Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01408 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757PH

JUGEMENT

DU : 13 Mars 2025

[I] [W]

[L] [W] [Z]

C/

[O] [R]

[C] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Mars 2025

Jugement rendu le 13 Mars 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [I] [W]

né le 20 Décembre 1940 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [L] [W] [Z]

née le 30 Avril 1940 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 4]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [O] [R]

née le 20 Novembre 1982 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 6]

non comparante

M. [C] [U],

demeurant [Adresse 2]

comparant

DÉBATS : 16 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01408 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757PH et plaidée à l’audience publique du 16 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Mars 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 26 février 2021, M. [I] [W] et Mme [L] [W] [Z] ont donné à bail à compter du 27 février suivant à Mme [O] [R] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 685,00 euros, outre 35,00 euros de charges.

Par acte sous seing privé du même jour, M. [C] [U] s’est porté caution solidaire de Mme [O] [R] pour le paiement des loyers éventuellement révisés, des charges, réparations locatives, des frais de procédure, des indemnités, pénalités et dommages et intérêts, pour la durée du bail.

En présence de loyers impayés M. [I] [W] et Mme [L] [W] [Z] ont, par acte de commissaire de justice signifié le 22 juillet 2024, fait commandement au preneur d’avoir à leur payer la somme de 1746,30 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024, outre 122,67 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024 M. [I] [W] et Mme [L] [W] [Z] ont fait signifier ledit commandement de payer à M. [C] [U] en sa qualité de caution du preneur.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 septembre 2024, M. [I] [W] et Mme [L] [W] [Z] ont fait citer Mme [O] [R] et M. [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de voir, sous le rappel de l’exécution provisoire :

— constater et prononcer le résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— d’ordonner l’expulsion du logement situé [Adresse 8] à [Localité 11] de Mme [O] [R] et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques

de qui il appartiendra ;

— de condamner solidairement Mme [O] [R] et M. [C] [U] es qualité de caution solidaire à leur payer le montant des loyers et charges dus à ce jour à hauteur de la somme de 3512,14 euros ;

— de condamner solidairement Mme [O] [R] et M. [C] [U] es qualité de caution solidaire à leur payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail. Subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— de condamner solidairement Mme [O] [R] et M. [C] [U] es qualité de caution solidaire à leur payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à la complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;

— de condamner solidairement Mme [O] [R] et M. [C] [U] es qualité de caution solidaire à leur payer la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, solidairement les défendeurs au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 25 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024 et renvoyée à la demande des défendeurs à celle du 16 janvier 2025 où elle a été retenue.

M. [I] [W] et Mme [L] [W] [Z], comparants, maintiennent leurs demandes en actualisant la dette locative à la somme de 6809,07 euros arrêtée au mois de janvier 2025.

Mme [O] [R], régulièrement assignée à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Elle a cependant adressé au tribunal une lettre datée du 14 janvier 2025 dont lecture a été donnée à l’audience, aux termes de laquelle elle précise que sa situation médicale et financière actuelle ne lui permettent pas de régler sa dette locative et fait appel à la compréhension de la juridiction pour avoir un délai de paiement raisonnable afin de régulariser ses loyers en fonction de ses moyens.

M. [C] [U], comparant, expose que la situation de sa demi-sœur, dont il est caution, est compliquée au regard de son état de santé et qu’elle a eu des soucis avec l’appartement. Il précise attendre que Mme [O] [R] trouve une solution de paiement avant que ce soit à lui de payer la dette locative.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 23 juillet 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 25 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 22 juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 23 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs l’article 2288 du code civil dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’engage envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Au soutien de sa demande en paiement, les bailleurs produisent le contrat de bail du 26 février 2021, le commandement de payer du 22 juillet 2024, un relevé du compte des loyers du locataire pour un montant débiteur de 6809,07 euros arrêté au 8 janvier 2025.

Au vu de ces justificatifs et en l’absence de contestation des défendeurs, Mme [O] [R] et M.[C] [U] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6441,30 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 8 janvier 2025, déduction faite des frais d’huissier qui sont à inclure dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [O] [R] qui sollicite des délais de paiement ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que cette dernière a fait une demande de logement social ; Qu’elle est en arrêt maladie de longue durée et a été reconnue inapte par la médecine du travail ce qui a généré la perte de son emploi ; Qu’elle a déposé un dossier MPDH qui est en cours de traitement et que des aides financières ont été sollicitées.

Dans ce contexte et à défaut pour le tribunal de pouvoir constater que Mme [O] [R] est dès à présent en mesure d’apurer sa dette locative, il n’y a pas de possibilité de lui accorder des délais de paiement.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer les bailleurs à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [O] [R] et M. [C] [U], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 500,00 euros de M. [I] [W] et de Mme [L] [W] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [R] et M. [C] [U] à payer à M. [I] [W] et à Mme [L] [W] [Z] la somme de 6441,30 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 7] à [Localité 11], conclu le 26 février 2021, entre M. [I] [W] et Mme [L] [W] [Z], d’une part et Mme [O] [R], d’autre part à la date du 23 septembre 2024;

ORDONNE à Mme [O] [R] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [I] [W] et Mme [L] [W] [Z] seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [R] et M. [C] [U] à payer à M. [I] [W] et Mme [L] [W] [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’au départ effectif des lieux de Mme [O] [R] ;

RENVOIE les demandeurs à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [R] et M. [C] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, de la formalité CCAPEX et de l’assignation ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 500,00 euros de M. [I] [W] et de Mme [L] [W] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

La greffière Le juge des contentieux de la protection