective des lieux sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ; de la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;-l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble à son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— condamner la défenderesse aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de la présente assignation ;

— rappeler l’exécution à titre provisoire de la décision à intervenir conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 03 octobre 2024, la société anonyme URBAVILEO a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2024, s’élève désormais à la somme de 4 294,52 €.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [U] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme URBAVILEO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Sur le constat :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location prévoit qu’ « en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, celui-ci pourra, après examen du cas en liaison avec le Service Social, être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 04 avril 2024 pour un montant de 1501,81 €. Cependant, ce montant est inférieur à trois mois en loyer en principal (520,46 * 3 = 1 561,38 €).

Par conséquent, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur le prononcé :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 04 avril 2024 pour un montant de 1501,81 €.

Le décompte produit par la bailleresse relève que la dette locative s’élève à la somme de 4 294,52 € à la date du 2 octobre 2024.

Ainsi, malgré un commandement de payer, la dette locative n’a pas connu de baisse significative.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la défenderesse et son expulsion. Cette résiliation sera prononcée à la date du 2 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme URBAVILEO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner Madame [U] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 625,45, du 2 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs à la bailleresse.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 07 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, à la lecture du décompte daté du 1er octobre 2024 produit par la demanderesse, la dette locative de Madame [U] [N] s’élève à la somme de 4 294,52 €, échéance d’octobre non incluse.

Madame [U] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 4 294,52 € à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 501,81 €, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [U] [N] dans le paiement des sommes dues, ni la mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [U] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et de la situation financière de Madame [U] [N], la société anonyme URBAVILEO sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société anonyme URBAVILEO de sa demande visant au constat de la résiliation du contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation du bail liant la société anonyme URBAVILEO et Madame [U] [N] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], aux torts exclusifs de la défenderesse et à la date du 2 octobre 2024

CONDAMNE Madame [U] [N] au paiement à la société anonyme URBAVILEO de la somme mensuelle de 625,45 (six cent vingt-cinq euros et quarante-cinq centimes) à titre d’indemnité d’occupation à compter du 2 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [U] [N] à payer à la société anonyme URBAVILEO la somme de 4 294,52 € (quatre mille deux cent quatre-vingt-quatorze euros et cinquante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) arrêté au 1er octobre 2024, échéance d’octobre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024 sur la somme de 1501,81 €, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE à Madame [U] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la société anonyme URBAVILEO de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [U] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 04 avril 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 27 juin 2024 et de la notification à la préfecture ;

DEBOUTE la société anonyme URBAVILEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,