R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT MAI DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/05441 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75TOS

Le 20 mai 2025

DEMANDERESSE

Mme [V] [I]

née le 07 Mars 1990 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Emmanuelle OSMONT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Pierre NOEL, avocat au barreau de DOUAI, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [G] [M]

née le 15 Février 1978 à [Localité 18], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Annabelle OBRY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 18 mars 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 24 octobre 2020, Mme [G] [M] et Mme [V] [I], alors en concubinage ont fait l’acquisition en indivision par moitié d’un studio au sein de l’immeuble en copropriété « Le maryland » sis [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 17] au prix de 76 000 euros financé par un crédit souscrit auprès du Crédit Agricole.

Le 8 octobre 2021, Mme [G] [M] et Mme [V] [I] ont régularisé un acte de liquidation-partage de l’appartement sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant de 67 228 euros par Mme [V] [I] et le paiement d’une soulte de 6 534,29 euros à Mme [G] [M].

Mme [V] [I] a procédé au versement de la soulte de 6 534,29 euros mais n’a pas obtenu de prêt de sorte que l’acte de liquidation-partage est devenu caduc le 30 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, Mme [V] [I] a fait assigner Mme [G] [M] devant le tribunal judiciaire afin de :

— l’autoriser à procéder à la vente de l’appartement sis [Adresse 7] à [Localité 14] détenu en indivision avec Mme [G] [M] ;

En conséquence,

— l’autoriser à signer au nom de l’indivision toute promesse de vente et, le cas échéant, l’acte authentique ;

— fixer le prix plancher à 120 000 euros conformément à l’estimation réalisée par Me [Y] [P], notaire à [Localité 14] ;

— dire et juger que les dépenses engagées exclusivement par elle, à savoir 8 580,88 euros TTC, ont amélioré le bien indivis sis, [Adresse 4] à [Localité 14] ;

— dire et juger qu’elle a avancé les charges incombant à Mme [M], à savoir 6 783,89 euros selon décompte arrêté au 31 juillet 2023 à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— ordonner le remboursement de la somme de 6534,29 euros au titre de la soulte indûment perçue par Mme [M] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant signification de la décision à intervenir ;

— dire et juger que le produit de la vente du bien indivis sis [Adresse 7] à [Localité 14] sera réparti comme suit :

* 50% pour Mme [I] auxquels s’ajoutent les dépenses d’amélioration effectuées par celle-ci à hauteur de 8 580,88 euros TTC, le remboursement des charges incombant à Mme [M] qu’elle a avancées, soit 6 783,89 euros ( à parfaire) ainsi que le remboursement de la soulte versée d’un montant de 6 534,29 euros

* le solde pour Mme [G] [M] ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [M] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, Mme [G] [M] à fait assigner Mme [V] [I] devant le tribunal judiciaire de Bouogne-sur-mer afin de voir :

— ordonner l’ouverture des opérations de partage judiciaire de l’indivision existant entre Mme [G] [M] et Mme [V] [I] sur le studio situé dans la résidence [Adresse 16] à [Localité 17], représentant le lot n°17 de la copropriété ;

— désigner à cet effet, Me [E] [K], Notaire à [Localité 11];

— ordonner la lication du bien en l’étude du notaire sur la mise à prix de 80 000 euros

— condamner Mme [V] [I] à payer à l’indivision une indemnité d’occupation à compter du 12 octobre 2021 d’un montant de 525 euros par semaine pendant les deux mois d’été 2022, 2023, et le cas échéant 2024, au titre des locations touristiques, et d’un montant de 650 euros par mois en dehors de ces périodes, soit la somme de 24 000 euros compte provisoirement arrêté à février 2024 inclus, sauf à parfaire au jour du jugement,

— condamner Mme [V] [I] à payer à Mme [G] [M] une indemnité de procédure de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner Mme [V] [I] aux entiers frais et dépens

Ces procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 19 juin 2024.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 110 janvier 2025, Mme [V] [I] demande à la juridiction de :

Vu les articles 815 et suivants du code civil,

Vu les articles L131-1 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution

Avant dire droit

— Ordonner la mise en œuvre d’une médiation ;

Sur le fond

— l’autoriser à procéder à la vente de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 10] détenu en indivision avec Mme [G] [M] ;

en conséquence,

— l’autoriser à signer au nom de l’indivision toute promesse de vente et le cas échéant l’acte authentique ;

— fixer le prix plancher à 120 000 euros conformément à l’estimation réalisée par Me [Y] [P], Notaire à [Localité 15] ;

— dire et juger que les dépenses engagées exclusivement par Mme [I] à savoir 8 580,88 euros TTC ont amélioré le bien indivis, sis [Adresse 4] à [Localité 14] ;

— dire et juger que Mme [V] [I] a avancé les charges incombant à Mme [G] [M], à savoir 10 503,34 euros selon décompte arrêté au 6 août 2024 à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— ordonner le remboursement de la somme de 6 534,29 euros au titre de la soulte indument perçue par Mme [G] [M] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant signification de la décision à intervenir ;

— dire et juger que le produit de la vente du bien indivis sis [Adresse 5] sera réparti comme suit :

—  50% pour Mme [I] auxquels s’ajoutent les dépenses d’amélioration effecruées par celle-ci à hauteur de 8 580,88 euros TTC, le remboursement des charges incombant à Mme [G] [M] qu’elle a avancées, soit 10 503,34 euros ( à parfaire) ainsi que le remboursement de la soulte versée d’un montant de 6 534,29 euros

— le solde pour Mme [G] [M]

En tout état de cause,

— Débouter Mme [G] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [G] [M] à payer à Mme [I] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

— condamner Mme [G] [M] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de médiation, elle précise que les parties s’accordent sur le principe de la vente du bien immobilier et indique que si elles étaient en désaccord sur le montant de la mise à prix, Mme [M] a finalement consenti à concéder un mandat de vente à l’agence Centuy 21 pour le prix de 150 000 euros; qu’elle souhaite donc poursuivre les discussions amiables afin de parvenir à un accord.

Sur le fond, se prévalant des articles 815 et 815-5 du code civil, elle soutient que le refus d’un indivisaire de consentir à la vente d’un bien immobilier met en péril l’intérêt commun au regard du caractère inoccupé du bien ; que Mme [M] persiste à vouloir vendre le bien aux enchères afin en réalité de l’acquérir à vil prix alors qu’elle ne participe pas aux charges de l’indivision et notamment au crédit souscrit.

Au visa de l’article 815-3 du code civil, elle expose que le studio a été évalué à la somme de 150 000 euros net vendeur, que cette valeur s’explique parce qu’elle a procédé à des travaux d’amélioration qu’elle a fait réaliser pour un montant de 8 580,88 euros TTC ayant conduit à ajouter une porte à galandage et un placard intégré dans la salle de vie conduisant à un agrandissement de la salle de vie, et à poser une douche à la place d’une baignoire.

Elle soutient avoir assumé l’ensemble des charges de l’indivision entre novembre 2021 et le 06 août 2024 pour un montant total de 19 626,52 euros ; que l’indivision est par ailleurs chaque mois redevable d’une somme de 632,79 euros correspondant à la partie du prêt non acquittée de Mme [M] ; que la défenderesse ne s’est pas acquittée de sa quote-part de taxe d’habitation, ni de celle de l’assurance habitation de sorte que le contrat a été résilié courant août 2024,

Au visa de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution elle soutient que Mme [M] lui est redevable de la somme de 6 534,29 euros versée à titre de soulte en application de l’acte de liquidation-partage caduc depuis le 30 novembre 2021.

Pour s’opposer à la demande d’indemnité d’occupation, elle conteste toute jouissance exclusive ou privative du bien, précisant que Mme [M] était parfaitement libre de récupérer la clef de l’appartement qu’elle avait librement remise au notaire en charge de l’acte de liquidation partage.

Elle admet avoir perçu sur les années 2022 et 2023 la somme globale de 4 540 euros à titre de loyers pour des locations saisonnières et se reconnaît donc débitrice de la somme de 2 270 euros.

A l’appui de sa demande indemnitaire pour résistance abusive elle invoque le désintérêt de Mme [M] pour le bien immobilier conduisant Mme [I] à supporter l’intégralité des conséquences financières de son refus de vente puisque la contraignant à régler en sus de sa quote-part plus de 80 % de celle de Mme [M].

Au soutien de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, Mme [G] [M] demande à la juridiction de :

Vu les articles 815 et suivants 815-9 et suivants du code civil,

— ordonner l’ouverture des opérations de partage judiciaire de l’indivision existant entre Mme [G] [M] et Mme [V] [I] sur le studio situé dans la résidence [Adresse 16] à [Localité 17], représentant le lot n°17 de la copropriété ;

— désigner à cet effet, Me [E] [K], Notaire à [Localité 11] ;

— ordonner la licitation du bien en l’étude du notaire sur la mise à prix de 100 000 euros ;

— condamner Mme [V] [I] à payer à l’indivision une indemnité d’occupation à compter du 12 octobre 2021 d’un montant de 525 euros par semaine pendant les deux mois d’été 2022, 2023, et le cas échéant 2024, au titre des locations touristiques, et d’un montant de 650 euros par mois en dehors de ces périodes, soit la somme de 24 000 euros compte provisoirement arrêté à février 2024 inclus, sauf à parfaire au jour du jugement ;

— ordonner au notaire de tenir compte du compte d’administration de Mme [I] mais uniquement pour les dépenses relatives au remboursement des échéances du crédit immobilier et au paiement des charges de copropriété, sauf à en déduire les charges récupérables, celles-ci devant rester à sa charge en sa qualité d’occupant du bien indivis ;

— débouter Mme [V] [I] de toutes ses autres demandes ;

— condamner Mme [V] [I] à payer à Mme [G] [M] une indemnité de procédure de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner Mme [V] [I] aux entiers frais et dépens.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, elle indique n’avoir jamais refusé de mettre en vente l’appartement et soutient qu’en toute hypothèse un tel refus n’aurait pas pour effet de mettre en péril l’indivision.

A l’appui de ses demandes elle se prévaut des différents avis de valeur du bien compris entre 130 000 euros et 150 000 euros et soutient que Mme [I] jouit exclusivement du bien depuis le 12 octobre 2021 ayant elle-même remis son exemplaire de clés au notaire tandis que Mme [I] avait fait procéder à un remplacement de la serrure.

Elle ajoute que le studio est loué l’été au prix de 525 euros la semaine tandis qu’en dehors des locations saisonnières la valeur locative du studio s’élève à 650 euros que la créance de l’indivision au titre de l’indemnité d’occupation s’élève ainsi à la somme de 32 100 euros.

Elle admet le bien fondé de la demande de Mme [I] aux fins de remboursement de la moitié des échéances du crédit immobilier et des charges de copropriété sauf à en déduire les charges récupérables dans la mesure où celle-ci occupait seule le bien indivis. Elle ajoute par ailleurs que les taxes foncières ont d’ores et déjà été partagées.

S’agissant de la demande adverse en remboursement du coût des travaux, elle indique que les travaux ont en réalité été effectués par les deux co-indivisaires avant leur séparation, que la facture Iso Concept ne peut être retenue en ce qu’il s’agit de l’entreprise de Mme [I] qui ne peut se préconstituer de preuve à elle-même ; que cette dernière ne justifie pas que les travaux de démolition d’une cloison et de remplacement de la baignoire par une douche auraient amélioré la valeur du bien.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 20 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 18 mars 2025 et mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les articles 131-1 et suivants du code de procédure civile ;

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°95-125 du 8 février 1995, en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

Au regard de l’accord des parties sur le principe de la vente du bien immobilier ainsi que de la mise en vente récente de celui-ci au prix de 150 000 euros, ce litige pourrait être réglé par une mesure de médiation.

Compte tenu de ces éléments et de la demande formulée par Mme [I], il est dans l’intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution plus rapide et moins onéreuse de leur litige.

Compte tenu des explications nécessaires à une décision éclairée, et de manière à accélérer le traitement de ce litige, il convient de commettre un médiateur pour recueillir l’avis des parties sur cette mesure.

Il convient donc d’ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre avant dire droit aux parties de rencontrer un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de cette mesure.

Dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient au médiateur, un accord écrit à la médiation, celui-ci, désigné par provision, pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation.

L’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état précisée au dispositif du présent jugement, notamment pour indiquer l’éventuel accord des parties sur une médiation ou en vue d’une homologation de tout accord déjà intervenu.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement avant dire droit, contradictoire et prononcé par mise à disposition au greffe,

Ordonne la réouverture des débats ;

Désigne le [Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 9]

en qualité de médiateur ;

Donne mission au médiateur ainsi désigné :

· d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ;

· de recueillir par écrit leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

· lui fixe un délai de deux mois pour ce faire ;

Dit que les parties ou leurs conseils prendront eux-mêmes contact avec le médiateur ci-dessus désigné ;

Rappelle que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et qu’il peut se faire par visioconférence, voire par téléphone, en cas d’impossibilité d’une rencontre physique ;

Dit que le médiateur transmettra au tribunal les décisions écrites prises par chacune d’elles sur la proposition de médiation ;

Dit que dans l’hypothèse où l’une d’elles au moins refuse le principe de la médiation, il cessera ses opérations, sans défraiement – à moins que les autres parties ne demandent à poursuivre la médiation sans le concours de celle qui la refuse ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation ainsi proposée, le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ; dit qu’en cas de besoin, il pourra s’adjoindre un comédiateur à charge d’en aviser le tribunal ;

Dit que cette désignation est faite pour 3 mois à compter de la date à laquelle les parties auront donné leur accord à la médiation et que ce délai pourra être prorogé à la demande du médiateur ;

Dit que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties ;

Dit que le médiateur informera le tribunal de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera le tribunal, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues, sans davantage de précision ;

Fixe à 1 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur dit qu’elle sera répartie à parts égales, entre les parties, sauf convention contraire des parties ;

Dit que chacune d’elles devra se libérer de la somme qui lui incombe, entre les mains du médiateur, avant la date de la première réunion à peine de caducité de la désignation du médiateur ;

Dit que les parties qui sont dispensées de ce versement en vertu des dispositions de l’aide juridictionnelle lui en apporteront la justification ;

Rappelle que les parties peuvent être assistées devant le médiateur par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction qui a ordonné la médiation ;

Appelle l’attention des parties sur les dispositions de l’article 131-6 du code de procédure civile ainsi conçues :

« La décision, à défaut de consignation, est caduque et l’instance se poursuit » ;

Dit que dans le cas d’une médiation longue ou de frais élevés exposés (déplacement, location de salle ou de matériel par exemple) le médiateur pourra soumettre au juge, aussitôt qu’elle apparaîtra justifiée, avec l’accord des parties, une demande tendant à la fixation d’un complément de rémunération ;

Dit que le complément de rémunération ainsi fixé sera consigné entre les mains du médiateur ;

Dit qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information ;

Rappelle que l’inexécution de cette injonction sans motif légitime est susceptible de constituer un défaut de diligences justifiant une radiation du dossier ou qu’elle pourra constituer l’un des critères de l’équité, lors de l’appréciation par le juge des demandes formées sur le fondement des disposi-tions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état électronique du 10 septembre 2025 afin de faire le point sur la médiation;

Dit que le présent jugement sera notifié aux parties et au médiateur ci-dessus désigné, par les soins du greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT