MINUTE N° 213

N° RG 25/00136 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C377

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

DU 23 SEPTEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [K], né le 01 Juillet 1996 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Non comparant

Copie M. [K] + grosse M^e Pinardon le 23/09/2025

DÉBATS : Audience publique du 01 Juillet 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 23 Septembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 septembre 2022, M. [R] [O] a donné à bail à M. [E] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 475 euros.

M. [R] [O] a souscrit le 19 septembre 2022 auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement au titre du dispositif Visale afin de garantir les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé locatif ou de dégradations locatives.

Le 7 décembre 2024, M. [R] [O] a émis une deuxième quittance subrogative après avoir perçu la somme totale de 3 800 euros versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des impayés locatifs dus par M. [K] pour les mois de janvier à novembre 2024.

Le 31 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler dans le délai de 2 mois la somme principale de 3 800 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés.

Le 17 janvier 2025, M. [R] [O] a émis une troisième quittance subrogative après avoir perçu la somme de 950 euros pour la période de décembre 2024 et janvier 2025 portant la somme totale versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers dûs par M. [K] à la somme de 4 750 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [K] devant le juge du contentieux de la protection de ce tribunal, auquel elle demande de :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion du logement de M. [K], et de tous occupants de son chef ,

▸ condamner M. [K] au paiement de la somme de 4 750 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 800 euros, à compter de l’assignation pour le surplus ;

▸ condamner M. [K] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par quittance subrogative ;

▸ condamner M. [K] au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

▸ dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Le 8 avril 2025, M. [R] [O] a émis une cinquième quittance subrogative portant la somme totale versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers dûs par M. [K] jusqu’au mois de mars 2025 à la somme de 5 700 euros.

L’affaire a été entendue à l’audience du 1er juillet 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 5 700 euros.

M. [K] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 23 septembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier à l’encontre du débiteur.

La SAS ACTION LOGEMENT a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire l’action en paiement et en résolution du bail .

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicables aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail signé par M. [K] prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires sans précision.

Par acte de commissaire de justice 31 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [K] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer, dans le délai de 2 mois, la somme de 3 800 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte du décompte produit par la demanderesse arrêté à la date du 24 juin 2025, auquel M. [K] n’apporte aucune contestation, que ce dernier n’a réglé aucune somme dans les deux mois suivant le commandement de payer.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. [K], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 475 euros.

Si la SAS Action Logement Services a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur, à la place du locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatives.

Il résulte du décompte en date du 24 juin 2025 versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par M. [K] s’élève à la somme de 5 700 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats une dernière quittance subrogative signée le 8 avril 2025 par M. [R] [O] attestant du versement par la SAS ACTION LOGEMENT au bailleur d’une somme totale de 5 700 euros au titre des loyers et charges impayés par M. [K] entre le mois de janvier 2024 et le mois de mars 2025.

Le dernier décompte versé par la demanderesse en date du 24 juin 2025 établit que le défendeur n’a réglé aucun montant à la société caution.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] à payer à la demanderesse la somme de 5 700 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3800 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur l’expulsion

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à M. [K] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [K], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 31 décembre 2024.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner M. [K] à verser à la demanderesse une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 1er mars 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 19 septembre 2022 entre M. [R] [O], et M. [E] [K] sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], l’expulsion de M. [E] [K] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par M. [E] [K] à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 475 euros (quatre-cent-soixante-quinze euros) ;

CONDAMNE [E] [K] à payer à la SAS Action Logement Services cette indemnité mensuelle d’occupation de 475 euros jusqu’à la libération des lieux, dans la limite des sommes que la SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre avec une quittance subrogative ;

CONDAMNE [E] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 700 euros (cinq-mille-sept-cents euros) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 800 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE [E] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [E] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 décembre 2024 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS