TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Avril 2026

N° RG 24/02536 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJTC

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

C/

[K] [S]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

Société SOCERM-TERCERM

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R110

DEFENDEUR

Monsieur [K] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [S] est propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [S] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Socerm-Tercerm, l’a fait assigner en paiement devant ce tribunal par exploit du 14 mars 2024.

Puis par ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal de :

1.Condamner Monsieur [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], la somme de 16.432,89 euros au titre des charges arriérées dues au 14 janvier 2025,

Juger que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023, date de la mise en demeure,

Ordonner que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil,

2.Condamner Monsieur [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

3. Juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les frais irrépétibles qu’il a dû exposer dans le cadre de la présente instance,

Condamner en conséquence Monsieur [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

4.Rappeler que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

5.Condamner Monsieur [K] [S] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Martin Lecomte, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. [S] n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2025. L’audience de plaidoiries est intervenue le 13 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 16.432,89 euros au titre des charges et frais arrêtés au 14 janvier 2025, 1er trimestre inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023, date de la mise en demeure.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi et des dépens.

Il ressort des décomptes produits par le syndicat ainsi que de ses dernières conclusions, que contrairement à ce qui est demandé aux termes du dispositif de celles-ci, qui lient le tribunal, la somme de 16.432,89 euros réclamée correspond aux charges de copropriété incluant les frais nécessaires au recouvrement de sa créance s’élevant à 398,64 euros.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges de copropriété impayées d’un montant de (16.432,89 – 398,64) 16.034,25 euros seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de recouvrement d’un montant de 398,64 euros, seront examinés, le cas échéant, dans la limite de la somme globale demandée, en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme 16.034,25 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtés au 14 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [S] est propriétaire des lots n°4027 et 4112 dans l’immeuble susvisé.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2025 inclus.

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 19 juin 2017, 20 novembre 2017, 09 janvier 2020, 06 octobre 2020, 19 octobre 2021, 02 décembre 2021, 15 novembre 2022, 08 juin 2023, 05 septembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices de 2016, 2017, 2018, 2020,2021, 2022, 2023: voté les budgets prévisionnels de 2017, 2018 , 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 , 2025 ainsi que divers travaux,

— les attestations de non-recours

— une mise en demeure par lettre recommandée datant du 12 novembre 2021 demandant le paiement de la somme de 12.676,98 euros au titre de charges impayées et son accusé de réception

— une mise en demeure par avocat du 3 mars 2023 pour le règlement de la somme de 12.870,42 euros et son accusé de réception

— le décompte de la défenderesse, dans les dernières conclusions du demandeur ; faisant apparaître un solde débiteur de 16.432,89 euros au titre des charges courantes et frais arrêtés au 14 janvier 2025 (1er trimestre inclus),

En l’espèce, le décompte fait apparaître une somme de 1.518,97 euros intitulé « solde reprise solde holding financière rg », facturée le 01 janvier 2017, qui n’est pas justifiée. Cette somme sera écartée.

Le syndicat des copropriétaires ne fournissant aucune preuve de l’approbation des comptes ou d’un budget prévisionnel pour l’année 2019 par l’assemblée générale de la copropriété, les montants relatifs à l’exercice 2019 seront donc déduits de la créance (379,53 + 379,53 + 379,53 + 74,35+ 379,53) soit la somme totale de 1.592,47 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de (16.432,89 -398,64 -1.518,97- 1.592,47) 12.922,81 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 janvier 2025 (1er trimestre inclus), que M. [S] devra lui payer.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Ainsi qu’il a été développé supra, aux termes du dispositif de ses dernières écritures, qui lie le tribunal, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 16.432,89 euros au titre des charges courantes arrêtées au 14 janvier 2025, 1er trimestre inclus.

Il ressort du décompte produit que les frais de recouvrement s’élèvent à la somme de 398,64 euros.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires justifie dans son décompte la somme de 398,64 euros de façon suivante :

—  236,50 euros au titre de « frais ancien syndic », facturés le 31 décembre 2017

—  82,07 euros au titre de « frais de mise en demeure 12 novembre 2021 », facturés le 20 décembre 2022

—  82,07 euros au titre de « frais de mise en demeure 08 août 2024 », facturés le 09 août 2024

Soit 398,64 euros

Toutefois, le demandeur ne produit aucun contrat de syndic permettant de justifier le montant de ces prestations. De surplus, les frais de l’ancien syndic ne sont pas justifiés. Ces sommes ne seront donc pas retenues.

Par conséquent le demandeur sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023, date de la mise en demeure.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mars 2023. Il convient dès lors d’accueillir sa demande. Les intérêts au taux légal courront en conséquence sur la somme de 12.922,81 euros à compter du 3 mars 2023.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, en expliquant que chaque copropriétaire doit assurer le paiement de sa quote-part de charges et qu’une défaillance a pour conséquence de désorganiser la trésorerie de la copropriété.

Or, en l’espèce, le demandeur ne justifie pas que la défaillance du défendeur dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine d’avance de fonds par les autres copropriétaires. Il se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [S] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [S], qui succombe, est condamné à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés par M^e Martin Lecomte, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 12.922,81 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 janvier 2025 (1er trimestre inclus), avec intérêts de droit à compter du 3 mars 2023, date de la mise en demeure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de frais nécessaires au recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [K] [S] aux entiers dépens de l’instance lesquels pourront être recouvrés par Maître Martin Lecomte, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Marion COUSIGNE, Greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT