TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02138

N° Portalis DBX4-W-B7J-UHFW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [F] [X], domicilié en cette qualité au dit siège

C/

[O] [Y] épouse [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à Maître Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [F] [X], domicilié en cette qualité au dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle DURAND, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [O] [Y] épouse [P], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 juin 2015, à effet du 25 juin 2015, la SA [B] HABITAT a donné à bail Madame [O] [P] née [Y], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 2], pour un loyer de 237,32 euros, outre une provision mensuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ALTEAL anciennement [B] HABITAT a fait signifier le 26 septembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 11 avril 2025, la SA ALTEAL a fait assigner Madame [O] [P] née [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 14 octobre 2025 en lui demandant de :

— constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat sus visé, la résiliation du bail qu’elle a consenti à madame [S] [P] née [Y] pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [P] née [Y] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [O] [P] née [Y] à lui régler par provision la somme de 3 574,11 € représentant les loyers et charges impayés au 19 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— condamner Madame [O] [P] née [Y] à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

— condamner Madame [O] [P] née [Y] à lui régler une somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 26 septembre 2024.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 14 octobre 2025 a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, la SA ALTEAL anciennement dénommée [B] habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.984,82 euros selon un décompte fourni à l’audience, mensualité d’octobre 2025 incluse.

Elle indique que le paiement des loyers a repris mais que ses revenus sont insuffisants pour apurer la dette dans un délai de 36 mois, ce qui correspondrait à une échéance de 140 € par mois en plus du loyer courant.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA ALTEAL anciennement dénommée [B] habitat.

Madame [O] [P] née [Y], qui comparaît en personne, indique avoir effectué un versement le 18 novembre 2025 correspondant au loyer courant et pour le surplus, à l’apurement partiel de la dette.

Elle expose avoir deux enfants de 13 et 14 ans à charge et percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1.000 euros, dans le cadre de son activité professionnelle d’auxiliaire de vie qu’elle exerce à mi-temps en contrat à durée indéterminée, augmentés de la prime d’activité pour un montant mensuel de 230 euros.

Elle fait état de dettes d’électricité et de gaz d’un montant d’environ 850 euros.

Enfin, elle sollicite la baisse de l’échéance à hauteur de 100 euros par mois afin de ne pas être en difficulté.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 2 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 22 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 26 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.738,94 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

Cependant Madame [O] [Z] épouse [P] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article sept de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SA ALTEAL le bail ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que Madame [O] [Z] épouse [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4984,92 € à la date du 25 novembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre passif de la locataire des frais de 7,62 € facturés à 24 reprises pour un montant total de 182,80 €, qui ne sont pas justifiés et qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 4802,12 €.

Madame [O] [Z] épouse [P] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4802,12 €. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [O] [M] épouse [P] a repris le paiement d’un loyer courant, et a commencé à apurer sa dette locative, et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [O] [M] épouse [P] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 326,74 €.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la procédure ayant été rendue nécessaire par un défaut de paiement des loyers et charges, Madame [O] [Z] épouse [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation, Madame [O] [Z] épouse [P] supportera une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 26 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2015, à effet du 25 juin 2015 et liant la SA ALTEAL, anciennement dénommée [B] Habitat à Madame [O] [Z] épouse [P], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 2] ;

CONDAMNONS Madame [O] [Z] épouse [P] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 4802,12 € au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnité d’occupation (décompte arrêté au 25 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [O] [Z] épouse [P] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 130 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [O] [Z] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [O] [Z] épouse [P] sera tenue de payer à la SA ALTEAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de libération des lieux, égale à 326,74 €, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [O] [Z] épouse [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [O] [Z] épouse [P] à payer à la SA ALTEAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE