N° RG 24/01452 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757QH

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

N° RG 24/01452 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757QH

Minute : 25/00109

JUGEMENT

Du : 06 Février 2025

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

C/

Mme [S] [R]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Mme [T] [P]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 21 Janvier 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2015, l’établissement Terre d’opale habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [R] sur un logement situé au [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à terme échu de 384,08 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 770,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [S] [R] le 1er mars 2024.

Par assignation du 7 octobre 2024, l’établissement Terre d’opale habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1768,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, et renvoyée à la demande de Mme [R], absente en raison d’une formation.

À l’audience du 21 janvier 2025, l’établissement Terre d’opale habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 janvier 2025, s’élève désormais à 4822 euros. L’établissement Terre d’opale habitat considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, et bien qu’ayant sollicité un renvoi pour comparaître, Mme [S] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement Terre d’opale habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 770,04 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 avril 2024.

Par ailleurs, la locataire n’ayant formé aucune demande en ce sens et n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement du loyer courant, l’octroi de délais de paiement suspensifs en sa faveur n’est pas possible.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement Terre d’opale habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner Mme [S] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 568,97 euros, du 30 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement Terre d’opale habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 20 janvier 2025, Mme [S] [R] lui devait la somme de 4822 euros, échéance de janvier 2025 non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens, ainsi que les frais de non réponse ressource qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant.

Mme [S] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 4491,38 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1768,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 mars 2015 entre l’établissement Terre d’opale habitat, d’une part, et Mme [S] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 11] est résilié depuis le 30 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [S] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [S] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [S] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 568,97 euros (cinq cent soixante-huit euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [S] [R] à payer à l’établissement Terre d’opale habitat la somme de 4491,38 euros (quatre mille quatre cent quatre-vingt-onze euros et trente-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 20 janvier 2025, échéance de de janvier 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1768,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement Terre d’opale habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 février 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 7 octobre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge