Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00157 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DES

JUGEMENT

DU : 26 Juin 2025

[M] [F]

[I] [R]

C/

[P] [Y]

[B] [E]

[U] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

Jugement rendu le 26 Juin 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [M] [F]

née le 26 Juin 1985, demeurant [Adresse 3]

Comparante

M. [I] [R]

né le 11 Février 1983, demeurant [Adresse 3]

non comparant

ET :

DÉFENDEUR

M. [P] [Y]

né le 27 Novembre 2001, demeurant [Adresse 5]

Comparant

Mme [B] [E]

née le 16 Janvier 2003, demeurant [Adresse 5]

Comparante

M. [U] [E]

né le 07 Octobre 1973, demeurant [Adresse 2]

Comparant

DÉBATS : 24 Avril 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00157 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DES et plaidée à l’audience publique du 24 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 26 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 janvier 2025, M. [I] [R] et Mme [M] [F] ont assigné M. [P] [Y], Mme [B] [E] et M. [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Y]-sur-mer pour demander de :

— constater la résiliation du bail consenti aux défendeurs par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ;

— ordonner l’expulsion de M. [P] [Y] et Mme [B] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ;

— condamner solidairement M. [P] [Y], Mme [B] [E] et M. [U] [E] es qualité de caution à leur payer :

— la somme de 1378,08 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision à intervenir et ce conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 3 avril 2025. A cette audience, le juge a soulevé l’irrecevabilité des demandes en raison de l’absence des pièces visées par le commissaire de justice dans l’assignation. Un renvoi a été ordonné à l’audience du 24 avril 2025 afin que la bailleresse produise lesdites pièces.

A l’audience du 24 avril 2025, Mme [M] [F] sollicite le maintien des demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et actualise la demande principale en paiement à la somme de 2725,65 euros arrêtée au jour de l’audience, loyer et pénalité de 5% incluse.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [I] [R] ne comparait pas et n’est pas représenté.

M. [P] [Y], Mme [B] [E] et M. [U] [E] comparaissent. M. [P] [Y] et Mme [B] [E] sollicitent des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Le juge a soulevé le caractère non écrit de la clause relative aux pénalités et a autorisé M. [P] [Y] et Mme [B] [E] a démontré les reprises de paiement, sous quinzaine, en cours de délibéré.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté la conclusion d’un bail entre Mme [M] [F] et M. [I] [R], d’une part, et M. [P] [Y] et Mme [B] [E].

Cependant, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’envoi d’un commandement de payer, nécessaire à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, Mme [M] [F] et M. [I] [R] seront déboutés de leur demande d’expulsion et d’indemnités d’occupation.

Sur la demande au titre de la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté la conclusion d’un bail entre Mme [M] [F] et M. [I] [R], d’une part, et M. [P] [Y] et Mme [B] [E].

Mme [F] produit à l’audience une quittance de loyer montrant que les locataires resteraient lui devoir la somme de 2725,17 euros se décomposant comme suit :

—  29,50 euros au titre de la pénalité de 5% ;

—  2570,58 au titre de l’arriérés dus soit 2106,68 + 463,90 euros de congé par l’huissier soit 3190,17 euros dont il faut déduire 100 euros de paiement effectué par les locataires et 365 euros réglé au titre de l’APL.

Tout d’abord, le montant facturé au titre de la pénalité ne peut être retenue, cette dernière n’étant pas, à défaut de bail, justifiée dans son principe. Au surplus, en fonction de la nature de la pénalité, elle serait susceptible d’être réputée non écrite au regard des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui sont d’ordre public et donc non dérogeables par les parties.

Ensuite, le montant de 463,90 euros ne peut être compris dans la dette locative car il ne constitue pas des loyers et des charges et seront compris, s’ils sont dument justifiés, dans les dépens ou au titre des frais irrépétibles.

Enfin, le montant de 2106,68 euros n’est pas justifié en son principe et son montant à défaut de production d’un décompte détaillé. Au demeurant, il y a également une erreur de calcul ne permettant de justifier entièrement le montant sollicité (la somme de 2570,58 euros et de 29,50 euros n’est pas égale à 3190,17 euros).

La créance dont les demandeurs sollicitent le paiement ne peut être considérée comme certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, la demande de condamnation au paiement de la dette locative sera rejetée.

Il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais avec effet suspensif de M. [P] [Y] et Mme [B] [E].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] et Mme [F], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandeurs succombant à l’instance, leur demande formée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’intégralité des demandes de M. [I] [R] et Mme [M] [F] ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation formée par M. [P] [Y] et Mme [B] [E] ;

CONDAMNE M. [I] [R] et Mme [M] [F] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,