N° RG 24/01096 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7542I

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 15]

N° RG 24/01096 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7542I

Minute : 25/00093

JUGEMENT

Du : 06 Février 2025

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

Association ASSOCIATION TUTELAIRE DU PAS DE [Localité 14]

M. [G] [S]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Mme [U] [P]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Association ASSOCIATION TUTELAIRE DU PAS DE [Localité 14]

[Adresse 11]

[Localité 10]

comparante

M. [G] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 7]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 07 Janvier 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes sous seing privé du 2 novembre 2014 et du 3 novembre 2014, l’office public de l’habitat TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [G] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 528,06 euros et d’une provision pour charges de 77 euros, et un bail sur un garage situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5355,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [S] le 30 avril 2024.

Par assignation du 8 juillet 2024, l’office public de l’habitat TERRE D’OPALE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6041,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, le travailleur social ayant trouvé porte close.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024, lors de laquelle elle a été renvoyée, M. [G] [S] révélant qu’il bénéficiait d’une mesure de protection des majeurs.

Ainsi, dans la mesure où M. [G] [S] a été placé sous mesure de sauvegarde de justice suivant ordonnance du tribunal de proximité de Calais rendue le 2 septembre 2024, le bailleur a fait citer l’association tutélaire du Pas de Calais (ci-après désignée l’ATPC), es qualité de mandataire de M. [G] [S], à l’audience du 7 janvier 2025.

À l’audience du 7 janvier 2025, l’office public de l’habitat TERRE D’OPALE HABITAT indique que la commission de surendettement des particuliers du Pas de [Localité 14], dans sa séance du 31 octobre 2024, a prévu un échelonnement des dettes de M. [G] [S] sur 21 mois, et, s’agissant de sa créance, fixée à 8417,41 euros, a prévu un échelonnement sur 10 mois à hauteur de 841,74 euros.

M. [G] [S] et l’ATPC, représentés par leur conseil, exposent que M. [G] [S] est, depuis le 31 janvier 2025, sous mesure de curatelle renforcée.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’office public de l’habitat TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5355,44 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 juin 2024.

Par ailleurs, selon l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Néanmoins, selon le même article dans son paragraphe VI, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(…)

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Enfin, selon l’article 24, VI, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités fixées par la commission de surendettement dans sa séance du 31 octobre 2024.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’office public de l’habitat TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 décembre 2024, M. [G] [S] lui devait la somme de 8667,75 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [G] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6041,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 678,91 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’office public de l’habitat TERRE D’OPALE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 2 novembre 2014 et le 3 novembre 2014 entre l’office public de l’habitat TERRE D’OPALE HABITAT, d’une part, et M. [G] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] et le garage situé [Adresse 4], sont résiliés depuis le 27 juin 2024,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à l’office public de l’habitat TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 8667,75 euros (huit mille six cent soixante-sept euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6041,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [G] [S] à se libérer de sa dette selon les modalités prévues par la commission de surendettement des particuliers du Pas de [Localité 14] dans sa séance du 31 octobre 2024, soit 10 mensualités de 841,74 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 27 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [G] [S] sera condamné à verser à l’office public de l’habitat TERRE D’OPALE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’office public de l’habitat TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2024 et celui de l’assignation du 8 juillet 2024 ?

DIT que le présent jugement est opposable à l’Association tutélaire du Pas de [Localité 14] (ATPC), ès qualité de curatrice de M. [G] [S].

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge